2025年倒數(shù)第三天，廣州市開了一場(chǎng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，會(huì)上，公布了幾份數(shù)據(jù)：

1、2025年城市更新年度完成投資1900億元；

2、城中村改造新模式安置房已開工約15.1萬套；

3、部分拆遷停止已久的舊改項(xiàng)目，完成“拔釘”，比如冼村、茶滘村等；

4、首批危舊房改造試點(diǎn)項(xiàng)目順利推進(jìn)，如小石集等6個(gè)項(xiàng)目；

在此一個(gè)月前，廣州市同樣舉行了一場(chǎng)城市更新項(xiàng)目推介會(huì)，在這場(chǎng)會(huì)中提及，2025年城市更新投資1800億元以上，其中城中村改造投資超1000億元。

按此計(jì)算，廣州2025年舊改投資超額完成任務(wù)，達(dá)105.6%。

總體來看，廣州計(jì)劃推介102個(gè)城市更新項(xiàng)目，總投資額8077億元，其中，城中村改造項(xiàng)目43個(gè)，投資總額約6479億元，占比超80%。

比如荔灣大坦沙島、天河柯木塱村、白云黃邊村、白云陳田村等。

錢到位，自然有企業(yè)撲身而來。

有一個(gè)很重要的身影出現(xiàn)在推介會(huì)上——中建系。

很早之前，中建三局、中建八局率先成為了黃埔舊改的“接盤俠”，對(duì)雙沙、文沖東兩大巨無霸舊改項(xiàng)目進(jìn)行兜底。隨后，中建系在廣州舊改大舉拿項(xiàng)目。

比如：中建三局參與白云三元里村、魚珠舊改、中建四局拿下黃埔火村蓮潭社、中建一局拿下番禺柏堂村，中建系聯(lián)合拿下白云棠涌村等。

廣州舊改終于再度迎來大爆發(fā)。如今，又有一個(gè)實(shí)力雄厚的“外資”重倉廣州舊改：

中建國(guó)際

2025年底，廣州開啟大舉拍地模式。

12號(hào)賣出5宗地塊，入袋23.6億元，15號(hào)賣出4宗地，入袋67.27億元，18號(hào)賣出1宗地，入袋19.83億元，21號(hào)賣出1宗地，入袋14.36，合計(jì)達(dá)125億元。

翻了一下公開統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2025年至今共賣出48宗地塊，總出讓金額約521億元，單單12月半個(gè)多月時(shí)間，賣地金額占比約24%。

整個(gè)廣州土拍中，幾乎清一色是廣州國(guó)資和地方城投，比如越秀、珠實(shí)、寶信、花都城投、增城城投、南沙開建、科學(xué)城，或者保利、中海、敏捷等深耕廣州地頭蛇。

48宗地塊中有不少是拆遷安置房地塊，除了地方城投平臺(tái)兜底之外，如今，出現(xiàn)了一個(gè)新的身影：中建國(guó)際

2025年10月，白云太和鎮(zhèn)AB1209039、AB1209040地塊競(jìng)價(jià)出讓，吸引了三家房企參與搶地，中建國(guó)際旗下廣州海耀投資開發(fā)有限公司以6.44億元、溢價(jià)率17%搶下該宗地塊，成交樓面價(jià)折合約6617元/㎡。

這是一宗涉及大瀝村、田心村、營(yíng)溪村、柏塘村4條村舊改項(xiàng)目的安置地塊。開發(fā)商搶奪回遷房地塊，在廣州土拍中：

十分罕見

敢于搶地是因?yàn)榈貕K有保底機(jī)制，房企競(jìng)得之后將于片區(qū)舊改項(xiàng)目操盤方簽署回購(gòu)協(xié)議，回購(gòu)總價(jià)約15億元，回購(gòu)單價(jià)約1.54萬元/㎡。顯然，17%溢價(jià)后，項(xiàng)目地塊仍有可觀的利潤(rùn)。

這背后是，廣州正在大舉推進(jìn)的做地模式，本地國(guó)企負(fù)責(zé)項(xiàng)目操作，項(xiàng)目地塊建設(shè)對(duì)外招標(biāo)找承建方，再進(jìn)行回購(gòu)。也是，將建設(shè)、施工的不可控的成本風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去。

像中建國(guó)際這類專業(yè)施工承建方，看到了賺錢希望。

這也是廣州舊改的希望。

隨后，中建國(guó)際再度在廣州開始搶舊改類地塊，在從化江埔街以1.34億元、溢價(jià)率3.87%搶下一宗回遷房用地，折合單價(jià)5332元/㎡，回購(gòu)價(jià)為1.25萬元/㎡

中建國(guó)際又在白云江高鎮(zhèn)以4億、5.5億元搶下廣州軌道交通裝備產(chǎn)業(yè)園11號(hào)、13號(hào)地塊，溢價(jià)率高達(dá)37.83%、28.86%，折合單價(jià)均為6190元/㎡，回購(gòu)價(jià)為1.43萬元/㎡、1.38萬元/㎡。

賬面上一對(duì)，中建國(guó)際都能賺得盆滿缽滿。

自2021年進(jìn)入大調(diào)整以來，廣州舊改一直是悲多喜少，從民企爆雷到地方國(guó)企兜底，從引入大央企聯(lián)動(dòng)開發(fā)到做地模式。

其中，2022年底，中建國(guó)際開始悄悄布局廣州舊改，拿下白云區(qū)龍歸陶瓷城安置房項(xiàng)目，是廣州市首個(gè)“限地價(jià)+競(jìng)回購(gòu)價(jià)”的土地出讓建設(shè)模式，也是廣東省首個(gè)保障房定購(gòu)項(xiàng)目。

也在2025年5月，龍歸陶瓷城安置房項(xiàng)目正式完成交付，比預(yù)期足足早了1.5年。按中建國(guó)際披露數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目總投資約36億元，政府回購(gòu)額約42.9億元。

按此計(jì)算，毛利率達(dá)到了驚人的19.2%，差不多是2024年50強(qiáng)房企的兩倍。

中建國(guó)際能夠如此之快完成建設(shè)、交付，一方面是資金有保障，有國(guó)家專項(xiàng)借款資金支持，另一方面則是它是專業(yè)的安置房建設(shè)承包商。

中建國(guó)際前身是1979年在香港成立的中國(guó)海外建筑工程有限公司，2006年通過并購(gòu)、投資開始試水內(nèi)地市場(chǎng)，不過直到2009年才正式大舉進(jìn)行內(nèi)地市場(chǎng)布局。

透過中建國(guó)際布局來看，它找了一個(gè)與兄弟公司差異化的領(lǐng)域——安置房、保障房，以及PPP項(xiàng)目（政府、社會(huì)資本合作開發(fā)），這些核心業(yè)務(wù)目前總投資達(dá)到了3500億元，分布在全國(guó)65個(gè)大中城市。

廣州當(dāng)前推進(jìn)的做地模式，恰好中建國(guó)際熟悉的領(lǐng)域。拿龍歸陶瓷城安置房項(xiàng)目來說，交付時(shí)項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)人介紹了，新工藝建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)做到了：主體平均4.5天一層，平均 6 天交付一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層。

潛臺(tái)詞就是，建樓我們是專業(yè)的，只要你錢到位。

像這樣“穩(wěn)賺”的廣州舊改項(xiàng)目，可惜，富力、佳兆業(yè)、奧園、合景、合生等都是一眾前期投入大量成本去做整村改造的房企，都沒能賺到錢。而它們卻：

拍死在沙灘。