一線城市房?jī)r(jià)跌了3年了，二三線跌了5~10年了，大家的資產(chǎn)都跌了多少了？

今天我來(lái)算一算，房?jī)r(jià)下跌后，中國(guó)人均資產(chǎn)損失了多少。

先看 2019年央行發(fā)布的數(shù)據(jù)，戶均住房資產(chǎn)187.8萬(wàn)元。然后戶均人口數(shù)量按照2020普查的2.62人來(lái)算，可以推測(cè)出，城鎮(zhèn)人均住房資產(chǎn)為72萬(wàn)元。（72萬(wàn)是總資產(chǎn)不是凈資產(chǎn)，并沒有扣除負(fù)債）

然后根據(jù)BIS的房?jī)r(jià)指數(shù)，可以看到2024年相比2019年房?jī)r(jià)下跌了12%。再按照人均住房資產(chǎn)72萬(wàn)元來(lái)算，就得到結(jié)論：這輪房?jī)r(jià)下跌過程中，人均虧損了8.5萬(wàn)元。

除了住宅之外，房產(chǎn)中的商鋪是另一個(gè)重要板塊。然而，最近幾年商鋪市場(chǎng)的跌幅甚至超過了住宅。數(shù)據(jù)顯示，2024年商鋪價(jià)格較2019年整體下滑約40%。

上面表格也寫了，2019年商鋪的戶均價(jià)值為21.6萬(wàn)元，算下來(lái)人均約為8.24萬(wàn)元。如果按照40%的跌幅計(jì)算，相當(dāng)于每個(gè)人在商鋪資產(chǎn)上平均損失了約3.2萬(wàn)元。

由此我們可以算出，城鎮(zhèn)居民在住宅上的人均虧損約8.5萬(wàn)元，加上商鋪虧損的3.2萬(wàn)元，合計(jì)人均虧損高達(dá)11.7萬(wàn)元。

換句話說(shuō)，每戶家庭（按照2.62人計(jì)算）的資產(chǎn)縮水大約在30萬(wàn)元左右。難怪大家的財(cái)富感受如此低迷，以至于近期紛紛轉(zhuǎn)向儲(chǔ)蓄避險(xiǎn)。

那過去幾年，大家是賺得多還是虧得多呢？

如果我們?cè)侔涯抗馔断?020至2024這五年，看看大家的收入情況。按照城鎮(zhèn)人均凈收入計(jì)算，五年間人均累計(jì)賺了約9.1萬(wàn)元。但需要注意的是，這個(gè)數(shù)字并未扣除房貸支出。如果計(jì)入房貸本金支出（保守按占可支配收入的5%估算），人均實(shí)際可支配收入大約只剩8.5萬(wàn)元。

也就是說(shuō)，在最近五年里，盡管賬面上有一定收入增長(zhǎng)，但扣除房產(chǎn)貶值和房貸壓力后，居民的真實(shí)財(cái)富積累相當(dāng)有限（甚至為負(fù)數(shù)），這也解釋了現(xiàn)在為什么消費(fèi)意愿減弱、儲(chǔ)蓄意愿增強(qiáng)的現(xiàn)象。

總的來(lái)說(shuō)，大家最近5年在房產(chǎn)上虧損11.7萬(wàn)元，只賺到了8.5萬(wàn)元，賺到的錢還比不過房?jī)r(jià)下跌虧損的錢�？梢哉f(shuō)不僅最近5年白干，還倒虧了，大家的資產(chǎn)甚至比不過疫情前。

更為恐怖的是，房?jī)r(jià)下跌還沒有停止。如果之后房?jī)r(jià)下跌速度不減緩，大家“白干”的時(shí)間還會(huì)增長(zhǎng)。

其實(shí)2025年是一個(gè)資產(chǎn)大年，A股、港股、美股都大漲，黃金漲幅也接近50%，但是我們的財(cái)富效應(yīng)并不強(qiáng)，消費(fèi)還是低迷，最重要的原因就是房?jī)r(jià)下跌把所有資產(chǎn)上漲的盈利都抵消了，甚至還不夠填補(bǔ)的，畢竟從數(shù)據(jù)顯示，房產(chǎn)占中國(guó)人資產(chǎn)的比例大概有50~70%。

今天正式進(jìn)入到2026年，房?jī)r(jià)能企穩(wěn)嗎？A股還能保持高位嗎？大家的資產(chǎn)一年后又有什么變化呢？