01

天津樓市未來的開發(fā)模式已越來越明確，核心我認為應該是3點：

1）強者恒強，優(yōu)質(zhì)項目將集中在頭部房企手中；

2）強強聯(lián)合，部分頭部房企將抱團，優(yōu)勢互補；

3）城市更新，將取代大拆大建，日趨低密宜居。

今年11月19日，天津軌道交通集團獲取河北區(qū)外院附中地塊，由格調(diào)代建。

這不是兩大頭部國企的第一次合作。

繼津鐵格調(diào)羅寧花園、津鐵格調(diào)蘭頌之后，兩大頭部國企再度聯(lián)手，在天津中心城區(qū)畫了一個圈。

這個“圈”，就是天津中心城區(qū)北部的核心圈。

2年前，我曾寫過一篇題為《請回答：天津軌道交通做對了什么？》的文章，文中提到：

津鐵是天津軌道交通集團的市場開發(fā)品牌，津鐵之于天津軌道交通集團，相當于，格調(diào)之于天津泰達建設集團。

天津軌道交通集團深諳“地鐵+物業(yè)”的差異化優(yōu)勢，津鐵品牌應運而生。

而現(xiàn)在，我對天津軌道交通集團及其地產(chǎn)品牌津鐵又有了新的認知。

天津軌道交通集團是一家集軌道交通投資、建設、運營和資源開發(fā)經(jīng)營于一體的大型國有企業(yè)，天津第一家具有能力進行全鏈條 “TOD+城市更新”操盤的企業(yè)。

在原有地鐵建設、運營服務第一主業(yè)的基礎上，軌道集團開展房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理、酒店經(jīng)營、景區(qū)運營等多元化業(yè)務，初步構(gòu)建了以“津鐵”為核心的資源經(jīng)營品牌體系。

“津鐵”品牌主張“用毫米級的匠心精工，打造好房子”。這一主張源于“7047精神”的傳承與延伸，把“7047”的堅韌與精準轉(zhuǎn)化為“毫米級精工”的建造標準。

傳承集團“造地鐵”基因，用“毫米級精度、地鐵級標準、全周期可靠”打造讓天津人住得踏實的“好房子”。

而格調(diào)，更像是天津買房人的老朋友。

今年4月，我曾有幸在首屆中小房企穩(wěn)健發(fā)展經(jīng)驗交流會，聆聽格調(diào)品牌創(chuàng)始人華志忠先生的現(xiàn)場分享。

其中，讓我印象最深刻的，應該是這件事：

2000年，建設部號召50多家企業(yè)執(zhí)行無理由退房，但只有格調(diào)執(zhí)行了。

2003年，格調(diào)規(guī)范化地將無理由退房寫入購房合同報備房管局監(jiān)督，不是停留在口號，而是直接寫進合同。

有人說，無理由退房是“自殺式營銷”。

對格調(diào)而言，其實是背水一戰(zhàn)，就是為了倒逼品質(zhì)。

如何評價格調(diào)的做法，我覺得這8個字最貼切：

難而正確 長期主義

作為天津泰達建設集團打造的精品住宅品牌，格調(diào)在天津享有廣泛的品牌美譽度和市場口碑。

秉持“誠信、創(chuàng)新、精品”的核心開發(fā)理念，20多年來，格調(diào)在天津開發(fā)了格調(diào)空間、格調(diào)故里、格調(diào)竹境、格調(diào)林泉、格調(diào)瑰麗花園、格調(diào)初晴、格調(diào)美古花園、格調(diào)爾雅等一系列精品項目，均成為各片區(qū)品質(zhì)和價值的標桿。

▲格調(diào)老社區(qū)實景圖

2011年，格調(diào)于河北區(qū)南口路打造了格調(diào)藝術(shù)領(lǐng)地，廣受市場好評，成為區(qū)域人居范本。

▲格調(diào)藝術(shù)領(lǐng)地實景圖

但，十余年來，格調(diào)一直沒有再回河北區(qū)進行住宅項目的開發(fā)建設。很多格調(diào)藝術(shù)領(lǐng)地的業(yè)主也到了需要改善的時間，都在問：

格調(diào)的版圖已經(jīng)覆蓋全天津了，究竟何時重返

河北區(qū)

終于，闊別14年，格調(diào)再回河北區(qū)，攜更強的實力、更高的品質(zhì)、更成熟的產(chǎn)品理念，帶著格調(diào)老業(yè)主及河北區(qū)居民的期盼而來，致力于打造天津中心城區(qū)北部高品質(zhì)住區(qū)。

即——

2026津鐵格調(diào)壹號作品

02

那么，津鐵、格調(diào)強強聯(lián)合，在天津中心城區(qū)北部畫下的核心圈意味著什么？又將會有怎樣大手筆的規(guī)劃？

作為天津中心城區(qū)北部最大的城市更新片區(qū)，外院附中城市更新受到了天津全市范圍的廣泛關(guān)注。

▲外院附中城市更新總圖

尤其是，新建區(qū)E地塊（津鐵格調(diào)外院附中地塊）的摘牌，更是標志著外院附中城市更新邁入全新階段。

1）天津中心城區(qū)北部最大的城市更新片區(qū)

外院附中城市更新位于河北區(qū)新開河街，為目前河北區(qū)乃至天津中心城區(qū)北部最大的城市更新片區(qū)，整體范圍約145公頃。

更新范圍：

東至南口路，南至志成路，西至天泰路，北至榆關(guān)道。

項目改造建筑面積約41.75萬㎡，擬新建建筑面積約15.45萬㎡，共涉及4個社區(qū)，11個居民小區(qū)，惠及居民人口約0.98萬人。

津鐵作為外院附中城市更新的主體，攜手格調(diào)，將圍繞津鐵格調(diào)外院附中項目重點打造，進而帶動周邊、激活片區(qū)。

老舊提升區(qū)，全面更新區(qū)域內(nèi)約34萬㎡老舊小區(qū)的基礎設施，改善出行環(huán)境，改造公共活動空間、綠地空間等，煥新區(qū)域面貌。

拆舊新建區(qū)，以津鐵格調(diào)外院附中項目為中心，以華泰道以北、南口路以西為重點規(guī)劃區(qū)，完善道路路網(wǎng)、改造提升環(huán)境，輻射周邊社區(qū)。

以津鐵格調(diào)外院附中項目北側(cè)6/7號線地上換乘通道形成特色商業(yè)街區(qū)，東側(cè)規(guī)劃育嬰路為區(qū)域景觀軸線串聯(lián)周邊公園綠地，以宋風美學建筑定調(diào)高品質(zhì)低密住區(qū)。

通過“片區(qū)—街區(qū)—社區(qū)”聯(lián)動的運營思路，將形成“雙軌交通、人文教育、特色商街、景觀軸線、低密住區(qū)”五位一體的全維度服務體系。

2）天津中心城區(qū)北部最低密宜居的品質(zhì)住區(qū)

近年來，天津中心城區(qū)北部其實并不缺新房項目，但都是以高層為主，缺的是低密產(chǎn)品。

津鐵格調(diào)外院附中項目的出現(xiàn)，剛好填補了區(qū)域板塊的市場空白，容積率低，以洋房+小高層的產(chǎn)品業(yè)態(tài)，成為河北區(qū)未來最低密宜居的品質(zhì)住區(qū)。

位于河北區(qū)華泰道和規(guī)劃全順路交口東北側(cè)。

四至范圍為：

東至規(guī)劃育嬰路，南至華泰道，西至規(guī)劃全順路，北至規(guī)劃民安東街。

總建面約64881.3㎡，住宅用地容積率僅2.0，6&7號線雙地鐵上蓋。

近日，項目規(guī)劃也出來了。

其中，小高層為3棟18層到頂和1棟17層到頂。

洋房為6-10層到頂，與此同時，部分洋房一樓帶小院。

3）天津首個真正意義上的TOD社區(qū)

TOD社區(qū)，并非僅是“地鐵上蓋”，而是以軌道交通為引擎，強調(diào)站、城、人及產(chǎn)、商、居的鏈接與融合，帶來全新生活方式。

我了解到，津鐵格調(diào)外院附中項目將實現(xiàn)地鐵6號線零距離歸家，并依托地鐵6/7號線，串聯(lián)商街、生態(tài)公園與全齡教育體系，建設天津首個真正意義上的TOD生活住區(qū)。

此外，還將通過兩條地鐵線高效串聯(lián)天津美院、古文化街、鼓樓、天開園、西站、水上公園等重點商圈與文創(chuàng)節(jié)點。

即，區(qū)域內(nèi)自成一套完整的生活空間體系，區(qū)域外高效串聯(lián)城市的主要商業(yè)、人文站點。

4）天津首個12年制小外學校

片區(qū)規(guī)劃天津首個12年制小外學校，新建幼兒園，打造連貫優(yōu)質(zhì)的“12+3”全學段教育體系。

也就是說，住在這里，小朋友可以享受從幼兒園啟蒙到高中畢業(yè)的一站式通道，為其成長提供硬核支撐。

同時，依托小外品牌的英語特色、藝術(shù)素養(yǎng)與國際化課程資源，獲得豐富、個性化、面向未來的成長支持。

不得不說，在這里置業(yè)，家長是真省心。

03

目前，河北區(qū)共有9大新盤在售。

在此背景下， 津鐵格調(diào)外院附中項目是怎樣的存在？

想起前幾年調(diào)研二手房，看遍梅江五大園，一進社區(qū)，就能感受到品質(zhì)更高端的，應該是藍水園。

小外板塊致力于打造河北區(qū)的“梅江五大園”，讓天津中心城區(qū)北部終于有了高品質(zhì)低密住區(qū)。

而津鐵格調(diào)外院附中項目之于小外板塊，就如同藍水園之于梅江五大園，品質(zhì)站位斷層領(lǐng)先于其他社區(qū)。

為什么津鐵格調(diào)外院附中項目如此突出？

可以歸納為3點：

1）從項目地理位置來講，遠離一切不利因素

很多時候，大家買房有一個誤區(qū)，就是只關(guān)注優(yōu)質(zhì)資源，而忽略了不利因素。

其實，正確的買房思路應該是：

既要 又要 還要

品牌、地段、產(chǎn)品、物業(yè)、配套、可穿越周期，缺一不可。

品牌其實是給你托底的，靠譜的口碑房企或許也并不完美，但不會犯大錯。

地段決定了社區(qū)未來的發(fā)展前景，城市的開發(fā)進程，一定是由內(nèi)向外的。

產(chǎn)品力和審美力決定了整體社區(qū)的品質(zhì)和顏值，房子是大宗商品，花了這么多錢，當然要買質(zhì)感、美感都兼顧的。

交付才是服務的開始，物業(yè)服務的重要性不言而喻。

教育、交通、商業(yè)……配套都很重要，決定了你未來的生活質(zhì)量和幸福指數(shù)。

還有一點很關(guān)鍵，那就是你是否真正喜歡，不是一時的心血來潮，而是一見鐘情后的長期主義，住5年、10年，甚至15年，也久看不厭。

而不利因素，當然是越少越好。

津鐵格調(diào)外院附中項目剛好滿足以上條件，還遠離一切不利因素。

遠離快速路高架橋、天泰路、南口路等主干道，真正的鬧中取靜，是該片區(qū)最靜謐宜居的品質(zhì)住區(qū)。

2）被劃定為外院附中城市更新的核心區(qū)c位，各類資源均向其傾斜

通過這張大盤規(guī)劃的示意圖就可以看出，津鐵格調(diào)外院附中項目剛好位于外院附中城市更新的核心區(qū)c位。

各類資源的傾斜無出其右：

與商街和商業(yè)地塊相距較近，帶來了便捷的休閑購物方式；

重點打造景觀主軸，將成為該片區(qū)最美歸家路；

真正地鐵上蓋，地鐵6號線直接歸家，風雨無阻；

地鐵7號線，可通過網(wǎng)紅街區(qū)，步行約200米從容歸家。

3）格調(diào)品牌背書的天津首個宋風街區(qū)

當年格調(diào)藝術(shù)領(lǐng)地的業(yè)主，如果想要改善居住品質(zhì)，大概率還是會繼續(xù)選擇格調(diào)。

津鐵格調(diào)外院附中項目，恰好可以為區(qū)域改善客群提供更優(yōu)解。

我了解到，項目以“宋風雅韻”為魂，整體調(diào)性創(chuàng)新性采用書院美學，主打稀缺、隱奢。

區(qū)別于市場上常規(guī)的現(xiàn)代建筑風格，津鐵格調(diào)外院附中項目將呈現(xiàn)清雅含蓄、舒展有序的建筑立面形態(tài)和可游、可賞、可棲的宋風園林。

歸家大門的設計理念為書院之制，講求對稱、禮制、序列。

經(jīng)過多輪修改，通過飛檐、曲面陶板等元素，呈現(xiàn)典雅且富有文化氣息的視覺效果。

為了體現(xiàn)大門的氣勢感，將兩側(cè)院墻尺度降低，與主體拉開層次，營造高門大戶的歸家體驗。

又提取宋韻建筑的精致感、線條感，以書院禮序融入北方風雅，將打造天津首個宋風檐下商街、首個宋風高端華宅。

據(jù)了解，其與北京的豪宅，出自同一設計團隊和手法，并因地制宜、提煉改進，融合津韻文化，形成獨有的氣質(zhì)。

可見，在河北區(qū)引入一線城市豪宅產(chǎn)品的配置，充分體現(xiàn)了津鐵和格調(diào)對津鐵格調(diào)外院附中項目的高度重視，更期待未來的高品質(zhì)呈現(xiàn)。

最新一代產(chǎn)品，洋房產(chǎn)品全系為開敞式陽臺設計，超大面寬，引更多陽光入戶。

涵蓋建面約100-139㎡三/四室洋房產(chǎn)品，及建面約87㎡-100㎡三室小高層產(chǎn)品。

直接定制了11種戶型，這也就意味著：

只要你想在河北區(qū)置業(yè)，來津鐵格調(diào)外院附中項目，總有一款適合你。

與此同時，作為河北區(qū)最新迭代產(chǎn)品，擁有高出房率、高贈送率，將質(zhì)價比拉滿。

宋風園林以約1000元/㎡的格調(diào)高標，汲取宋風園林的精髓，再現(xiàn)《西園雅集圖》的場景。

汲取宋式園林中山、水、石、林、橋等元素，與歸堂、迎賓、尋景巧妙結(jié)合。更是引詩入園，因畫成景，還原宋式書院生活圖景。

還有更多產(chǎn)品細節(jié)值得期待。

約1500㎡業(yè)主會所，為天津市非常少見的二進式會所設置，在常規(guī)會所設置上再次迭代。

且將覆蓋健身房、瑜伽室、咖啡吧、私宴、影音室、活動室、學堂、棋牌、宋風體驗等等10余種功能，打造全齡化、友好型社區(qū)。

雙地鐵加持，還是地鐵入戶，結(jié)合架空層設計，通過立體園林景觀，打造游園式歸家體驗。

可以說，如果你在河北區(qū)有品質(zhì)改善的需要，或者是想住在TOD新房項目，又想同步搞定子女的教育，一定要看過這個盤再做買房決策。

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