北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我和媳婦都是外地人，老碼農(nóng)收入還可以，現(xiàn)在首付300w想買北京的房子。但沒想好的是北還是南，北部是碼農(nóng)聚集地，將來工作方便的多，我們一直就在回龍觀和西三旗一帶租房。

但也有個(gè)想法是買在南部豐臺或大興，從上班角度講肯定是遠(yuǎn)了，但如果我們暫時(shí)不住的話換著租房也可以。目的是等待南北發(fā)展逐步趨近，等南四環(huán)沿線的房價(jià)漲上來。您看有這種可能嗎？我們這么做是否有意義？

A：

1、我覺得意義不太大，房子是用來住的，買了房不自住卻租房就成純投資了。那如果是投資就沒必要限定房子了，股票黃金藝術(shù)品都可以，機(jī)會和價(jià)格洼地比樓市可多的多了。

所以我要建議還是買能自住的吧，否則就沒必要非得買房。別太追求什么“投住分離”，那是有了自住房之后再該考慮的，首套房還是先解決自住吧。

2、另外等南北發(fā)展趨近怎么說呢？只能說從規(guī)劃來講有可能，但這是個(gè)漫長的過程，指不定得等待多少年呢。

典型的就是亦莊，國家級的開發(fā)區(qū)，90年代初就開始打造了，但之后這接近30年來的房價(jià)只能說沒走弱，但并沒有和北四北五縮小差距。直到2017年之后，亦莊借助學(xué)區(qū)獨(dú)立+河西新區(qū)的利好，這才跑贏了大盤。

另外南城再有贏了大盤的也就是麗澤了，也是借助單獨(dú)的利好。其他的如豐科園算是豐臺最大產(chǎn)業(yè)園，但到目前為止仍然只是沒落后，還在發(fā)展之中吧。

3、所以在我看來，南部發(fā)展只能說有可能趕上北部，但時(shí)間周期會很長，指不定等幾年呢。而您只有這一套房，等的起嗎？反正我覺得意義不大。

僅供參考。

二

Q:

我也在西四環(huán)工作，想賣掉老破小買個(gè)改善的房子，中介推薦了總部基地的中海蘇黎世家，不知您是否了解？如果了解請幫著分析一下優(yōu)劣勢和性價(jià)比，目前還是網(wǎng)上看房階段。

A：

1、蘇黎世家，我不算太了解，知道而已。這塊地和豐葆路東邊的九號公館+御鑫閣+御景春天其實(shí)是同一個(gè)項(xiàng)目，只是地塊切分了而已。2010年是北京第一個(gè)雙料地王，挺轟動的，也是引發(fā)國資委讓部分央企退出房地產(chǎn)行業(yè)的導(dǎo)火索之一。

2、小區(qū)的優(yōu)勢，首先就是自然環(huán)境了，挨著公園和馬草河，相對安靜吧。而且離豐科園和總部基地等園區(qū)都挺近，如果在附近上班的話很方便。小高層的密度不大，綠化也不錯。

劣勢就是如果不考慮離豐科園近的話就有點(diǎn)兒偏了，離地鐵遠(yuǎn)，西邊還有鐵道和永合莊填埋場。前些年的夏天偶爾放味，這幾年是沒味道了，據(jù)說是都改焚燒了，但具體的我不清楚。

另外就是小區(qū)被富錦嘉園半包圍，南邊還是回遷房，雖然沒什么影響但也不算優(yōu)勢吧。其實(shí)這小區(qū)當(dāng)年不該規(guī)劃一居室，都是改善戶型才定位更準(zhǔn)呢。但也無所謂吧，反正也不是主力戶型。另外對口學(xué)校普通。

3、性價(jià)比我不知道，這讓當(dāng)?shù)刂薪樗闼惆?。用總價(jià)除以預(yù)估租金，北京平均值650，蘇黎世家的大戶型如果在700多就算合適，當(dāng)然越低越好。

僅供參考。

三

Q:

我總部基地上班，央企，收入不高，想附近買個(gè)房子自住，請問設(shè)計(jì)師廣場怎樣？看了幾個(gè)房源請幫忙選一下，我目前就在旁邊租房，對這里最熟悉，感覺地段兒挺不錯的。

A：

1、設(shè)計(jì)師廣場，這屬于公寓，只不過是70年土地產(chǎn)權(quán)而已。確實(shí)地段兒不錯，而且還自己配套了商場，交通購物都很方便?；蛘哒f這種公寓本來就必須選擇地段兒好的，否則吸引不到年輕人，開發(fā)商也不好賣出高價(jià)。

2、不過既然是小戶型公寓，那受眾就相對窄，基本都是年輕人，而且還是小家庭，單身或小兩口兒。有了孩子的都不太合適了，面積小東西多的屋里轉(zhuǎn)不開。

那受眾窄就流通性弱點(diǎn)兒唄，再加上沒有社區(qū)的環(huán)境，所以這種開間公寓的價(jià)格走勢大多一般，否則也不會現(xiàn)在的價(jià)格。前些年房齡新的時(shí)候，這里的價(jià)格是周邊老破小的至少1.5倍，但十多年過去，隨著房齡變老，這里跟周邊至少是沒有明顯差距了吧？有的戶型甚至還不如老破小呢。

3、所以這看自己注重哪方面吧？如果是短期自住，那這種房挺合適的，買來出租的話租金收益率也挺合適。但長期的話這價(jià)格走勢未必多強(qiáng)，最好成績也就是不再落后大盤。

4、這幾個(gè)房子我看不了，不到現(xiàn)場的話沒感受。其實(shí)戶型都一樣，火柴盒的長方形而已，其他的還是多考慮朝向和樓層吧。

僅供參考。

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