2025年天津土拍正式收官。

全年，天津共計(jì)成交77宗宅地，較2024年的64宗大漲了20%；成交總建面約520萬(wàn)平米，比2024年大漲23%。

成交總金額約達(dá)359億元，是2024年的1.26倍。

僅最后一個(gè)月就賣地21宗，攬金近80億！約占全年總“收成”的22%。

為年度兩大賣地高峰之一。

即6月和12月，跟開發(fā)商的年中、年終沖刺很一致。

連整體地價(jià)也漲了2.9%。

但需要明確，真實(shí)行情并不支撐地價(jià)上漲，該漲價(jià)更多屬于結(jié)構(gòu)性。

因?yàn)樘旖虻摹皟纱蠡边�在加劇。

·城心化——市區(qū)占比大幅提高

2025年天津成交的77宗地中，僅市區(qū)就占了23宗，僅次于環(huán)城四區(qū)。

比去年多賣10宗，一舉刷新市區(qū)賣地宗數(shù)新高。

成交總建面共計(jì)147萬(wàn)平米，比2024年大漲了60%。

且是四大片區(qū)中，市場(chǎng)份額增幅最猛的。

其成交占比已僅次于環(huán)城，比濱海、遠(yuǎn)郊高出了10個(gè)點(diǎn)左右。

道理很簡(jiǎn)單，賣好地，才能好賣地。

開發(fā)商可比買房人更精。

所以一個(gè)很明顯的趨勢(shì)：市區(qū)在往中環(huán)內(nèi)扎，環(huán)城在往外環(huán)內(nèi)扎。

2025年市區(qū)賣的23宗地中，有10宗位于中環(huán)線以內(nèi)；環(huán)城賣的28宗地中，有12宗位于外環(huán)線以內(nèi)。占比都高達(dá)43%。

包括2025年的單價(jià)地王、總價(jià)地王，以及年度最高溢價(jià)，也全都出自市區(qū)。

和平山東路地塊，以43449元/平米的樓面價(jià)，拿下全年單價(jià)地王。目前項(xiàng)目案名已定為格調(diào)蒲庭，為7層到頂純洋房社區(qū)，主推66-105平米，放風(fēng)價(jià)450萬(wàn)/起。

南開凌莊子地塊，也就是已在售的建投奧體譽(yù)院，以總價(jià)20.75億拿下全年總價(jià)地王。

河西陳塘W5地塊即保利津門天珺，經(jīng)過5家房企、25輪的激烈競(jìng)拍，最終溢價(jià)17%成交，成了2025年天津的溢價(jià)王。

·低密化——低容積率地塊成交增多

與此同時(shí)，低密化也在愈演愈烈。

全市成交的77宗地塊中，住宅容積率在1.5及以下的多達(dá)40宗，占比已超過總成交宗數(shù)的一半。

甚至還創(chuàng)下多個(gè)“罕見”：

和平罕見的1.7容積率（山東路地塊，即格調(diào)蒲庭）；

市區(qū)罕見的1.2容積率，且還在中環(huán)內(nèi)（河?xùn)|工大1號(hào)地）；

全市罕見的1.01容積率（靜海團(tuán)泊東地塊）。

而且，有13宗地容積率都低到了1.3及以下。

什么概念？1.3是可以做出別墅來的，加之現(xiàn)在聯(lián)排也放開了。

比如，大港格調(diào)羅滕花園、水西城投東方玖璽、國(guó)展綠地水云川、開發(fā)區(qū)格調(diào)二體南，以及靜海團(tuán)泊東禾承地塊，都有聯(lián)排產(chǎn)品。

靜海團(tuán)泊東禾承地塊，甚至還做出類雙拼。

這也是“三低一高”的體現(xiàn)。

會(huì)迸發(fā)出更具競(jìng)爭(zhēng)力的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。

此外，城市更新也在持續(xù)“進(jìn)擊”。

2025年成交的77宗宅地中，有14宗都是城市更新地塊。

不否認(rèn)現(xiàn)在大市拉胯，但局部有熱度。

尤其現(xiàn)在新出讓的地，地段都不錯(cuò)，疊加誘惑力和性價(jià)比雙拉滿的新產(chǎn)品。

好房不貴，選擇還多。

可以預(yù)見，2026年的天津樓市必定是買方友好型。