山姆荔灣店開業(yè)那兩天的盛況，我看著都替保安累：人擠人滿頭大汗、車擠車一動不動.....

氣氛真像“全廣州突然集體想開會員”。

熱度還沒降溫，黃埔這邊立刻把首家山姆簽在云埔宏仁地塊上

——黃埔這一下很會接球，整挺好。

可真正讓人心里一沉的，是同一天網(wǎng)上放的瓜：開市客商業(yè)（廣東）股份有限公司跑去白云大道北注冊了，辦公點在白云新城那邊的總部樓里。

雖然注冊不等于開倉，辦公地址也不等于門店地址，懂的都懂，我就不展開了。

黃埔這幾年追開市客，看似“陪跑”，但我覺得是他配地把自己給配尷尬了。

倉儲會員店這種生意，它很現(xiàn)實的，人家只認三個很土的指標：

地要夠、路要順、停車要爽。

你讓車一進來就堵、掉頭要繞、出入口像解謎游戲，那品牌再能打，也會直接紅燈。因為不符合客戶最重要的需求。

消費者們不是來修煉的，他就想買點牛排紙巾烤雞，結(jié)果路上先堵一頓，我受不了。

那些給開市客看過的地，講真，很多都帶著一種：別管好不好，反正我是給你地了的意思，但用起來……

emmm，不太像給項目的，更像給對手的。

長嶺居那種偏、人口密度薄的，這種吃回頭客的會員店咋做復(fù)購？南崗那邊有規(guī)模挺好，但工廠多、消費結(jié)構(gòu)又復(fù)雜，面對周邊一堆中小商業(yè)分流，沒出門就得先打一場商戰(zhàn)。

雖然這都不是不能談，但是你得承認：它需要更強的交通組織和更明確的客流邏輯。不然真的很難做的久。

最典型的還是豐樂北路立交那一帶。

位置看起來挺C位，即能吃老黃埔、科學(xué)城，又能蹭到一點天河?xùn)|外溢，理論上其實是很香。

但是現(xiàn)實就很骨感了，咱一腳油門過不去的時候，你就懂了，內(nèi)部交通疏導(dǎo)太差了。

立交橋旁邊那種狹長地塊、夾角地塊，猛一看離主干道近得很，實際上車流一上來就會變成：

想右拐？不行；

想直接進？不行；

要去隧道掉頭、再掉頭、再折回來……

你想想，誰買個東西先跑個四公里熱身？叫個樸樸小象不行嘛。

有人會說：倉儲店本來就是自駕為主，離地鐵遠一點沒關(guān)系。

對，地鐵確實不是硬指標。

但是問題也不在這，問題在這：

自駕為主 ≠ 可以把地塞在最別扭的立交夾縫里。

自駕人群對“通達”和“入口體驗”非常敏感。你一旦堵，堵的不只是車，是情緒，是口碑，是復(fù)購。

經(jīng)常開車上下班的老司機其實都不愛開車出門，懂得都懂。

到最后會出現(xiàn)一種很魔幻的場景：店里東西真便宜，路上脾氣真的很磨人。然后你還納悶“為什么大家不來”。這就叫被自己勸退，自己把客流勸走。

所以黃埔其實不是不會招商，黃埔是太習(xí)慣把土地當(dāng)庫存、當(dāng)指標了，他沒把自己當(dāng)成產(chǎn)業(yè)服務(wù)員。

你不能總拿一些“不好用但也算有”的地去試探人家底線。

對方到底要啥？入口怎么開？車怎么進出？高峰怎么不炸？

周邊功能怎么配？能不能給一塊真正“落地就能跑起來”的凈地？

這才叫誠意。不是請吃幾頓飯、開幾次會、合照幾張就算的那種誠意。真的沒有太大的用處。都是好看而已。

山姆落地當(dāng)然是很值得高興的哈，至少說明黃埔反應(yīng)快、肯扛事，不至于一直被動挨打。

可開市客給的提醒已經(jīng)很直接了：你手里如果沒有幾塊隨時能用、并且好用的“標準答案型地塊”，你就永遠在追人；你把地打磨好了，人會來找你。

這不是我亂拽，是商業(yè)常識。

至于開市客會不會真的在白云開倉？

這我也不敢拍胸口。

但我敢說：如果黃埔還繼續(xù)“隨手配地、交通隨緣”，那就算來了第二個、第三個大牌，也會被同一個問題折磨。

反過來，只要把“地”和“路”這兩件事做扎實，品牌不來都難，真不來，其實你也不用低聲下氣追著跑。自我優(yōu)化一下，你若盛開蝴蝶自來 ，你若亂開，那說不好了

就這樣。說多了怕你們又要罵我嘴毒，但…有時候不嘴毒，城市就繼續(xù)糊弄。