毫無疑問。

2025 年的廣州樓市，是一場顛覆認知的生存戰(zhàn)！

以前買房，頂多是遇到幾次 “驚心動魄” 的波動，今年直接升級成史無前例的大洗牌——

土地供應(yīng)砍半、跨區(qū)房票橫空出世、神戶型成絕版、資金瘋擠中心區(qū)、二手房突成剛需避風港……

需求端、供給側(cè)、舊改、保障房輪番 “轟炸”，市場分化到離譜。

有人在小紅書哭嚎 “二手房賣不掉，人要掛了！”，有人卻喊 “豪宅逆市暴漲，想守住財富，就得買買買！”

面對波詭云譎的樓市戰(zhàn)場，買房人就像身處迷霧之中。

今天，我撕開各種聲音的“偽裝”，用最真實的數(shù)據(jù)跟你說說，這一年的一二手市場到底發(fā)生了什么。

一手市場

錢往核心跑

人跟品質(zhì)走

先給結(jié)論。

2025年一手房，閉眼買的時代徹底終結(jié)，賭對核心區(qū)才是贏局。

很多人以為，今年新房市場整體 “涼颼颼”。

不像2024年開年就甩出解除限購的大牌，沒太重磅刺激政策。

譬如，第四季度月均成交量、網(wǎng)簽量直接同比跌 36%。

來源:中原

但！

別被所謂 “整體慘淡” 騙了！

這波洗牌，洗的從來不是核心區(qū)，而是“偽剛需盤”！

看看中心區(qū)數(shù)據(jù)，成交僅下跌6.2%，大抵穩(wěn)住了基本盤。

再把鏡頭拉近，天河居然在“逆天開黑”，不僅成交面積同比漲32%，均價也漲了。

來源:中原

各個項目的表現(xiàn)也很棒，譬如保利玥璽灣開盤成績超100億，成為今年全國首個百億開盤項目。

為啥人家能跑出來??？

改善客、高凈值人群早就看穿了邏輯！凱旋新世界、保利玥璽灣、保利天曜這些高端項目一入市，直接帶火了全市豪宅潮。

畢竟大環(huán)境越波動，大家越想 “避險”，核心區(qū)的稀缺的房子就是樓市里的“硬通貨”。

不止富人在猛沖，當跨區(qū)房票一出，天河改善盤直接手拿房票的客戶 “狂掃”。

誰都不是傻子！天河的學校、地鐵、商業(yè)配套，不會隨時間的推移而消亡，反而會越來越扎實！

論核心區(qū)，還不止天河，把視野放在廣州東部，只要項目位置夠好，只要產(chǎn)品力夠好，配套夠強就依然能打。

記住，核心區(qū)的價值，就像游戲里的終極buff，越到后期越堅挺！

當然，核心區(qū)里頭，品質(zhì)越好的產(chǎn)品，品牌信賴度越高開發(fā)商也越受歡迎。

從金額來看，今年保利市占率約20%（來源克而瑞廣佛1-11月數(shù)據(jù)），此外越秀、華潤、中海勁頭都很足。

這就證明，有實力、產(chǎn)品好的開發(fā)商，依然有超高的市場統(tǒng)治力，買房人會為好房子，好產(chǎn)品埋單。

但請注意！

核心區(qū)高品質(zhì)的房子只會變少，畢竟今年的供應(yīng)并不多。。

2025年廣州土地供應(yīng)“砍半再砍半”：涉宅用地比去年跌 33%，比 2021 年直接少了 80%！

在好房子的框架下，新房只會“少而精”，那種郊區(qū)便宜的“巨無霸”盤很難量產(chǎn)。

你看今年賣得火的地塊：海珠南泰地塊是市中心罕見大面積地，還帶商業(yè)、學校;嘉禾望崗地塊，地鐵上蓋；白云齊富路地塊，坐擁白云新城現(xiàn)成配套………

以后的新房，拼的就是地段和品質(zhì)，核心區(qū)的 “六邊形戰(zhàn)士”只會越來越值得。

二手市場

全網(wǎng)比慘？

其實在偷偷撿漏

提到二手房，很多人的反應(yīng)是，慘！好慘！

但誰告訴你2025廣州二手房要掛了？

我們看看數(shù)據(jù)，2025年廣州二手住宅成交10.88萬套，基本和去年持平！

是的，流動性沒崩！

來源:中原

為什么會出現(xiàn) “賣家哭慘，買家偷偷下手” 的反差？

答案就3個字：性價比！

2025 年廣州二手網(wǎng)簽均價2.6萬/平，比 2021年直接降了3000元/ 平，這可是真金白銀的讓利啊！

剛需們不傻，二手房 “所見即所得”，地段、配套都是現(xiàn)成的，價格還回調(diào)了，如果他們孩子需要學位，急著住，二手不比買期房香？

當然，總的來看二手房是賣得不錯，但不同區(qū)域的表現(xiàn)不一樣。

1）從化、增城、白云、南沙的成交量上漲。

2）荔灣非常猛，成交量暴漲 13%！

來源:中原

這波荔灣憑什么？

人家是中心區(qū)里的“性價比之王”??！

價格足夠香，而且學校、交通配套本身就很扎實，現(xiàn)在還在補各種空白。

白鵝潭商業(yè)越來越猛，太古里一期已經(jīng)投入運營，荔灣山姆也已經(jīng)開放，第一天開業(yè)就人擠人，22號線后通段打通芳村以及廣州南站的物理距離，非常有潛力，難怪買房人都喜歡扎堆往這沖。

而從化、增城這些地方之所以能漲，是因為之前價格虛高的二手房回調(diào)到了合理區(qū)間，剛需一開始覺得貴，當然不想買，現(xiàn)在又“夠得著”了。

更絕的是，當二手價格回調(diào)，但買房人自己的預算沒變啊，一來二去，自己也能“向上購房”了，于是大家也開始進場了。

二手市場也在分化，最明顯的一點就是，近期極致剛需在減少，剛改、改善開始上牌桌。

約90-100平二手成交漲了 0.9%，130平以上也在漲！

來源:中原

這證明了啥？

現(xiàn)在大家買房不再只看 “能住”，更想 “住得舒服”。

最近咱們的增值稅不是調(diào)整了嗎（詳情請戳：剛剛官宣！不滿兩年二手房交易，大幅減稅！）很多人說以后天量二手扎堆。

我認為，一些好的次新房也會趁機上線，這些房子也會成為他人眼中的香餑餑。

所以別被“都賣不掉”的焦慮帶偏了，廣州的買房需求一直都在，只是大家更清醒了——

我，不買貴的，只買對的。

一旦遇到性價比高的筍盤，該出手時絕對不猶豫！

記住三點

少走十年彎路

絮絮叨叨說了那么多，其實就是想表達——

優(yōu)質(zhì)的房子，無論是一手還是二手，依然有人看好。

如果不想在樓市里踩坑，這 3 句話一定要刻在心上：

1、核心區(qū)品質(zhì)新房，放心沖！

天河、海珠、越秀的新房，經(jīng)得起考驗，地段、配套、品質(zhì)全在線。疊加當前土地供應(yīng)縮減，“硬通貨” 只會更稀缺，資金充足就按真實需求選，錯不了！

2、二手房的漏，能撿但別等！

筍盤從來不會在市場上待太久，現(xiàn)在二手房價還在尋底，剛需和剛改可以多蹲守，記住7字真言：“筍盤出現(xiàn)別猶豫”！畢竟性價比才是剛需的 “安全感”。

3、分化依然存在，甚至會加劇。

2025 年的洗牌已經(jīng)證明：樓市分化只會越來越強，核心區(qū)的價值只會越來越穩(wěn)，郊區(qū)盤如果沒有強配套強產(chǎn)品支撐，只會越來越難。

買房不是賭運氣，是要擁抱“確定性”！

2025 年的廣州樓市，洗走的是投機者，留下的是清醒的買房人。

沒有永遠漲的市場，也沒有永遠跌的核心資產(chǎn)，看懂分化、抓準性價比、選對區(qū)域，才能在這場樓市博弈中，穩(wěn)穩(wěn)拿到屬于自己的 “房票”！