我是紫沐，這是我第479篇日記。

時代變了。

以前，是漲價去庫存。

現(xiàn)在，是房票去庫存。

截至12月初，廣州全市通過房票認購房源約5500套，直接消化存量商品房792套。

細化到各區(qū)，最猛的是黃埔。

今年房票認購量超6000套，單是南崗街單月簽約金額就超11億。

而上星期才發(fā)放首批房票的番禺，首批5600萬元房票也實現(xiàn)了閉環(huán)使用。

后續(xù)化龍舊改預計將發(fā)放3億元房票，繼續(xù)給商品房去庫存。

平心而論，房票這招確實高。

不需要印鈔，不用擔心村民拿錢存銀行，能保證資金回流房地產(chǎn)，完成去庫存的閉環(huán)。

用無法給財政做貢獻的村屋，置換開發(fā)商手里積壓的新房庫存。

既拯救了開發(fā)商的現(xiàn)金流，又穩(wěn)住了土拍預期，一舉兩得。

但房票救得了庫存，救得了房價嗎？

或者說得更現(xiàn)實一點，房票真的能去庫存嗎？

看數(shù)據(jù)，24年廣州新房成交7萬套，二手成交超10萬套。

而25年前11月，廣州新房成交5.7萬套，二手成交9.3萬套。

考慮到這個月行情偏冷，一二手成交能持平去年，就已經(jīng)超預期了。

但庫存數(shù)據(jù)呢？

24年底，廣州二手掛牌數(shù)約15.6萬套，全市去庫存周期為16個月。

25年底，廣州二手掛牌數(shù)約15.4萬套，全市去庫存周期為24個月。

房票的力量，在無盡的拋盤、新房、土拍面前，有點不太夠看。

都知道去庫存的重要性，都知道在庫存問題解決之前，傳統(tǒng)工具很難奏效。

但真想去庫存，談何容易，如何平衡供應和財政，就是大難題。

所以真相就是，今年房價依然是跌的。

新房這邊，不管海報有多紅，都在以價換量。

二手更慘，由于村民都拿著房票買新房，進一步擠壓了原本屬于二手房的購買力。

沒有配套優(yōu)勢的房子，不割肉根本沒人看，只有降價才有流動性。

所以房票去庫存，其實是帶血的。

就算救得了庫存，也救不了房價。

明年樓市最好的成績，就是止跌回穩(wěn)，別想有大行情。

各種工具和利好會繼續(xù)出，防止樓市發(fā)生系統(tǒng)性風險。

但也不會讓樓市出現(xiàn)報復性反彈，供需不允許，經(jīng)濟也不允許。

至于很多人關心的，哪些區(qū)域會最先回暖。

按以前的標準，那肯定是核心區(qū)。

但現(xiàn)在觀念變了，一些基礎配套不夠完善的板塊，比如天河牛奶廠，企穩(wěn)速度還真比不過荔灣廣鋼。

在大家買房都回歸自住，更看重通勤、學位和配套的當下，學鐵商成熟的地方，房價更有支撐力。

至于要不要出手，還是那個觀點，看你買房目的是什么。

剛需自住，改善換房，依然是好時機。

雖說明年趨勢很難有大的回暖，但自住房短則住5年，長則住10年。

5-10年的時間，足夠經(jīng)濟和就業(yè)重回正軌。

只要樓市能拿回正常的抗通脹能力，這筆經(jīng)濟賬就算得過，還能獲得生活品質(zhì)和配套上的提升。

但如果是想投資賺錢，建議三思。

低利率也是有成本的，在經(jīng)濟和供需有明顯改善之前，不建議玩值博率這么低的博弈。

買房暴富的時代早就結束了，少喝點雞湯，少聽點忽悠。

樓市依然寄托著萬家燈火，但已經(jīng)不再有黃金萬兩。