12月26日，合肥市廬陽區(qū)銀河灣花園小區(qū)內(nèi)歡聲笑語，業(yè)主們排隊(duì)領(lǐng)取每戶200元的公共收益現(xiàn)金分紅。此次分紅總額12.58萬元，覆蓋全小區(qū)629戶，資金來源于停車費(fèi)、電梯廣告等公共收益。這一舉措不僅提升業(yè)主幸福感，更為老舊小區(qū)治理樹立新標(biāo)桿。

NO.1 | 壹

銀河灣花園：老舊小區(qū)的逆襲

合肥市廬陽區(qū)銀河灣花園小區(qū)建于2003年，共有15棟樓、629戶居民。這個(gè)已有20多年歷史的老舊小區(qū)，曾因基礎(chǔ)設(shè)施老化、監(jiān)控?fù)p壞、單元門銹蝕等問題被業(yè)主頻頻吐槽，小區(qū)治理一度陷入困境。

來源：合肥樓市航拍圖

轉(zhuǎn)機(jī)發(fā)生在2018年。在亳州路街道南河灣社區(qū)黨委牽頭下，小區(qū)先后成立業(yè)委會(huì)和黨支部，構(gòu)建起“社區(qū)黨委+小區(qū)黨支部+業(yè)委會(huì)+物業(yè)”的四級(jí)協(xié)同治理體系。通過線上建群、線下設(shè)箱、上門走訪等方式，社區(qū)累計(jì)收集業(yè)主訴求127條，召開黨群議事會(huì)9場(chǎng)，將路燈更換、樹木修剪、監(jiān)控維修、單元門更新等事項(xiàng)列入改造清單并明確時(shí)限。

物業(yè)公司負(fù)責(zé)具體施工，小區(qū)黨支部和業(yè)委會(huì)派員現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，形成“收集意見-議事協(xié)商-改造實(shí)施-監(jiān)督反饋”的閉環(huán)管理機(jī)制。改造后，小區(qū)新增照明路燈23盞，修剪樹木86棵，更換單元門禁系統(tǒng)15套，實(shí)現(xiàn)公共區(qū)域監(jiān)控全覆蓋，樓道墻面全部翻新。

2020年，在社區(qū)黨委協(xié)調(diào)下，小區(qū)完成水表出戶改造，徹底解決歷史遺留的水損糾紛。隨著硬件設(shè)施提升，業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司重新約定公共收益分配方案，將停車費(fèi)、廣告收入、公共用房出租等收益統(tǒng)一歸集至業(yè)委會(huì)賬戶，并建立季度公示制度。

2025年12月26日，小區(qū)從累計(jì)結(jié)余的公共收益中拿出12.58萬元，按每戶200元標(biāo)準(zhǔn)向全體業(yè)主發(fā)放現(xiàn)金分紅。業(yè)主在領(lǐng)取分紅時(shí)感慨：“以前總看別的小區(qū)分紅，現(xiàn)在終于輪到自己了！”小

NO.2 | 貳

發(fā)錢模式多元化：合肥多小區(qū)實(shí)踐對(duì)比分析

銀河灣花園的分紅并非個(gè)例。2025年以來，合肥多個(gè)小區(qū)通過公共收益共享機(jī)制讓業(yè)主直接受益，形成了多樣化的發(fā)放模式。其中，蜀山區(qū)萬科金色名郡小區(qū)的方案尤為引人注目：業(yè)委會(huì)公示計(jì)劃，從公共收益中拿出210萬元，按產(chǎn)權(quán)面積每平方米5元向業(yè)主派發(fā)現(xiàn)金紅包，覆蓋住宅、商鋪等全類型業(yè)主。

該方案嚴(yán)格依據(jù)《民法典》及相關(guān)地方法規(guī)設(shè)計(jì)，體現(xiàn)了精細(xì)化管理思維。發(fā)放流程包括資格公示、現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)取、逾期抵扣物業(yè)費(fèi)等環(huán)節(jié)，并設(shè)置獎(jiǎng)懲機(jī)制：對(duì)違規(guī)搭建、占用車位的業(yè)主暫緩發(fā)放，督促整改。業(yè)委會(huì)明確，領(lǐng)取需憑房產(chǎn)證和身份證，代領(lǐng)須提供關(guān)系證明，確保資金精準(zhǔn)到位。公示期15天，充分聽取業(yè)主意見，展現(xiàn)了程序公正。

包河區(qū)濱湖萬科城小區(qū)同樣在2025年發(fā)放了209萬元公共收益。方案經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過，發(fā)放對(duì)象包括全體業(yè)主、商戶和車位業(yè)主，資金來自停車費(fèi)、廣告收入等結(jié)余。發(fā)放時(shí)間跨度一個(gè)月，設(shè)多個(gè)時(shí)段方便業(yè)主領(lǐng)取，并規(guī)定逾期未領(lǐng)資金直接抵扣物業(yè)費(fèi)。這種設(shè)計(jì)既提升效率，又避免資金滯留。

瑤海區(qū)安慶開發(fā)樓小區(qū)則按0.7元/平方米標(biāo)準(zhǔn)派發(fā)，而2024年銀杏苑小區(qū)曾以10元/平方米發(fā)放200余萬元。海亮九璽小區(qū)采用按戶分配模式，每戶300元。這些案例顯示，合肥小區(qū)公共收益分配主要有兩種模式：按面積計(jì)算和按戶分配。關(guān)鍵差異在于業(yè)委會(huì)的主動(dòng)性——積極的小區(qū)通過業(yè)主大會(huì)民主決策，確保規(guī)則透明；而業(yè)委會(huì)缺失或功能弱化的小區(qū)，公共收益往往沉淀在物業(yè)賬戶中，未能惠及業(yè)主。

業(yè)委會(huì)的建設(shè)質(zhì)量直接決定公共收益效用。在成功案例中，業(yè)委會(huì)不僅定期公示收支明細(xì)，還優(yōu)化資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。例如，銀河灣花園通過出租公共用房增收，萬科金色名郡則規(guī)范車位費(fèi)管理。反觀部分小區(qū)，因業(yè)委會(huì)換屆頻繁或?qū)I(yè)性不足，導(dǎo)致收益管理混亂。

物業(yè)公司的協(xié)作同樣至關(guān)重要。萬科物業(yè)在合肥的服務(wù)案例顯示，品牌物業(yè)傾向于與業(yè)委會(huì)建立共贏關(guān)系。在萬科金色名郡、濱湖萬科城等小區(qū)，物業(yè)費(fèi)透明、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)明確，公共收益按約定比例分配。這種“服務(wù)導(dǎo)向”模式強(qiáng)化了信任，而一些傳統(tǒng)物業(yè)因缺乏監(jiān)督，易引發(fā)糾紛。

政策層面，《民法典》第二百八十四條明確規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人等利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本后屬于業(yè)主共有。但落地需業(yè)委會(huì)主導(dǎo)。合肥市住建部門近年推動(dòng)“和美小區(qū)”建設(shè)，鼓勵(lì)業(yè)委會(huì)依法履職。2025年，合肥多個(gè)區(qū)開展業(yè)委會(huì)培訓(xùn)，提升其財(cái)務(wù)管理和議事能力。

NO.3 | 叁

結(jié)語

合肥小區(qū)發(fā)錢現(xiàn)象，折射出基層治理從“管人”到“惠民”的轉(zhuǎn)變。公共收益分享不僅提升業(yè)主獲得感，更倒逼物業(yè)服務(wù)升級(jí)。從銀河灣花園到其他小區(qū)，資金規(guī)模雖有差異，但核心邏輯一致：通過經(jīng)濟(jì)紐帶強(qiáng)化業(yè)主共同體意識(shí)，推動(dòng)共建共治共享。

來源：合肥樓市航拍圖

治理升級(jí)需多方協(xié)同。業(yè)委會(huì)應(yīng)發(fā)揮主體作用，定期公示收益明細(xì)，避免資金沉淀。合肥已有小區(qū)嘗試季度公示制，通過公告欄、微信群同步信息。對(duì)于暫無業(yè)委會(huì)的小區(qū)，社區(qū)可臨時(shí)托管公共收益，并協(xié)助選舉機(jī)構(gòu)。政策層面，需細(xì)化《民法典》配套措施，如明確收益分配比例、審計(jì)要求。合肥部分區(qū)試點(diǎn)“公共收益監(jiān)管平臺(tái)”，實(shí)現(xiàn)資金流向可追溯。

物業(yè)企業(yè)需轉(zhuǎn)變角色。萬科、綠城等品牌物業(yè)的實(shí)踐表明，透明化服務(wù)能贏得業(yè)主信任，反哺物業(yè)費(fèi)收繳率。未來，物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將從價(jià)格轉(zhuǎn)向價(jià)值，優(yōu)質(zhì)管理成房產(chǎn)增值要素。對(duì)于拒不公開收益的物業(yè)，業(yè)委會(huì)可依法追索，部門應(yīng)加強(qiáng)執(zhí)法。

技術(shù)賦能提升效率。合肥已有小區(qū)探索數(shù)字人民幣發(fā)放紅包，或通過App公示收支。市級(jí)層面可建立統(tǒng)一查詢系統(tǒng)，降低管理成本。同時(shí)，防范“重發(fā)放輕積累”傾向，公共收益應(yīng)優(yōu)先用于應(yīng)急維修、社區(qū)養(yǎng)老等公共服務(wù)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

老舊小區(qū)改造需資金循環(huán)。銀河灣花園案例說明，環(huán)境改善可提升公共收益潛力，形成良性循環(huán)。發(fā)錢不是終點(diǎn)，而是治理現(xiàn)代化的起點(diǎn)。合肥經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)業(yè)主權(quán)利落到實(shí)處，社區(qū)凝聚力自然增強(qiáng)。期待更多小區(qū)借鑒成功案例，讓公共收益從“沉睡數(shù)字”變?yōu)椤盎盍υ慈?，共筑和美家園。