房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格關(guān)系問(wèn)題我有很多文章，恰好這個(gè)話題和我近期參與推進(jìn)的一個(gè)項(xiàng)目息息相關(guān)，那就是我們正在試圖通過(guò)業(yè)委會(huì)、社區(qū)政府、物業(yè)公司一起推動(dòng)杭州市第一個(gè)物業(yè)信托制項(xiàng)目的落地，而今天問(wèn)題里物業(yè)費(fèi)的普遍性矛盾問(wèn)題，實(shí)際上就是房地產(chǎn)紅利周期過(guò)峰之后，物業(yè)企業(yè)作為地產(chǎn)的附屬和現(xiàn)金奶牛，大量的物業(yè)費(fèi)沒(méi)有被用在小區(qū)維護(hù)，而是被用于地產(chǎn)還債，這不僅導(dǎo)致了物業(yè)企業(yè)員工福利下降，收入保障困難，用工大量外包，拖欠工資現(xiàn)象問(wèn)題頻出的直接導(dǎo)火索，也是造成業(yè)主不滿物業(yè)費(fèi)高額支出，但服務(wù)品質(zhì)連年下降的主要原因！

此外，物業(yè)企業(yè)絕大部分都是采用旱澇保收的包干制模式，這導(dǎo)致后續(xù)資金使用，業(yè)務(wù)會(huì)除了獎(jiǎng)懲條款外，沒(méi)有能力進(jìn)行干涉！而近年來(lái)新發(fā)展的薪酬制模式，雖然能有效提高服務(wù)品質(zhì)，且便于監(jiān)督資金，但瑣事眾多之下，又把沒(méi)有報(bào)酬的業(yè)務(wù)會(huì)推向了一個(gè)到底是不是實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題！

因此，最新的模式是信托制，雖然其依然還有一些列定位問(wèn)題，但基于信托協(xié)議下，實(shí)際上已經(jīng)從向物業(yè)買服務(wù)，變成了向物業(yè)租團(tuán)隊(duì)，相應(yīng)的開支，小區(qū)具有較大的決定權(quán)，業(yè)委會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)也有所被隔離，但也需要社區(qū)提升自己獨(dú)立的信息化ERP系統(tǒng)，以便費(fèi)用的透明化管理！

我們接下去就簡(jiǎn)單聊聊這個(gè)問(wèn)題為什么會(huì)發(fā)生在2025年，順便我再給個(gè)預(yù)測(cè)：2026年將是物業(yè)信托制的爆發(fā)元年！

一、消費(fèi)的理性回歸與居住成本的精細(xì)化趨勢(shì)

在我看來(lái)，2025年宏觀財(cái)經(jīng)環(huán)境為物業(yè)費(fèi)降價(jià)提供了背景支撐，數(shù)據(jù)顯示，前三季度全國(guó)居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)5.2%，但消費(fèi)支出實(shí)際增長(zhǎng)4.7%，消費(fèi)意愿趨于謹(jǐn)慎，居民對(duì)剛性居住成本的敏感度顯著提升。

而在此之下，收入的結(jié)構(gòu)性變化，讓居民更注重“錢花得值”的問(wèn)題，這對(duì)物業(yè)費(fèi)這一固定支出的性價(jià)比提出更高要求。

同時(shí)，我國(guó)CPI正處于輸入性和結(jié)構(gòu)性雙重影響下的溫和回升趨勢(shì)，雖然核心CPI都已經(jīng)到1.2%的漲幅了，但這并未改變居民對(duì)基礎(chǔ)服務(wù)消費(fèi)的理性態(tài)度。

物業(yè)費(fèi)作為家庭居住成本的重要組成部分，其降價(jià)直接減輕了居民負(fù)擔(dān)，一套100平米的房子年均可節(jié)省千元以上，這在一定程度上釋放了其他消費(fèi)潛力，與擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀導(dǎo)向形成呼應(yīng)

而部分小區(qū)業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象加劇，也從側(cè)面反映出經(jīng)濟(jì)預(yù)期對(duì)居住消費(fèi)決策的影響，倒逼物業(yè)企業(yè)通過(guò)降價(jià)緩解收繳壓力。

二、行業(yè)洗牌加劇！盈利模式正面臨不得不變的前夕

物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮的本質(zhì)是物業(yè)行業(yè)粗放發(fā)展模式已經(jīng)與居民收入增長(zhǎng)速度、房?jī)r(jià)復(fù)蘇速度不相匹配，而這一變革與包干制、薪酬制（酬金制）、信托制三種核心收費(fèi)模式的迭代升級(jí)深度綁定。

過(guò)去依托房地產(chǎn)紅利，全國(guó)物業(yè)企業(yè)數(shù)量五年增長(zhǎng)近60%，達(dá)到37.5萬(wàn)家，形成“規(guī)模優(yōu)先”的競(jìng)爭(zhēng)格局，其中絕大多數(shù)企業(yè)采用包干制模式，即業(yè)主支付固定物業(yè)費(fèi)，企業(yè)自負(fù)盈虧。

而如今新房供應(yīng)量減少，市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量競(jìng)爭(zhēng)，“僧多粥少”的局面下，包干制的弊端愈發(fā)凸顯：人工成本上漲疊加物業(yè)費(fèi)降價(jià)，企業(yè)為維持盈利只能壓縮服務(wù)成本，導(dǎo)致業(yè)主滿意度下降、欠繳率攀升，形成惡性循環(huán)。

這種困境迫使企業(yè)主動(dòng)求變，降價(jià)爭(zhēng)奪項(xiàng)目的同時(shí)，紛紛探索薪酬制與信托制轉(zhuǎn)型，頭部企業(yè)也未能幸免，龍湖物業(yè)、金科服務(wù)等多家企業(yè)出現(xiàn)收入下滑或增收不增利。

而這種趨勢(shì)一旦路徑話，那降價(jià)背后的行業(yè)盈利空間也會(huì)面臨持續(xù)壓縮，而不同收費(fèi)模式的盈利邏輯差異，還會(huì)進(jìn)一步加劇了行業(yè)分化，對(duì)于物業(yè)公司而言，不是要不要變的問(wèn)題，是誰(shuí)能想通了變的更徹底的問(wèn)題。

2025年上半年，我國(guó)63家上市物企毛利潤(rùn)均值同比下降2.0%，其中降幅最大的世茂服務(wù)，其歸母凈利潤(rùn)降幅達(dá)95.37%，這里面的主要原因就是采用包干制的中小項(xiàng)目受到了行業(yè)性沖擊！

在業(yè)委會(huì)和居民代表大會(huì)決議下，很多項(xiàng)目都被要求降低物業(yè)費(fèi)，這其中有些項(xiàng)目合理，但部分項(xiàng)目因收費(fèi)低于運(yùn)營(yíng)成本，就必須要被迫撤場(chǎng)。

因此這種壓力下，就會(huì)推動(dòng)行業(yè)加速轉(zhuǎn)型：一方面，企業(yè)通過(guò)智能化降本，引入AI巡檢等技術(shù)減少人力依賴。另一方面，核心變革在于收費(fèi)模式升級(jí)，至少要達(dá)到薪酬制（酬金制）模式以穩(wěn)固項(xiàng)目，其核心是通過(guò)“固定酬金+考核獎(jiǎng)勵(lì)”分離服務(wù)報(bào)酬與運(yùn)營(yíng)成本，物業(yè)公司收入與服務(wù)質(zhì)量直接掛鉤！

而更高端一些，業(yè)務(wù)會(huì)綜合素質(zhì)比較高的小區(qū)，則可以一步到位進(jìn)入信托制模式，這個(gè)模式下，將會(huì)把將物業(yè)費(fèi)與公共收益納入獨(dú)立信托賬戶，企業(yè)僅提取固定比例酬金，資金使用全程透明！最有名的武漢漢鴻華花園小區(qū)轉(zhuǎn)型后繳費(fèi)率從20%升至80%，公共資金結(jié)余翻三倍，而這個(gè)項(xiàng)目據(jù)說(shuō)因?yàn)閰⒂^的人太多，因此業(yè)委會(huì)陪同考察一次的收費(fèi)，據(jù)說(shuō)一度炒到2000元一次。

簡(jiǎn)單而言，中國(guó)的物業(yè)市場(chǎng)這么大，從結(jié)構(gòu)上看和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)趨勢(shì)一樣，都在從“規(guī)模紅利”向“質(zhì)量紅利”轉(zhuǎn)變！

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的連鎖反應(yīng)！

我們都知道，物業(yè)費(fèi)的波動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)周期深度綁定，房?jī)r(jià)又和收入周期有關(guān)，因此現(xiàn)在只不過(guò)是一個(gè)周期性的重新適配過(guò)程，低價(jià)對(duì)低速非常合理。

加上2025年住建部推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，疊加因城施策去庫(kù)存的導(dǎo)向，房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量?jī)?yōu)化，物業(yè)行業(yè)的“配套紅利”已經(jīng)基本消退。

而過(guò)去開發(fā)商主導(dǎo)的前期物業(yè)費(fèi)定價(jià)模式，往往存在溢價(jià)空間，如今隨著新房交付減少，物業(yè)企業(yè)不得不轉(zhuǎn)向存量小區(qū)競(jìng)爭(zhēng)，降價(jià)成為搶占市場(chǎng)的必然選擇。

同時(shí)，這里也有個(gè)平均數(shù)據(jù)的問(wèn)題，那就是保障性住房供給增加與城中村改造盤活存量用地，也拉低了整體物業(yè)服務(wù)的價(jià)格中樞。

很多老舊小區(qū)因收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)二十余年未漲，這成為了降費(fèi)重災(zāi)區(qū)！而部分高端小區(qū)因房?jī)r(jià)調(diào)整，業(yè)主對(duì)高額物業(yè)費(fèi)的容忍度下降，就算是深圳灣一號(hào)這種超頭部級(jí)豪宅盤也在啟動(dòng)降費(fèi)協(xié)商，這說(shuō)明大資本家現(xiàn)在也要省著點(diǎn)花??！

所以，從實(shí)現(xiàn)路徑看，物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮是業(yè)主、物業(yè)與政府三方博弈重平衡的表現(xiàn)，而收費(fèi)模式的迭代則是市場(chǎng)化定價(jià)機(jī)制的反映。

在政策層面，重慶、武漢等城市，都已經(jīng)出臺(tái)了物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，劃定收費(fèi)上限，從源頭規(guī)范包干制下的不合理溢價(jià)！而2025年實(shí)行的物業(yè)新規(guī)更是明確要求物業(yè)行業(yè)必須實(shí)現(xiàn)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，要求企業(yè)每季度公示收支明細(xì)，這一要求與薪酬制、信托制的透明化屬性高度契合，也倒逼傳統(tǒng)包干制小區(qū)加速改革。

最后，從我個(gè)人的實(shí)踐來(lái)看，三種模式的博弈結(jié)果，市場(chǎng)已經(jīng)很清晰了：包干制因信息不透明、權(quán)責(zé)不對(duì)等，成為業(yè)主與物業(yè)矛盾的主要發(fā)源地，也是此次降價(jià)潮的重災(zāi)區(qū)！薪酬制通過(guò)預(yù)算審議、考核掛鉤機(jī)制，平衡了降價(jià)與服務(wù)質(zhì)量的關(guān)系，是可以選擇的模式，不過(guò)業(yè)務(wù)會(huì)權(quán)限過(guò)大，如果監(jiān)督成為重點(diǎn)！而信托制則憑借“錢屬業(yè)主、賬目透明、風(fēng)險(xiǎn)隔離”的優(yōu)勢(shì)，既避免了惡性降價(jià)，又通過(guò)資金高效利用提升了服務(wù)品質(zhì)，我認(rèn)為除去金融和信息化兩個(gè)難點(diǎn)外，是個(gè)好趨勢(shì)！
2025年物業(yè)費(fèi)大跳水并非行業(yè)“寒冬”，而是告別粗放包干制、邁向精細(xì)化治理的必經(jīng)之路，如何讓物業(yè)費(fèi)真正回歸“質(zhì)價(jià)相符”的本質(zhì)，推動(dòng)形成“業(yè)主付費(fèi)、企業(yè)履約、監(jiān)管到位”的良性循環(huán)，才是當(dāng)下環(huán)境下，居住品質(zhì)提升的重要體驗(yàn)！