來源：中國證券報

近期召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，高質(zhì)量開展城市更新，編制實施“十五五”城市更新專項規(guī)劃。記者梳理發(fā)現(xiàn)，浙江、河北等多地已將城市更新寫入當(dāng)?shù)亍笆逦濉币?guī)劃建議。

專家認(rèn)為，城市更新要高質(zhì)量推進(jìn)，需拓寬多方資金共擔(dān)機制，建立可持續(xù)投融資模式，優(yōu)化城市更新項目后續(xù)招商運營模式，持續(xù)發(fā)揮擴內(nèi)需效能。

有助于擴內(nèi)需促轉(zhuǎn)型

近期召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，將“高質(zhì)量開展城市更新，編制實施‘十五五’城市更新專項規(guī)劃”列為推進(jìn)現(xiàn)代化人民城市建設(shè)重點任務(wù)之一。

“‘高質(zhì)量’意味著城市更新將更加注重城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善和文脈賡續(xù)，更好統(tǒng)籌安全與韌性，從單一改造轉(zhuǎn)向系統(tǒng)治理，引入市場力量增強城市建設(shè)運營的可持續(xù)性，全面提升城市生活的居住品質(zhì)和公共服務(wù)便利性?！敝袊鴩H交流中心科研信息部副部長劉向東告訴記者。

專家認(rèn)為，高質(zhì)量推進(jìn)城市更新是擴大內(nèi)需的重要抓手，也是推動加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的有效方案。

從產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，城市更新有望成為投資驅(qū)動引擎。全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重點之一是結(jié)合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。

“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新，尤其是城中村改造，為房地產(chǎn)市場提供了新的發(fā)展場景。城市更新鼓勵收購存量商品房用于保障性住房，將去庫存與完善住房保障體系相結(jié)合。高質(zhì)量的城市更新不僅能拉動投資，更能通過創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)消費空間、提升資產(chǎn)價值來增強消費信心、釋放消費潛力?！蔽錆h大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院經(jīng)濟學(xué)系主任李雪松表示。

拓寬多方資金共擔(dān)機制

中央財辦分管日常工作的副主任韓文秀近期表示，要建立可持續(xù)投融資模式，高質(zhì)量推進(jìn)城市更新。

目前，發(fā)行政府債券募集資金是城市更新項目的主要資金來源。如，《天津市城市更新條例》提出，通過依法合規(guī)發(fā)行地方政府專項債券對符合條件的城市更新項目予以支持?！端捱w市實施城市更新三年行動計劃（2026-2028年）》提出，積極爭取中央預(yù)算內(nèi)投資、超長期特別國債、地方政府專項債券等各類資金。

“城市更新包含大量公益性較強、缺乏穩(wěn)定現(xiàn)金流回報的項目，這些項目往往難以完全依靠市場化融資。雖然目前政府債券是支持項目建設(shè)的重要資金渠道，但其發(fā)行仍需考慮還款來源。”李雪松表示，應(yīng)構(gòu)建政府引導(dǎo)、市場運作、全社會參與的可持續(xù)投融資模式。

今年以來，系列政策出臺推動城市更新構(gòu)建多元化投融資模式。5月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》提出，健全多元化投融資方式。8月，中共中央、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》提出，創(chuàng)新財政金融政策工具，吸引和規(guī)范社會資金參與。11月，國家發(fā)展改革委積極推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）進(jìn)一步擴圍至城市更新設(shè)施等更多行業(yè)領(lǐng)域和資產(chǎn)類型。

“未來可進(jìn)一步探索專項債券的使用方式，拓寬多方資金共擔(dān)機制?！崩钛┧山ㄗh，可以將地方政府專項債作為啟動資金，吸引城投債、綠色債券等市場化融資跟進(jìn)。探索央地協(xié)同增信模式，吸引更多風(fēng)險偏好較低的投資者投資城投債或科創(chuàng)債。此外，暢通退出渠道，推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展，完善貼息工具，降低社會資本的融資成本。

一體推進(jìn)“四好”建設(shè)

近期，北京市豐臺區(qū)馬家堡路68號院2號樓正以嶄新姿態(tài)迎接居民——紅灰白三色相間的現(xiàn)代化樓房在原址拔地而起，百余戶居民圓了“老地方住新家”的安居夢。這座始建于1977年的樓房是豐臺區(qū)首個危舊樓房拆除重建試點項目，在居民、政府財政、產(chǎn)權(quán)單位三方資金支持下，成功升級為現(xiàn)代化住宅。

正如上述案例所示，提升居民生活質(zhì)量正是城市更新的價值導(dǎo)向之一。住建部部長倪虹近期在署名文章中提出，在城市更新中一體推進(jìn)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)。

基于“四好”導(dǎo)向，多地將城市更新納入當(dāng)?shù)亍笆逦濉币?guī)劃建議，歷史文化保護(hù)、數(shù)字化轉(zhuǎn)型、生態(tài)宜居建設(shè)、消費場景創(chuàng)新等成為關(guān)鍵詞。浙江提出，加強歷史文化名城、街區(qū)、村鎮(zhèn)有效保護(hù)和活態(tài)傳承。河南提出，推進(jìn)城市全域數(shù)字化轉(zhuǎn)型。河北提出，優(yōu)化城市藍(lán)綠空間，健全城市公園和綠道網(wǎng)絡(luò)體系，建設(shè)口袋公園。重慶表示，扎實開展“山城后巷”整治提升，融合建設(shè)生活、消費、文旅、創(chuàng)業(yè)新場景。

“為激發(fā)居民消費潛力，釋放居民個性化品質(zhì)化的消費需求，應(yīng)創(chuàng)新商業(yè)設(shè)施運營機制?！眲⑾驏|認(rèn)為，在城市更新中，應(yīng)引導(dǎo)商圈智慧化改造，如嵌入“一老一小”服務(wù)設(shè)施，提升商業(yè)區(qū)生態(tài)韌性，建設(shè)多樣化、功能完善的消費應(yīng)用場景，助推擴大有效投資。

項目分層運營與可持續(xù)投融資應(yīng)緊密結(jié)合。李雪松認(rèn)為，針對停車樓、文旅設(shè)施等具有穩(wěn)定經(jīng)營性收益的項目，可探索發(fā)行項目收益?zhèn)?，依靠項目自身收益還本付息。還應(yīng)強化項目整合，采取“肥瘦搭配、片區(qū)統(tǒng)籌”的方式，把公益性的管網(wǎng)改造、老舊小區(qū)更新與有一定收益的項目打包，提升融資可行性。