中央城市工作會議，明確提出“加快城市更新，更注重在存量空間上提質(zhì)增效”，將城市更新提升到推動城市高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略高度，賦予其全新的時代使命。廈門市湖里區(qū)作為廈門經(jīng)濟特區(qū)的發(fā)祥地，在廈門城市發(fā)展進程中扮演著舉足輕重的角色。近年來，該區(qū)積極探索創(chuàng)新，形成了政府主導(dǎo)、市場運作、公眾參與的可持續(xù)更新模式，全面推進城中村、舊小區(qū)、舊街區(qū)、舊廠區(qū)“一村三區(qū)”城市更新工作。

規(guī)劃機制革新，指明更新方向

據(jù)了解，湖里區(qū)在城市更新中，實現(xiàn)了從“單項規(guī)劃”向“系統(tǒng)謀劃”的轉(zhuǎn)變。通過出臺《島內(nèi)大提升?湖里區(qū)更高水平建設(shè)“兩高兩化”中心城區(qū)行動規(guī)劃》，系統(tǒng)布局6大功能區(qū)，出臺36項配套制度，強化了空間統(tǒng)籌。同時，抓住機構(gòu)改革契機，在全市率先成立副處級事業(yè)單位城市更新服務(wù)中心，統(tǒng)籌負責城市更新項目的全流程工作，從前期調(diào)研謀劃、中期建設(shè)推進到后期運營管理，一氣呵成。為健全聯(lián)動機制，湖里區(qū)成立了以區(qū)委主要領(lǐng)導(dǎo)為組長的城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，成員涵蓋有關(guān)部門、街道、國企等單位，并建立周例會機制推進工作。此外，推行科學(xué)更新，建立區(qū)、街道、社區(qū)三級常態(tài)化城市體檢機制，通過“百姓金點子”活動收集群眾建議1432條，系統(tǒng)梳理環(huán)境問題短板和資源潛力，讓城市更新更貼民心、順民意。

在更新策略上，湖里區(qū)從“多類一策”向“一類多策”轉(zhuǎn)變。尤其是針對城中村、舊廠區(qū)、舊街區(qū)、舊小區(qū)等不同類型，精準施策。以城中村改造為例，根據(jù)環(huán)境基礎(chǔ)等情況，采用“留、改、拆”并舉的模式，分整治提升、拆整結(jié)合、拆除新建等三類實施改造。如后浦社、塘邊社等17個社通過小規(guī)模、漸進式改造推進有機更新；湖里社、后坑(前社、后社)等2個社嚴守相關(guān)要求，科學(xué)劃定拆除新建和整治提升區(qū)域；浦園社、穆厝社、蔡坑社等3個社進行整村拆除并按照城市標準規(guī)劃建設(shè)管理。舊廠區(qū)則根據(jù)土地使用期、企業(yè)自身開發(fā)能力，可選擇企業(yè)自主開發(fā)或政府主導(dǎo)再開發(fā)等模式。舊街區(qū)針對更新建設(shè)過程中改管脫節(jié)等難題，因地制宜制定“EPC+O”項目方案。如東渡片區(qū)率先全市采用EPC+O模式實施完整社區(qū)改造，構(gòu)建“居民受益、企業(yè)獲利、政府減壓”的多方共贏模式，吸引全國各地鄉(xiāng)鎮(zhèn)市政府領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)職員等1000余人參觀調(diào)研學(xué)習(xí)，得到國務(wù)院研究室、住建部專門調(diào)研和肯定，入選住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳完整社區(qū)建設(shè)試點名單。舊小區(qū)方面，注重居民意見征求，按需修繕或新增設(shè)施。完成全區(qū)217個老舊小區(qū)改造，改造面積約605萬平方米、改造1639棟、改造約65700戶，補齊了老舊小區(qū)的短板，消除了安全隱患。無體檢不更新，結(jié)合城市體檢評估結(jié)果制定專項規(guī)劃，建立“專項規(guī)劃—片區(qū)策劃—項目實施方案”的三級實施體系。結(jié)合改造同步建立完善小區(qū)長效管理機制，引導(dǎo)居民參與和監(jiān)督，共同維護改造成果。

軟硬兼施結(jié)合，打造品質(zhì)城市

湖里區(qū)在城市建設(shè)管理中，注重守牢安全底線與建設(shè)韌性城市相結(jié)合。在全市率先制定城中村房屋裝修改造指導(dǎo)意見和聚氨酯可燃保溫和夾芯材料、打通消防“生命通道”、“拆窗破網(wǎng)”消防安全專項整治等5個城市更新安全方案，其中，解危36棟危房，完成正本清源、消防報警器、自行車充電樁等162個項目，創(chuàng)新“安寶保”小散工程和零星作業(yè)人員納管保險服務(wù)，實現(xiàn)燃氣、小散工程等“6個安全100%”。

在補齊設(shè)施短板與提升生活品質(zhì)方面，發(fā)展嵌入式養(yǎng)老托幼服務(wù)體系，建設(shè)7個“一老一小”公共綜合服務(wù)體，建成11家養(yǎng)老服務(wù)照料中心、密度全市最高，建成長者食堂40家、全市最多。完善全民健身場地設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，利用邊角地、零碎地生成87個口袋公園和運動場地項目，完成總長度66.8公里的慢行系統(tǒng)等項目。

陳振發(fā)宅。圍里社區(qū)供圖

此外，湖里區(qū)還注重將傳承歷史文化與打造潮流文化相結(jié)合。探索文物建筑連片活化利用，如將廈門島內(nèi)現(xiàn)存最精美、體量最大的閩南紅磚大厝坂美九十九間打造成坂美民俗文化園，圍里社陳振發(fā)宅等2處古厝打造成公益圖書館、網(wǎng)格工作室。

智慧精細管理，構(gòu)建和諧城市

湖里區(qū)以“城市大腦”賦能智慧管理，建設(shè)完成涵蓋社會治理、城市綜合管理等5大領(lǐng)域、42個應(yīng)用場景的“城市大腦”，接入攝像頭、智慧路燈、消防栓等數(shù)據(jù)9.64億條，為智慧城中村管理服務(wù)平臺等分平臺提供人口、房屋、垃圾落地、非機動車亂停放管理等數(shù)據(jù)支撐，發(fā)現(xiàn)和處置超過1.7萬起治安管理、消防管理、市容環(huán)境事件。

智慧城中村系統(tǒng)。后埔社區(qū)供圖

在企業(yè)運營方面，探索全周期“EPC+O”管理模式，引進社會資本承接城中村大物業(yè)管理服務(wù)，以“考評+培育+激勵”方式、“財政兜底+市場造血”機制實現(xiàn)微利平衡，圍里、塘邊2個試點村每年可節(jié)約財政資金236萬元。同時，探索全鏈條房屋“散租統(tǒng)管”模式，全市率先出臺城中村出租房合同范本、租金漲幅標準等“六統(tǒng)一”管理規(guī)范，組建房東協(xié)會，建立房東信用檔案，試點納管房屋、店面2700多間。

在居民參與方面，構(gòu)建“街道黨工委-社區(qū)大黨委-網(wǎng)格黨支部-黨員中心戶”四級組織網(wǎng)絡(luò)，在22個城中村成立網(wǎng)格黨支部86個、黨建共同體5個，推行“黨員亮身份”行動、“黨員志愿服務(wù)積分制”，整合資源開展技能培訓(xùn)、招聘會等共建服務(wù)。建立“1+2+ N”多元主體共建工作機制，即社區(qū)黨委(黨總支)黨建引領(lǐng)，設(shè)立綜合治理委員會和平臺公司2個平臺，引入N個專業(yè)單位參與治理。

顏值產(chǎn)值融合，推動宜商宜業(yè)

湖里區(qū)聚焦存量盤活，全方位激發(fā)集體資產(chǎn)潛力。建成投用社區(qū)發(fā)展中心9個、年收入約3億元，村集體經(jīng)濟總量約95億元、全市第一。一方面對接知名企業(yè)導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)資源，比如后埔社攜手象嶼商發(fā)打造嶼果公寓，蔡塘社與上海愛琴海商業(yè)打造愛琴海購物中心，引入首店、定制店等超60家。另一方面通過拆除違建、疏通堵點騰出發(fā)展空間，比如圍里社騰挪規(guī)劃用地4.7萬平方米，增設(shè)停車場、籃球場等設(shè)施，年收入從約20萬增收至約220萬元。

在招商引資方面，開發(fā)國有資產(chǎn)監(jiān)管平臺，實現(xiàn)國有空間、待出讓經(jīng)營性用地、招商空間“一張圖”管理，實現(xiàn)342幢存量樓宇(207萬平方米)、100宗低效工業(yè)用地(97萬平方米)等閑置資源和城市更新空間雙向精準配置。舉辦城中村招商推介會，集中推介項目54個、總投資超500億元。

湖里區(qū)城中村現(xiàn)代化治理招商推介會。湖里區(qū)住建局供圖

同時，發(fā)揮各片區(qū)優(yōu)勢稟賦，借助市直部門、央企國企、專業(yè)機構(gòu)等資源開展片區(qū)策劃，形成9大城市更新片區(qū)項目方案、總投資超730億元。比如，東部實施《廈門金磚數(shù)字街區(qū)實施規(guī)劃》，落地建設(shè)金磚創(chuàng)新基地總部區(qū)等164個項目；西部老工業(yè)區(qū)率先全市啟動成片低效工業(yè)用地再開發(fā)，近3年累計引進桑若鈣鈦礦光伏研發(fā)中試等科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)項目193個。

截至目前，湖里區(qū)城市更新成果斐然。累計實施項目達537個，投資總額高達968.9億元。憑借一系列改革創(chuàng)新舉措，湖里區(qū)在城市更新中實現(xiàn)了提質(zhì)增效，為建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市奠定了堅實基礎(chǔ)，更在城市更新的征程中留下了堅實且有力的奮進足跡。未來，湖里區(qū)將繼續(xù)砥礪前行，繼續(xù)書寫城市更新的精彩篇章。(林林 林芳 羅則徐)