2024年9月底的樓市大戲基本上已經(jīng)告一段落了。

為什么這么說呢？

因為這一次廣州全面的放開，帶來的樓市熱度，其實在上半年的時候就已經(jīng)結束了。

如果樓市還要繼續(xù)火熱下去，現(xiàn)在就不能緊盯廣州這個城市了，他已經(jīng)沒有什么好的招式了。

經(jīng)歷了這些年的房價下跌過后，租售比這個詞語又出現(xiàn)在了我們買房人的考慮范疇里面。

很多租售比不達標的房子，直接就被買房人給淘汰掉了。

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很多朋友可能會有疑惑。

為什么，“租售比”突然一下又重現(xiàn)江湖，成為大家非?？粗氐囊粋€買房指標了呢？

其實原因只有一個房價下跌了，而且跌了很多年，跌幅很大，把大家跌怕了。

且不說2008年，就是上一輪去庫存，我們都有非常明確的感受，房價在瘋狂的大漲，瘋狂的翻倍。

如果你去新房售樓處買房，你只是猶豫了一下，去吃個中午飯回去，首付款可能又要多十幾萬了。

而且這種狀態(tài)還僅僅只是重慶這樣的城市，如果在一線城市，那就更加的瘋狂了。

那個時候房價是肉眼可見的上漲，前一秒還在賣1.1萬的單價，下一秒就是1.3萬，再下一秒就是1.5萬，1.7萬，2萬等。

所以那個時候我們是沒有時間考慮什么租售比的，而且很多人買房只是想要入手之后，快速翻倍直接賣掉，誰還。還有心情去出租啊。

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然而現(xiàn)在完全不一樣了，房價持續(xù)下跌，對未來房價什么時候上漲，大家心里似乎也不是特別有底。

再加上房地產(chǎn)下跌這么多年，各行各業(yè)也受到了一些牽連，失業(yè)的失業(yè)，降薪的降薪，找不到工作的找不到工作，出租房里擺爛的擺爛。

以前賺錢，大家會打開招聘軟件，看看什么工作可以適當?shù)娜プ鲆幌隆?/p>

而現(xiàn)在已經(jīng)開始打開那種臨時工軟件了，做一天結一天，哪怕是個搬運工也沒關系。

沒辦法呀，就業(yè)壓力大呀，生活壓力大呀，房價還在下跌呀。

所以這個時候大家會考慮到，如果我的房子能夠出租，而且租金收益率還不錯的情況下，是不是就能夠覆蓋我們的房貸壓力？

那么我們就只需要專心的對抗生活壓力就可以了，等到行情好起來的時候，再做打算。

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我們也知道，租售比在我國一直以來都不是特別的高。

大部分的時候也就維持在了2%到3%之間，這已經(jīng)算是很多城市的極限了，但這個極限已經(jīng)沒有辦法覆蓋房貸。

更何況當年還有一些人去買了那種高租售比、高收益率的公寓，被售樓小姐開發(fā)商一頓忽悠，我們這個租售比13%，租售比最低保障8%，所以是個穩(wěn)健的投資。

結果買完之后才發(fā)現(xiàn)自己被套路了，也就前面半年或者一年的時間有這樣的收益吧，后面就長期空置了。

我們簡單的舉個例吧，假如你有一套房子，總價200萬，租售比3%，房租一年差不多就是6萬。

也就是說你這個房子對外出租的話，月租金是5000，一年大概有6萬塊的租金收益。

而200萬的房子，我相信月供肯定少不了，因為大部分人都只付了最低比例的首付款，200萬的房子如果放在重慶或者成都，那他的月供大概就是七八千以上。

再加上我們的房子也有空置的時間，不可能全面的續(xù)上，一直有租客。

而且房屋還有一些折舊費，各種設施被租客損壞之后的一些修修，理理的費用。

房屋一旦開始折舊，你如果還想維持5000元的租金收入，那么你就要再次翻新一下，你投入的成本就會增加。

如果把這樣的一些成本都算在租售比里面的話，那么我們?nèi)ベI一套房子的時候，租售比怎么也得5%/6%左右，才能夠真正的覆蓋壓力。

這是完全不現(xiàn)實的。

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即便不現(xiàn)實，大家在買房的時候仍然會考慮租售比，哪怕低一點，至少能夠對沖壓力。

那這個時候我們把希望寄托在哪里呢？

寄托在全面的降準降息，寄托在大放水，讓房價在2026年大幅拉升一把。

但目前的狀況來看的話，2026年也許有戲，但是可能沒有什么大戲。

因為2026年1月份過后，5年期以上的公積金貸款利率維持在2.6%，之后有沒有變化還不清楚，暫時是這個樣子的。

如果按照這個基準來計算的話，商業(yè)貸款利率是不能夠低于公積金貸款利率，這是硬性指標。

而現(xiàn)在的商業(yè)貸款利率是3%，公積金貸款利率是2.6%，差距是0.4%。

如果公積金貸款利率不動，那么商業(yè)貸款利率的降幅空間就僅僅只有0.4%，非常的有限。

折合過來的話，大概也就25個基點，按照以往的狀態(tài)來看的話，25個基點不可能一次性用完，他得分好幾次。

然而真正的大幅降準降息，大放水，起碼要降50個基點。

所以現(xiàn)在好像就沒有什么大戲的節(jié)奏。

當然任何事情呢都是變動的，也許2026年還有其他的變化，然后就真正的出現(xiàn)調整了呢。

不是都在說利率要進入2.0時代了嗎？

那就讓我們期待一下唄，希望有機會吧，尤其是房價。