區(qū)域商業(yè)升級典型樣本

撰文 | 羅嘉欣

排版 | fufu

圖片來源 | 官方渠道

2025年，深圳商業(yè)正式進入“精細化競爭”深水區(qū)。年度新開15+項目、體量超150萬㎡，包括印力、大悅城、華潤等新商業(yè)次第綻放，但“開業(yè)即長紅”者卻寥寥。

在此背景下，宏發(fā)商業(yè)通過主力店精準調(diào)改、首店集群構(gòu)建、差異化體驗創(chuàng)新三大策略，旗下三大項目實現(xiàn)客流與銷售雙增長，成為區(qū)域商業(yè)升級的典型樣本。

• 光明大仟里：年度客流提升15%、銷售額同比增長12%，永輝超市調(diào)改后單店月均銷售額提升55%，引進28家光明首店；

• 寶安大仟里：全年客流提升7%，銷售額同比增長3%，宜家家居等主力店帶動項目影響力再攀升，人氣值位列深圳寶安前三，首店集群（全年引入78家新品牌，超40%為區(qū)域首店）表現(xiàn)突出；

• 寶安仟里食家：作為宏發(fā)全新產(chǎn)品線，開業(yè)3個月銷售額超4000萬元，驗證了垂直場景化商業(yè)的高潛力。

宏發(fā)商業(yè)的全域增長，印證了精細化運營對商業(yè)體的核心價值，商業(yè)競爭的本質(zhì)已回歸“用戶價值”——只有讀懂區(qū)域客群的真實需求，才能在存量時代持續(xù)創(chuàng)造業(yè)績增量。

Vol.1

光明大仟里

6年深耕，鑄就光明區(qū)商業(yè)領(lǐng)頭羊

自2019年開業(yè)以來，光明大仟里以超15萬㎡商業(yè)體量成為光明區(qū)最大商業(yè)體、深圳北部標桿項目。2025年，項目進入第二個調(diào)改關(guān)鍵年，通過主力店煥新、首店經(jīng)濟、空間內(nèi)容運營、服務(wù)品質(zhì)升級四維驅(qū)動，交出亮眼成績單。

——全年銷售額同比增長15%，客流同比提升12%，國慶單日銷售破千萬、8月親子活動單月銷售1.35億元，創(chuàng)開業(yè)以來單月業(yè)績紀錄，以絕對優(yōu)勢鞏固區(qū)域商業(yè)“頭雁地位”。

主力店煥新：激活核心引擎

光明大仟里周邊3公里內(nèi)中產(chǎn)及小康家庭占比超87%。項目精準匹配客群“品質(zhì)消費、時尚體驗、全場景服務(wù)”需求，啟動對核心主力店永輝超市的閉店改造，以“胖東來式服務(wù)升級”為核心，1個月完成煥新。

空間改造升級，服務(wù)細節(jié)升級，如配備放大鏡（方便老年人查看商品信息）、散裝商品標注“一斤數(shù)量”等解決顧客購物痛點；業(yè)態(tài)上擴大熟食區(qū)面積30%，新增現(xiàn)制烘焙、網(wǎng)紅小吃檔口覆蓋全時段消費；設(shè)立多功能服務(wù)區(qū)，集成健康監(jiān)測（血壓儀、視力表）、即時享用（微波爐、直飲水）、應(yīng)急物品（充電寶、梳子）及休息區(qū)，拉滿便民屬性。

調(diào)改后，永輝光明大仟里店月均銷售同比增長55%，帶動商場客流環(huán)比6月提升近30%（日均新增1.3萬到訪客流）。超市在社交平臺“出圈”也帶動商場搜索量激增，拉動商場家庭零售、聚餐業(yè)態(tài)消費黏性大增，成為項目業(yè)績增長的核心引擎。

此次煥新有效印證了主力店作為“壓艙石”的雙重價值：一方面，通過自身業(yè)績增長穩(wěn)定商場經(jīng)營底盤；另一方面，通過客流虹吸、業(yè)態(tài)聯(lián)動、口碑?dāng)U散，激活商場全域消費潛力。

區(qū)域首店集群：引爆消費期待

針對光明區(qū)“品質(zhì)正餐缺失、零售業(yè)態(tài)豐富度不足”的現(xiàn)狀，光明大仟里2025年精準錨定家庭客群“品質(zhì)+新鮮感”、年輕客群“打卡+社交”的核心需求，全年引入30家首店（深圳首店2家、光明首店28家），覆蓋餐飲、零售、體驗三大業(yè)態(tài)，直擊在地居民“新品牌、新體驗”的消費渴望。

• 餐飲首店：引入費大廚（湘菜標桿）、御牛紀巖烤牛排·洛可花園、乾門涮肉（老北京銅鍋）等品質(zhì)正餐首店，填補區(qū)域“品質(zhì)餐飲”空白；大漁鐵板燒、美奈小館、眷茶、廣記昌、麥記牛奶公司、攀多漁等特色餐飲首店，豐富全時段就餐選擇；

• 零售首店：引入ELAND、費依等高端女裝，填補區(qū)域“時尚零售”空白；引入襲兔星球（親子體驗）等業(yè)態(tài)，滿足年輕客群“打卡+社交”需求；

這些首店與既有品牌形成精準互補，覆蓋“家庭+年輕客群”全場景。大漁鐵板燒、費大廚、御牛紀等光明首店月銷均破百萬，直接印證品牌調(diào)改與項目客群需求的深度匹配。

據(jù)贏商網(wǎng)獲悉，開業(yè)以來，光明大仟里以年均煥新調(diào)改40%，持續(xù)進行業(yè)態(tài)組合優(yōu)化，逐漸形成“高業(yè)績+高粘性”的品牌矩陣，年均出租率95%以上，實現(xiàn)商場穩(wěn)健運營。

——形成“月銷百萬店21家+年銷千萬店22家”的品牌矩陣。主力店之外，包括無印良品、優(yōu)衣庫、周生生、周大福、六福珠寶、KKV、小米之家、DJI大疆、華為、酷動 Coodoo、卡瑪王子、八合里、曼格姿造·活海鮮火鍋自助、吳莊、海底撈、探魚、湘辣辣、客語、圣豐城、野妹經(jīng)典火鍋等品牌均是年銷千萬門店。

從“流量”到“留量”，打造年度商業(yè)IP

從營銷動作來看，大仟里團隊尤為擅長通過主題活動+場景創(chuàng)新，實現(xiàn)客流與銷售的雙重轉(zhuǎn)化。如今年暑期開展的第二屆塢士遛城市樂活咖啡節(jié)，打造“光明人自己的咖啡節(jié)”，參與品牌擴容至50+，融合“草原露營+機器狗互動+非遺演藝+每日Live”，單日客流突破10萬人次，成為光明區(qū)年度最熱商業(yè)IP活動。

8月暑期舉辦“親子嘉年華”活動，帶來少兒英雄小哪吒波波池、交個“乒”友等豐富活動體驗，結(jié)合永輝調(diào)改長尾效應(yīng)，實現(xiàn)單月銷售達1.35億元；國慶中秋雙節(jié)聯(lián)動6周年慶，單日銷售破千萬，客流同比提升20%、銷售同比增長17%。

從“服務(wù)”到“生態(tài)”，構(gòu)建情感連接

以“用戶需求為核心”，項目團隊還通過細節(jié)優(yōu)化與生態(tài)共建，構(gòu)建商戶與用戶的情感紐帶，強化商業(yè)粘性。

• 基礎(chǔ)服務(wù)升級：聚焦用戶高頻痛點，項目從“停車、會員、場景”三大維度精準發(fā)力，停車場增設(shè)新能源充電樁、智能尋車系統(tǒng)，解決“充電難、找車難”問題；升級會員積分兌換權(quán)益；提升洗手間細節(jié)服務(wù)等。

• 寵物友好生態(tài)：針對Z世代養(yǎng)寵客群需求，打造光明區(qū)首個“寵物友好標桿商圈”。發(fā)布《寵物友好商圈公約》，通過舉辦“寵物嘉年華”等主題活動，營造對寵物和寵物主友好的包容氛圍。

這些舉措與商場在便民休息區(qū)、友好服務(wù)設(shè)施上的持續(xù)優(yōu)化一脈相承，共同塑造了一個更溫暖、更具黏性的社區(qū)生活中心。

如此，光明大仟里以“區(qū)域深耕+用戶導(dǎo)向”的精細化運營，打造有溫度、有活力、有黏性的商業(yè)生態(tài)，實現(xiàn)從商業(yè)體到生活中心的躍遷，進一步鞏固光明商業(yè)領(lǐng)頭羊地位。

Vol.2

寶安大仟里

守正創(chuàng)新，破解西部商業(yè)同質(zhì)化

如果說光明大仟里是光明商業(yè)的領(lǐng)路人，那寶安大仟里就是區(qū)域商業(yè)的“破局者”。

作為未來世界級商圈——前海-寶中商圈的核心成員，項目身處商業(yè)競爭白熱化的區(qū)域，卻憑借“穩(wěn)健運營+創(chuàng)新破圈”的表現(xiàn)，不僅穩(wěn)居《深圳月度人氣購物中心TOP30》榜單（位列深圳超大型購物中心人氣TOP10），更躋身寶安區(qū)人氣TOP3，重新定義了西部商業(yè)的活力標桿。

01

區(qū)域首店收割機

激活消費新鮮感

在贏商網(wǎng)看來，寶安大仟里的核心競爭力之一，在于“穩(wěn)健運營+持續(xù)煥新”的平衡術(shù)。

——連續(xù)三年出租率穩(wěn)定在99%以上，同時保持高比例品牌調(diào)改，以區(qū)域首發(fā)效應(yīng)不斷為消費者創(chuàng)造“首次體驗”的驚喜，成為深圳西部商業(yè)的“新鮮感制造機”。

以2025年為例，項目完成78家新品牌引進，其中超40%為區(qū)域首店或特色首店：

• 標桿首店落地：深圳西部首家宜家家居、駱駝CAMEL深圳首家綜合戶外旗艦店，填補“家庭場景消費+戶外體驗”的業(yè)態(tài)空白；全國第二家奈雪的茶·green輕飲輕食店、寶安首家好利來等精準擊中年輕客群“嘗新”需求；AU華南首店、霸王茶姬廣東首家摩登主題店、深圳首家山野風(fēng)啫啫煲“啫騰”等品牌，進一步豐富“年輕時尚+家庭品質(zhì)”的業(yè)態(tài)組合，持續(xù)強化“區(qū)域首店收割機”的標簽。

• 有效調(diào)改引爆客流業(yè)績雙增長：深圳西部首家“學(xué)習(xí)胖東來”模式的永輝超市自主調(diào)改后，開業(yè)當(dāng)日創(chuàng)下廣東省區(qū)單店單日最高業(yè)績230萬元+，3天累計銷售660萬元+，帶動商場3天客流突破50萬人次+；好利來開業(yè)即躋身“百萬店”行列，同鋪業(yè)績漲幅超100%；宜家入駐后，其所在鋪位銷售增長超480%；回味黑鴨煲首家全國購物中心概念店開業(yè)以來月均銷售穩(wěn)定破百萬，所在鋪位業(yè)績漲幅超900%。

02

非遺IP聯(lián)動

“在地文化+創(chuàng)意場景”造獨家記憶

其是深圳首個將非遺英歌舞引入商業(yè)空間的購物中心，始于2023年。以“非遺文化+原創(chuàng)IP”的組合拳，打造深圳西部獨有的“文化商業(yè)場景”。

2025年元宵節(jié)，寶安大仟里引入國家級非遺-后溪英歌隊表演，與西鄉(xiāng)中學(xué)校園英歌隊跨界聯(lián)動；端午推出侗族大歌《哪吒2》原聲樂團深圳首秀，中秋邀請最年輕川劇“變臉王”滕高銳首演，通過“非遺+熱門IP”的創(chuàng)新形式，激活傳統(tǒng)文化的現(xiàn)代活力。

圍繞“年輕家庭+Z世代”的興趣點，以原創(chuàng)IP創(chuàng)造“獨家記憶點”，亦是寶安大仟里的一大運營看點。

原創(chuàng)市集IP——“有限面包公社”五一歸來，升級為深圳首個沉浸式面包運動場“有限面包公社5.0”，將健康生活方式融入市集，成為網(wǎng)紅打卡地；暑期聯(lián)合宜家動物IP，打造深圳首個巨型立體“魔法森林”主題樂園；金秋時節(jié)舉辦深圳首個“丑東西市集”，以“怪誕藝術(shù)展+趣味互動”擊中年輕人“反精致”的情緒點；11月開始推出“大仟里·快樂島”——深圳首個粉紅毛絨島空降商場，超巨型絨絨“島民”以項目曾飼養(yǎng)的動物為原型，20場演出更讓暖冬氛圍拉滿。

03

“在地深耕”

構(gòu)建高粘性消費生態(tài)

寶安大仟里的破局，最終落地于“高滲透、高復(fù)購”的市場表現(xiàn)。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)，項目一公里客群滲透率高達63%，平均每個月顧客到訪次數(shù)達7.2次——這意味著，每10個周邊居民中就有6人選擇寶安大仟里，且每月平均到訪超7次，充分體現(xiàn)了項目對本地客群的“強粘性”。

在深圳西部商圈競爭激烈的背景下，寶安大仟里的成功并非偶然：它既以“首店集群”持續(xù)創(chuàng)造新鮮感，又以“非遺IP”錨定在地文化認同，更以“穩(wěn)健運營”深耕年輕家庭客群。

這種“守正創(chuàng)新”的邏輯，正是其能在同質(zhì)化中突圍的核心——不追求“短期流量爆發(fā)”，而是通過“持續(xù)輸出有溫度的內(nèi)容”，讓商場成為本地人“愿意反復(fù)來、愿意帶朋友來”的生活空間。

Vol.3

仟里食家

社區(qū)商業(yè)探索，造美食生活新場景

作為宏發(fā)商業(yè)2023年推出的新產(chǎn)品線，仟里食家以“美食為核、社區(qū)為基”的模式，探索社區(qū)商業(yè)細分賽道的增長可能性。其首個項目——寶安仟里食家開業(yè)即火，3個月就實現(xiàn)客流破百萬、銷售額超4000萬元的成績。第二座仟里食家落子龍華，也正蓄勢待發(fā)。

寶安仟里食家：商辦社區(qū)“新生活方式中心”

寶安仟里食家位于深圳寶安洪浪北地鐵站上蓋，定位“社區(qū)美食生活中心”，于2024年9月開業(yè)。聚焦“地鐵通勤客+商辦白領(lǐng)+周邊家庭”的垂直需求，餐飲占比超70%，輔以娛樂休閑與生活配套，覆蓋白領(lǐng)“早午晚+下午茶”全時段消費場景。

從運營上來看，“小而美”商業(yè)氣質(zhì)凸顯：

• 首店+剛需組合破局：引進Top City深圳首店、湘西婆婆砂鍋湘菜等寶安首店，搭配屈臣氏、德舒堂等生活配套，滿足消費者的新鮮體驗。

• 地鐵客流高效轉(zhuǎn)化：通過“地鐵通道廣告+地鐵口促銷”承接海量通勤客，工作日推出“半價套餐、周三霸王餐”精準觸達白領(lǐng)，周末舉辦“食”光音樂會、親子DIY聚攏家庭客，實現(xiàn)日常與假日流量平衡。

• 場景化留客提升粘性：在二樓打造“仟里放映廳”免費播放電影/賽事，形成固定消費記憶點；場內(nèi)動線布局綠植休息區(qū)，延長顧客逗留時間。

龍華仟里食家：社區(qū)新生活方式中心

寶安項目的良好有序運營，為龍華項目積累了經(jīng)驗信心。龍華仟里食家計劃于2026年12月啟幕，總商業(yè)面積約4萬㎡。

項目緊鄰地鐵4號線清湖站，周邊聚集富士康、華為等產(chǎn)業(yè)園區(qū)（城市更新導(dǎo)入高消費力人群），3公里內(nèi)覆蓋115萬常住人口、64所學(xué)校、3所醫(yī)院，客群基礎(chǔ)扎實。核心客群為產(chǎn)業(yè)白領(lǐng)與80/90后社區(qū)家庭。

作為宏發(fā)商業(yè)“仟里食家”產(chǎn)品線的2.0迭代之作，龍華項目在傳承寶安項目“垂直美食+社區(qū)運營”成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，針對龍華區(qū)域特性進行了升級：

——餐飲占比下調(diào)至近60%，以“特色正餐+網(wǎng)紅輕食+在地美食”打造龍華首個美食主題社區(qū)商業(yè)；新增超市等民生服務(wù)業(yè)態(tài)，覆蓋周邊居民日常所需；引入劇本殺、潮玩店、運動健身等業(yè)態(tài)，構(gòu)建年輕人娛樂社交聚點。

通過“美食+服務(wù)+社交”的三維布局，仟里食家從寶安1.0至龍華2.0迭代升級，使得“新生活方式中心”內(nèi)涵更為豐富契合，有望成為龍華社區(qū)商業(yè)新標桿，為區(qū)域注入“精致煙火氣”。

Vol.4

伙伴生態(tài)與長遠布局

宏發(fā)商業(yè)的穩(wěn)健進階之路

當(dāng)下商業(yè)進入深度運營時代，單項目持續(xù)增長不再是孤立成果，而是商管企業(yè)長期主義戰(zhàn)略+商戶共生生態(tài)雙重驅(qū)動的結(jié)果。

據(jù)贏商網(wǎng)觀察，宏發(fā)商業(yè)正以“品質(zhì)內(nèi)核”為錨點，通過生態(tài)協(xié)同激活租戶動能、長期布局拓展增長邊界，推動商業(yè)生態(tài)向精細化、多元化進階。

生態(tài)協(xié)同：構(gòu)建共贏伙伴體系

2025年8月，宏發(fā)商業(yè)揭曉首屆“五星優(yōu)質(zhì)合作伙伴榜單”——從旗下三大項目的千家品牌中嚴選53席標桿伙伴。這一舉措并非簡單的榮譽授予，而是宏發(fā)商業(yè)“以標桿驅(qū)動行業(yè)進階”的戰(zhàn)略布局：

通過“嚴選標桿激勵先進”，激發(fā)租戶的創(chuàng)新動能與服務(wù)意識；以“持續(xù)發(fā)布機制”強化行業(yè)燈塔效應(yīng)，推動項目與租戶從“被動配合”轉(zhuǎn)向“主動協(xié)同”，提升商業(yè)的整體運營水平。

向下滑動查看所有內(nèi)容

此舉標志著宏發(fā)商業(yè)歷經(jīng)6年深耕，已與優(yōu)質(zhì)品牌形成穩(wěn)定的“圈層生態(tài)效應(yīng)”——通過構(gòu)建“商戶-商場共生體系”實現(xiàn)雙向賦能。

對品牌而言，商場以租金減免、營銷資源傾斜、運營幫扶、標桿激勵等手段精準支持商戶增長：

以光明大仟里華為門店為例，從2019年進駐時的普通門店，到2025年升級為“華為鴻鵠店”，月均銷售381萬元（同比+183%）、單月最高510萬元，背后正是“品牌-商場”的深度綁定。而位于寶安大仟里的“就好潮玩”數(shù)字運動體驗館，通過運營團隊介入幫扶后業(yè)績同比提升640%。

對商場，這種“引力磁場”不僅將吸引更多創(chuàng)新品牌入駐，更能通過商戶間的業(yè)態(tài)聯(lián)動、資源共享，構(gòu)建出具有自我進化能力的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。同時高粘性商戶提升商場整體出租率與續(xù)約率——2025年光明大仟里商戶續(xù)約率達92%，創(chuàng)歷史新高。

這種“雙向賦能”的模式，打破了傳統(tǒng)商管“重招輕養(yǎng)”的瓶頸，印證了“戰(zhàn)略共同體”對商業(yè)體業(yè)績增長的核心價值。據(jù)悉，2026年1月，宏發(fā)商業(yè)將揭曉第二期“五星優(yōu)質(zhì)合作伙伴榜單”，將進一步鞏固“共贏共生”的伙伴關(guān)系。

長遠布局：以“求變求新”拓展增長邊界

宏發(fā)商業(yè)的穩(wěn)健進階，更體現(xiàn)在“長期主義”的戰(zhàn)略布局上。通過“新項目落地、品牌升級、體驗深化”三大維度，持續(xù)擴大區(qū)域商業(yè)版圖，鞏固其在深圳商業(yè)市場的標桿地位。

• 新項目落地：持續(xù)布局深圳核心區(qū)域，未來籌備清湖、黃田等項目，擴大區(qū)域商業(yè)版圖；

• 品牌升級：淘汰低效業(yè)態(tài)，優(yōu)化品牌組合；引入更具吸引力的創(chuàng)新品牌，滿足消費者對“新鮮體驗”的需求。

• 體驗深化：通過非遺活動、IP場景等精細化運營，將商業(yè)空間升級為“城市文化聚點”。

商業(yè)的本質(zhì)是“共生”，而非零和博弈。只有構(gòu)建起“共贏共生”的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，才能在未來的競爭中立于不敗之地。

我們有理由相信，宏發(fā)商業(yè)以“品質(zhì)內(nèi)核”驅(qū)動的生態(tài)進階之路，將在2026年亮相的龍華仟里食家上迎來新突破。期待宏發(fā)商業(yè)未來繼續(xù)以自身實踐，推動商業(yè)生態(tài)向多元化、精細化、人文化進階，為城市商業(yè)注入持久活力。

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