楊浦的控江路板塊曾經(jīng)是輝煌“一條街”，如今抵不過時(shí)代洪流，多方面下滑嚴(yán)重。

這里的房子還有優(yōu)勢嗎？是否還值得買？未來何去何從？

楊浦被譽(yù)為“上海工業(yè)的搖籃”，在中國工業(yè)化浪潮中占據(jù)著舉足輕重的地位。

上世紀(jì)五六十年代，為適應(yīng)大規(guī)模工業(yè)建設(shè)與產(chǎn)業(yè)工人安置的需要。

上海在全國率先規(guī)劃建設(shè)了一批配套齊全的工人新村，形成了獨(dú)特的“衛(wèi)星城”“一條街”社區(qū)模式。

比如閔行一條街、張廟一條街、控江一條街，都是那個(gè)時(shí)期興起的工人新村社區(qū)典范。

本期我們探討的控江一條街即楊浦控江路板塊，就是在這個(gè)背景中誕生的。

控江路兩旁的工人新村住宅

控江路工人新村住宅在當(dāng)時(shí)非常時(shí)髦，產(chǎn)品好、醫(yī)療商業(yè)學(xué)校等配套齊全，只有少數(shù)人才能住得上，對周邊的吸引力很大。

得益于這種工人新村的修建，給控江路板塊留下了很好的配套底子，個(gè)別優(yōu)勢保持到現(xiàn)在。

沿著控江路主軸，工人住宅、學(xué)校、新華醫(yī)院/控江醫(yī)院、商場、楊浦公園等一字排開。

其中新華醫(yī)院是三甲綜合醫(yī)院，控江醫(yī)院是二甲綜合醫(yī)院，一個(gè)板塊集齊了兩家大醫(yī)院。

在控江路、延吉西路/中路、靖宇南路/中路/東路等分布了很多小店，市井氣息濃厚。

紫荊廣場的前身是鞍山百貨，一度是區(qū)域商業(yè)地標(biāo)。

這里的居民只需走幾步，就能解決大部分生活需求，居住非常方便。

控江路、紫荊廣場、新華醫(yī)院

后來上海市區(qū)不斷擴(kuò)大，地鐵興建，把控江路工人新村納入了市區(qū)范疇。

地鐵8號線在板塊設(shè)有江浦路（換18）、黃興路、延吉中路3個(gè)站，去周邊的產(chǎn)業(yè)區(qū)很便捷。

其中從8號線黃興路站出發(fā)，9站可達(dá)人民廣場；

從18號線江浦路站出發(fā)3站可達(dá)丹陽路（東外灘產(chǎn)業(yè)區(qū)）、4站可達(dá)昌邑路（陸家嘴北濱江產(chǎn)業(yè)區(qū)）：

與周邊的鞍山、長白、周家嘴路等同期工人新村相比，控江路居住人群的構(gòu)成更特別、居民層次更高。

鞍山新村雖然同樣也很知名，但居住的是偏重鋼鐵等重工業(yè)系統(tǒng)職工；

長白新村規(guī)模較小，以輕工、紡織企業(yè)員工為主；

周家嘴路沿線住宅布局相對松散，商業(yè)配套早期不如控江路集中。

控江路很不同，在規(guī)劃之初就吸引了大量來自楊浦區(qū)內(nèi)大中型國有企業(yè)、設(shè)計(jì)院所、高等院校及機(jī)關(guān)單位的職工入住。

這部分居民在當(dāng)時(shí)屬于典型的“體制內(nèi)中產(chǎn)”，享有穩(wěn)定的福利待遇，普遍具有較高的文化水平與職業(yè)聲望，對子女教育抱有極高的期望與投入。

正是這種獨(dú)特的居民結(jié)構(gòu)，給板塊奠定了良好的教育資源基礎(chǔ)。

板塊的控江二村小學(xué)創(chuàng)辦于1953年，憑借周邊高素質(zhì)家庭持續(xù)輸送的優(yōu)質(zhì)生源，學(xué)校成績長期走在楊浦區(qū)前列，是區(qū)內(nèi)公認(rèn)的名牌小學(xué)。

控江二村小學(xué)

控江二村小學(xué)的畢業(yè)生進(jìn)入優(yōu)質(zhì)初中尤其是選拔進(jìn)入民辦初中的比例明顯高于普通學(xué)校。

地位與聲望遠(yuǎn)超周邊同年代工人新村配套學(xué)校，與打虎山路第一小學(xué)、楊浦小學(xué)等一同構(gòu)成了楊浦公辦小學(xué)的第一梯隊(duì)。

所以控江路板塊逐漸樹立起了一個(gè)XQ聲譽(yù)，XQ房是很多家長追捧的對象。

在福利分房時(shí)代和商品房早期，控江路始終是楊浦區(qū)的白月光社區(qū)，吸引了大量追求便利生活和優(yōu)質(zhì)教育資源的家庭居住。

然而時(shí)光荏苒，隨著住房制度的根本性改革和上海城市發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移，控江路的光環(huán)開始褪色，發(fā)展遇到了多方面的困境。

首先是工人新村住宅市場地位下滑比較嚴(yán)重，產(chǎn)品被時(shí)代拋棄了，購買價(jià)值一直在下降。

房改后迅速迎來商品房時(shí)代，工人新村住宅立馬被市場邊緣化，今天變成了老破小。

控江路板塊老破小有很多，同質(zhì)化非常嚴(yán)重。

普遍存在戶型不合理、設(shè)施陳舊、缺乏物業(yè)管理、停車?yán)щy等問題。

控江七村小區(qū)

控江路土地開發(fā)殆盡，很難更新出商品房，能級受到限制。

板塊最新開發(fā)的商品房停留在十年前：2016年開發(fā)的建發(fā)公園首府，身在老破小板塊中很掉身價(jià)，成交只有9W+元/m2。

少數(shù)的幾個(gè)零幾年的商品房如韻都城、東方名園等房齡不斷走高、戶型設(shè)計(jì)過時(shí)、密度普遍偏高，居住舒適性在下降，成交在6.5-7.2萬元/m2。

這些老商品房多為大兩房、大三房設(shè)計(jì)，剛需購買有些吃力，改善有些看不上，流動性低，陷入了一個(gè)尷尬的市場地位。

板塊缺乏符合現(xiàn)代居住需求的改善型產(chǎn)品，沒有次新的城市界面，社區(qū)環(huán)境也差強(qiáng)人意，很難被新中產(chǎn)選中。

控江路板塊部分零幾年的商品房小區(qū)

隨著楊浦新一代中產(chǎn)板塊黃興公園、新江灣城的先后開發(fā)，以及五角場副城、楊浦濱江CAZ的打造，控江路在楊浦區(qū)內(nèi)的競爭地位一步步下滑，中產(chǎn)客群逐步流失。

控江路、鞍山一帶是楊浦的老一代中產(chǎn)板塊，現(xiàn)在地位已經(jīng)被取代了。

楊浦新中產(chǎn)先是買入了黃興公園，這是2000年代楊浦開發(fā)的中產(chǎn)社區(qū)，主打一個(gè)公園生態(tài)宜居；

然后去了新江灣城，這是楊浦2010年代興起的又一個(gè)中產(chǎn)社區(qū)，以濕地生態(tài)國際社區(qū)著稱。

而現(xiàn)在楊浦新中產(chǎn)又流向了楊浦濱江。

楊浦濱江匯聚了楊浦頂級商務(wù)、文化與住宅項(xiàng)目，代表了楊浦的未來形象，吸走了更高端的購買力。

如此以來，控江路的中產(chǎn)客群一直在被分流和失血。

控江路曾經(jīng)引以為傲的“一條街”商業(yè)文化也過時(shí)了，早已埋沒在五角場強(qiáng)大的商圈之下。

那些零星更新的老舊辦公樓宇，在楊浦濱江現(xiàn)代化CBD面前也毫無競爭力。

可以說，控江路從楊浦的“中心”滑落為“老城廂”，地位下滑比較嚴(yán)重。

控江路上的部分商辦

控江路居住人口老齡化、居民結(jié)構(gòu)固化，缺乏新的年輕產(chǎn)業(yè)客群導(dǎo)入，XQ購買價(jià)值在減弱、商業(yè)和社區(qū)活力都在下滑，在整個(gè)市場上開始失去競爭優(yōu)勢。

老一代中產(chǎn)多已步入退休年齡，缺乏新一代中產(chǎn)持續(xù)導(dǎo)入，板塊居民高度老齡化、居住結(jié)構(gòu)固化。

控江路的中產(chǎn)客群不斷在流失，留下的多是預(yù)算有限的剛需客群或不愿搬離的老年居民。

跟徐匯的田林新村不同，控江路的居民依舊多是當(dāng)時(shí)的產(chǎn)業(yè)工人，人口陷入固化。

而田林大多換成了漕河涇碼農(nóng)，人口結(jié)構(gòu)跟控江路不一樣。

所以控江路居民消費(fèi)能力、社區(qū)活力和XQ質(zhì)量也隨之下降。

XQ下降同時(shí)也是因?yàn)樯唇Y(jié)構(gòu)改變了，同時(shí)受到了“公民同招”和“民辦搖號”的打擊，進(jìn)一步削弱了控江路老破小的價(jià)值。

板塊原有高知中產(chǎn)家庭普遍步入老年了，子女一代也多已成年并因改善需求外遷。

控江路的老破小總價(jià)相對較低，成為不少外來家庭掛戶口上學(xué)的選擇。

生源發(fā)生了更替，稀釋了原本濃厚的教育氛圍，直接影響學(xué)校的成績和升學(xué)表現(xiàn)。

上海近年實(shí)行“公民同招”和民辦學(xué)校超額“搖號”，對單XQ的控江二村小學(xué)影響較大。

在過去優(yōu)秀的畢業(yè)生可以通過擇校進(jìn)入頂尖民辦初中，讓控江二村小學(xué)口碑很高。

但新規(guī)后，選擇報(bào)考民辦初中將面臨搖號的不確定性，一旦沒搖中，在公辦初中錄取中又排序靠后，這樣風(fēng)險(xiǎn)大增。

于是導(dǎo)致很多家長轉(zhuǎn)戰(zhàn)九年一貫制或其它更好的公辦雙XQ配置。

控江二村小學(xué)對口的初中——控江初級中學(xué)并不頂尖，在楊浦是三梯隊(duì)。

在初中XQ房重要性凸顯的當(dāng)下，控江路單XQ屬性的短板被急劇放大，沒有以前吃香了。

以上所有因素疊加，讓控江路的人口結(jié)構(gòu)老齡化、固化，年輕中產(chǎn)家庭導(dǎo)入不足，社區(qū)消費(fèi)能力下降，曾經(jīng)的書包光環(huán)也隨之暗淡。

所有的工人新村都會走這條路，控江路只是其中的一個(gè)縮影。

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未來的控江路該何去何從呢？誰還會選擇這里？性價(jià)比、品質(zhì)等各方面還沒有優(yōu)勢？是否建議買？

控江路板塊能級可能持續(xù)下滑，很難扭轉(zhuǎn)，老破小已經(jīng)滑落到了市場置業(yè)地位的底層。

未來要想翻身必須拆除重建，或原拆原建，在板塊搞大規(guī)模的城市更新。

但是控江路不是楊浦的更新重點(diǎn)，目前的舊改非常具有局限性，對整體品質(zhì)和市場價(jià)值提升幅度有限，在老破小中并不是優(yōu)選。

控江路僅個(gè)別小區(qū)進(jìn)行了舊改，非成套改為成套，少數(shù)樓棟加裝了電梯、粉刷了外立面。

控江路老破小太多，不是所有的小區(qū)都有舊改機(jī)會，而且有的沒到更新周期，也就樣板工程做得好：

舊改樣板小區(qū)：控江一村

還沒到更新時(shí)限的普通小區(qū)

住建部明確，除非違法建筑或危房，否則不應(yīng)大規(guī)模、集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上老城區(qū)更新單元或項(xiàng)目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)超過現(xiàn)狀總建筑面積的20%。

鼓勵(lì)小規(guī)模、漸進(jìn)式的有機(jī)更新和微改造，審慎處理既有建筑。

這也意味著，大多數(shù)上海老破小連舊改都排不上隊(duì)。

所以控江路那么多老破小在楊浦區(qū)地位日漸式微的情況下，不會都迎來翻新或拆遷，想要翻身很難。

楊浦整體拆遷和舊改的力度不如徐匯，控江路老破小整體品質(zhì)大不如徐匯的康健，購買價(jià)值相對不大。

康健的上師大新村、長虹坊、長興坊、杜鵑園等小區(qū)外立面看起來檔次就不一樣，比控江路高很多：

徐匯的江南新村、東安新村拆遷對價(jià)值拉升很大，前期賭拆遷買入的都賺翻了。

從老破小整體品質(zhì)和拆遷預(yù)期來看，控江路老破小在市場上的競爭優(yōu)勢并不大。

控江路板塊還剩下的希望就是利用本身的地緣優(yōu)勢——靠近楊浦濱江南段，指望楊浦濱江崛起能帶動自己。

控江路比中原動遷基地好，中原完全沒有產(chǎn)業(yè)增量，而且遠(yuǎn)離楊浦重要的濱江產(chǎn)業(yè)區(qū)。

從8號線置業(yè)鏈條來看，中原處在控江路的北部，是最末端。

前面我們提到從控江路的江浦路站出發(fā)，3站可達(dá)東外灘產(chǎn)業(yè)區(qū)，4站可達(dá)陸家嘴北濱江。

控江路與楊浦濱江只隔了一條周家嘴路，這個(gè)地緣優(yōu)勢很大。

楊浦濱江接下來有很多辦公樓會啟用，陸陸續(xù)續(xù)導(dǎo)入企業(yè)和產(chǎn)業(yè)人員。

如果楊浦濱江產(chǎn)業(yè)很大程度上加強(qiáng)，有望彌補(bǔ)控江路

流失的中產(chǎn)客群，改善人口結(jié)構(gòu)和學(xué)校生源質(zhì)量。

不過這是一個(gè)漫長的過程，楊浦濱江究竟會對控江路帶來多大的帶動，還有待觀察。

就目前而言，控江路老破小放在全市在掛XQ、自住性價(jià)比、地段、投資收租、更新潛力等方面競爭優(yōu)勢都不大，可購買價(jià)值不高，選擇需要謹(jǐn)慎。

對內(nèi)比，控江路掛XQ不如鞍山的打一小學(xué)+鞍山初級/昆明學(xué)校，楊浦區(qū)內(nèi)還有其它雙XQ和九年一貫制學(xué)校選擇。

在自住性價(jià)比方面，控江路板塊均價(jià)6.2萬元/m2，比曹楊5.6萬元/m2、甘泉宜川4.8萬元/m2都高。

控江路到人廣直線距離是7.5公里，而曹楊、甘泉宜川分別是6.5公里、4.5公里。

控江路到市區(qū)核心又遠(yuǎn)又貴，購買的性價(jià)比不高，地段性也不強(qiáng)。

控江路的地段還不如浦東內(nèi)環(huán)內(nèi)的濰坊（6.3萬元/m2），兩地老破小價(jià)格差不多。

由于地理位置偏東北，控江路到全市的通達(dá)性也不如浦東內(nèi)中環(huán)的世博（5.8萬元/m2）。

由于控江路周邊產(chǎn)業(yè)密度不高，在投資收租方面，還不如長寧靠近外環(huán)的北新涇。

控江路的老破小租售比集中在2.5%-2.7%之間，而北新涇可達(dá)3%。

在城市更新力度方面，控江路又不如田林，徐匯在田林更新出了航天城、鑫耀·光環(huán)live、錦和越界尚城等諸多大型商辦項(xiàng)目。

不管是追求更優(yōu)質(zhì)XQ的家庭，還是注重購買性價(jià)比和地段，追求租售比或者賭未來的更新潛力，控江路老破小都缺乏核心競爭力。

雖然控江路老破小的地位一再下降，但還不至于淪落到完全沒人要的地步。

控江路畢竟屬于市區(qū)地段之一，配套也成熟，還是有一部分人買的。

那么，在這么多老破小中，控江路都不是優(yōu)選，還適合什么樣的客群購買呢？

真正購買控江路老破小的客群，可能是這幾類：

1、楊浦本地地緣性剛需和置換鏈條底層客戶。

這部分客群工作生活就在楊浦中東部附近，預(yù)算有限，想要通勤方便、市區(qū)較好的地段和配套，生活有煙火氣息。

他們不想跨區(qū)購買遠(yuǎn)郊次新房或動遷房，控江路老破小提供了一個(gè)踮踮腳留在熟悉市區(qū)的可能。

2、為陪伴照顧父母而就近購房的孝心買家。

板塊內(nèi)有大量老年常住居民，子女輩可能早已成家并在其它地方居住。

為了更好照顧父母，一部分子女會選擇在父母小區(qū)附近購買一套總價(jià)可控的老破小。

3、極少數(shù)對控江二村小學(xué)仍有特定情結(jié)或信息差的家長。

盡管學(xué)校光環(huán)褪去，但歷史底蘊(yùn)和師資隊(duì)伍還在。

可能有的家長基于過往口碑、特定教育理念或有個(gè)人看法，認(rèn)為控江路老破小性價(jià)比還可以，但這部分需求比較小眾。

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