文/北京進(jìn)深 徐迪

12月26日，順義新國展的三期地塊進(jìn)入用地預(yù)申請。

項(xiàng)目包含3幅子地塊，2301-03、04地塊為住宅用地，05地塊為商業(yè)用地。

土地面積總計(jì)5.97公頃，規(guī)劃建面約12.86萬㎡。

交易起始價28.1億元，其中：

住宅部分掛牌起始價為24.73億元，折合樓面價3萬元/㎡；

商業(yè)部分掛牌起始價為3.37億元，折合樓面價約0.73萬元/㎡。

預(yù)申請受理時間自2025年12月26日起至2026年1月26日下午17:00。

新國展三期地塊首次亮相第八輪供地清單時，只有3幅住宅子地塊。

本次進(jìn)入用地預(yù)申請，去掉了西側(cè)較遠(yuǎn)的02居住用地，加入了南側(cè)的05商業(yè)用地。

3幅地塊位置上更加接近，便于統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)。

不過商業(yè)地塊要求自持，自持年限為最高出讓年限。

整體建筑規(guī)模上，住宅占比64%，商業(yè)占比36%，相當(dāng)考驗(yàn)開發(fā)商的商業(yè)運(yùn)營水平。

往早了說這幾塊都是商業(yè)商務(wù)用地，后期順義區(qū)重新進(jìn)了整體的規(guī)劃考量，包括落實(shí)“職住平衡”戰(zhàn)略、完善區(qū)域城市功能，促進(jìn)片區(qū)成熟度等，一部分用地被調(diào)整為住宅用地。

具體來看下3幅地塊的指標(biāo)。

住宅地塊建面合計(jì)約8.24萬㎡，容積率2.0，限高36米。

其中西側(cè)03地塊占地約2.03公頃，地上建筑規(guī)模約4.05萬㎡；

東側(cè)04地塊占地約2.1公頃，地上建筑規(guī)模約4.19萬㎡。

兩幅地塊形狀都比較規(guī)劃，東西方向長，面寬資源好，利于樓棟排布。

出讓文件中關(guān)于居住項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要求提到，鼓勵按照“好房子”技術(shù)要點(diǎn)執(zhí)行。

同時要求落實(shí)居住項(xiàng)目公共服務(wù)實(shí)施的配置，補(bǔ)充和完善工作，確保街區(qū)級、社區(qū)級居住公共服務(wù)設(shè)施與住宅建設(shè)同步實(shí)施。

住宅地塊以南的商業(yè)用地占地約1.85公頃，地上建筑規(guī)模約4.62萬㎡，容積率2.5，同樣是限高36米。

周邊新小區(qū)眾多，這個商業(yè)項(xiàng)目的落成，將有效補(bǔ)充區(qū)域配套功能。

項(xiàng)目位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)內(nèi)，五環(huán)至六環(huán)之間。

東側(cè)04地塊距離地鐵15號線花梨坎站600米左右；地鐵沿線就是京密路，軌交、自駕出行都很方便。

北邊1公里處是中糧祥云小鎮(zhèn)，此外還有歐陸廣場購物中心，商業(yè)配套成熟度比較好，居住氛圍和城市界面也都不錯。

距離地塊最近的兩個新盤：華潤保利·和光瑞府，2021年9月底首開，共1376套，分兩期入市，目前均已售罄，成交均價5.7萬元/㎡；

保利建工·星宸和煦，去年7月開盤，僅270套房源，也已售罄，成交均價5.8萬元/㎡。

目前這兩個項(xiàng)目的二手房掛牌價也都在5.5萬左右。

本次供應(yīng)的新地塊樓面價3萬，乍看還是很有性價比的，但是有個商業(yè)“包袱”，比例還不小，相當(dāng)于36%開發(fā)商自持。

或許對于擅長做住宅商業(yè)配套的，比如華潤、龍湖等，可能反而更有吸引力。

另一個角度來看，保利已經(jīng)在這個區(qū)域連落兩子，并且銷售情況都還不錯，也是很有出手機(jī)會的。