作者 |睿和智庫 責編 | 韓瑋燁

摘要：

上海商辦新政后功能融合首宗案例。

臨近年底，京滬兩地大宗交易落單頻繁。睿和智庫獲悉， 近日上海靜安區(qū)base佰舍蘇河項目已被鼎暉收入囊中，該交易不日將順利完成。base佰舍為錦和集團旗下服務式公寓品牌，而錦和的背后則是華平資本。

據(jù)傳聞，另一國有資本亦參與了該項目的前期競購，但最終被鼎暉拿下。

base佰舍蘇河項目位于上海靜安區(qū)新疆路518號，由一幢老舊星級酒店改造而成。

該公寓于2018年開業(yè)。共有194間客房，面積從49-165平米不等，包括單間、一居室、二居室等多種房型。地理位置上，緊鄰人民廣場、南京西路商圈，步行5分鐘可達大悅城、靜安雕塑公園及人民公園。地鐵8號線，12號線曲阜路站，1號線新閘路站近在咫尺，出行生活較便利。

該項目已運營7年，具備成熟的運營基礎。此次并購后，預計將進行翻新改造。

base佰舍蘇河項目基本信息

數(shù)據(jù)來源：公開信息、睿和智庫整理

該交易的亮點之一在于，base佰舍蘇河項目，將是上海商辦新政下功能融合的實踐案例。

今年7月29日，上海印發(fā)《關于推進上海市商務樓宇更新提升的實施意見》。政策明確“在地區(qū)中心區(qū)域，培育商務樓宇地區(qū)特色，強化職住平衡，允許商務樓宇兼容商業(yè)酒店、研發(fā)創(chuàng)新、文化體育、醫(yī)療服務、教育培訓、租賃住房

含人才公寓

含人才公寓

根據(jù)上海統(tǒng)計局近期的數(shù)據(jù)，上海現(xiàn)有商辦建筑達2億平方米。睿和智庫認為，該政策核心是功能兼容與規(guī)劃彈性，在保留土地原用途的前提下，通過精細化管理、審批許可和正負面清單機制，嵌入租賃住房功能，既能盤活低效存量，又能緩解居住難題。

base佰舍蘇河項目有可能是政策落地后的第一單。交易完成后，同步完成了商業(yè)金融用地

C2/C8

根據(jù)上海最新規(guī)定，新實施的非居住存量房屋改建保障性租賃住房項目，需按相關規(guī)定辦理項目認定。改建類項目作為保障性租賃住房的特殊類型，取得認定書后，區(qū)房屋管理部門需向市相關部門報送材料，以落實財稅支持、水電氣價格優(yōu)惠等政策。

具體流程上，《上海市保障性租賃住房項目認定辦法》明確，既有租賃住房項目

指辦法實施前已合規(guī)審批建成或在建的租賃住房項目

申請材料需重點提交已合規(guī)審批為居住類房屋的證明：

• 一般項目需提供載明租賃住房、公寓、宿舍等用途的不動產權證或建設工程規(guī)劃許可證；

• 改建類項目需提交區(qū)政府同意納管為租賃住房的認定文件及聯(lián)合驗收通過意見；

• 區(qū)房屋管理部門審核材料齊全后，5個工作日內出具《保障性租賃住房項目認定書》；

• 項目類型與認定標準方面，改建類項目需滿足70平方米以下戶型占比≥70%，且土地用途不變更、不補繳土地價款。

base 佰舍蘇河項目完成規(guī)劃調整后，實現(xiàn)產權、運營合規(guī)性全面升級，將收獲三重紅利：

一是產權穩(wěn)定性大幅提升，解決了 “ 商改住 ” 政策不確定性問題；

二是運營成本降低，可對接保障性租賃住房認定，享受民用水電、稅收減免等政策傾斜；

三是金融適配性 增強，契合 R4 用地專項政策，更易打通 REITs 、 ABS 等多種 未來退出路徑。而坊間傳聞，收購后該項目的Cap-rate在4.5-5.5之間。

考慮到近日監(jiān)管層連續(xù)推出資產證券化類利好政策，睿和智庫認為，該機構極有可能將此項資產作為擴募標的，待條件成熟時裝入REITs主體。

base佰舍為錦和集團旗下服務式公寓品牌，據(jù)其官微信息，截至2024年底，base佰舍在全國運營超20個項目，整體入住率穩(wěn)定在93%以上，GOP

總經(jīng)營收入減直接經(jīng)營成本