這已經(jīng)快成為一個(gè)哲學(xué)問題了

所以也允許我籠統(tǒng)的回答一下吧

01

坊間一直有個(gè)數(shù)據(jù)信號，關(guān)于12月上海樓市成交又破2萬套，大概會(huì)站上2.2萬套的數(shù)據(jù)

從目前的趨勢來看確實(shí)如此

這是一個(gè)好事情

加上11月的2.2萬套，上海已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月成交破兩萬

而且是在年底

這樣的成績可喜可賀

其實(shí)今年一整年的上海二手房數(shù)據(jù)都很好，月均成交能夠達(dá)到2萬套

這在大家意識中的淡市周期里這是一個(gè)了不起的結(jié)果

放眼全國，這是唯一

02

但是為什么很多人體感上感覺不到

核心邏輯在于

現(xiàn)在的主力成交不是我們身邊的大多數(shù)

不知道各位有沒有意識到

最近咱們手機(jī)里的中介兄弟很多的微信名都加了一個(gè)后綴（親屬過戶代辦）

包括不少門店門頭都開始醒目的寫著高品質(zhì)的親屬過戶代辦只要2000

上海的手拉手交易一直都存在，而且占比一直龐大，中介為什么突然看上了這個(gè)蛋糕

簡單來說，也是迫于無奈

第一，各家中介為了做市占率

其他的二手房交易做不上去，用這個(gè)做點(diǎn)市占率提升下數(shù)據(jù)規(guī)模

第二，不少朋友過戶完之后可能就是再買房，也是一次機(jī)會(huì)

第三，一個(gè)關(guān)鍵因素，用這種方式接觸到真正的購房者

03

現(xiàn)在上海二手房成交的火熱，背后的代價(jià)其實(shí)是二手套均總價(jià)在持續(xù)下滑

各位知道嗎，目前市面上50%的購買力

是200萬以下的需求

這個(gè)變化有多大

三年前市面上50%的購買力還是300萬

樓市調(diào)整這幾年，總價(jià)段直接下滑了100萬

而上海300萬以下的客戶占比已經(jīng)超過了70%，這種變化非常的大

可以說大到驚人

低總價(jià)客群的購買力在這一年急速放大，從而支撐了樓市的絕對成交套數(shù)

04

這不是簡單的房價(jià)下滑，而是剛需購買客群的本質(zhì)性變化

現(xiàn)在的買房剛需不是我們常規(guī)眼中的年輕人、大學(xué)畢業(yè)生之類的

我一個(gè)中介朋友很直白的對我說

現(xiàn)在買一百多萬房子的都是在上海很多年的務(wù)工人員

他們從來沒想過，甚至沒準(zhǔn)備在上海買房

但是突然抬頭一看

身邊租的房子只要一百多萬，大家湊一湊首付現(xiàn)在完全可以，月供和租金都差不多了

這件現(xiàn)象的發(fā)現(xiàn)，推動(dòng)他們決定買房

05

他們買哪里

很簡單，買市中心的老破小

第一，對他們來說買房就是絕對的剛需

面積湊合而且出行方便，這兩點(diǎn)滿足的便宜房子即可

第二，老破小降價(jià)幅度最大，現(xiàn)在也最容易講價(jià)

好談也有的挑

一百多萬真的能在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)買房

現(xiàn)在市面上流動(dòng)性最大的就是這波房子，這也是很多中介門店改頭換面的原因

因?yàn)檫@波客戶真的對價(jià)格特別敏感，手拉手的業(yè)務(wù)公開化也讓他們有了可以磋商的可能

06

這就是市場數(shù)據(jù)火熱但是我們體感不強(qiáng)的原因

大家熟悉的那些購房者如今依然不買房

原來樓市被認(rèn)定為無購買力的人群，如今進(jìn)入了市場

那這部分的成交對于未來樓市回暖有幫助嗎

毫無疑問還是有的

因?yàn)檫@部分人進(jìn)入市場關(guān)鍵要素就是補(bǔ)上了老破小的流動(dòng)性，讓客群擁有了向上置換的可能

這些成交的存在真正具備一套帶兩套的可能性，從而讓整個(gè)樓市開始活躍起來

07

樓市什么時(shí)候算回暖

一個(gè)最重要的指標(biāo)，就是：剛需開始買房了

沒有其他，就是這個(gè)信號

盯死這個(gè)信號就能看到市場回暖的跡象

無非現(xiàn)在不同的是，剛需變了

但黑貓白貓，能抓到老鼠的就是好貓

不論現(xiàn)在剛需長啥樣，現(xiàn)在能入場買房的就是對樓市巨大的支撐

他們之所以接盤就意味著價(jià)格已經(jīng)跌倒他們心理價(jià)位了

如果這個(gè)意識繼續(xù)鞏固，本質(zhì)上就是樓市開始回暖的理由

08

上海樓市在之前其實(shí)經(jīng)歷一段高位盤整的周期

就是一手市場豪宅化之后吸納了全國3000萬以上的購買力進(jìn)入上海，這創(chuàng)造了一段時(shí)間的樓市的火熱

但是本質(zhì)上這種火熱是短暫的

因?yàn)檫@種需求沒有聯(lián)動(dòng)性

買就買，不買就不買，沒辦法形成滾雪球

這也是現(xiàn)在上海一手房又有點(diǎn)冷的原因

但是現(xiàn)在二手成交套數(shù)的回暖意味著一個(gè)重要結(jié)論就是：基底剛需開始下場

這部分力量會(huì)推動(dòng)老破小的釋放解套，也能讓這部分房東繼續(xù)往上置換，從而讓行業(yè)蓄水池開始活躍起來

這水不論流到二手還是一手，總是都是活水

09

我對明年的市場有信心

今年過年在2月，只要1月市場成交還能穩(wěn)住2萬套，那么明年的市場應(yīng)該就不會(huì)太差

過好年之后的小陽春應(yīng)該會(huì)有不錯(cuò)的反饋

我好像是第二次這樣表達(dá)對于明年市場的判斷了，希望三月我再來看這篇文章會(huì)覺得自己看的還行

然后提前祝大家新年快樂，馬年不破不立

以上為正文，來自真叫盧俊