當(dāng)貝殼成都金融城三期H12地塊以27300元/平方米的樓面價(jià)刷新紀(jì)錄時(shí)，市場(chǎng)曾期待這個(gè)頂著"地王"光環(huán)的項(xiàng)目能復(fù)制錦宸府"萬(wàn)人搖"的盛況。然而現(xiàn)實(shí)卻給出冰冷答案：108套房源網(wǎng)簽率僅23%，最近一周更是交出"零成交"的成績(jī)單。這個(gè)號(hào)稱(chēng)開(kāi)盤(pán)去化率60%的項(xiàng)目，實(shí)際表現(xiàn)與宣傳形成強(qiáng)烈反差。

貝殼項(xiàng)目的遇冷并非個(gè)案。2024年8月成都新房成交套均總價(jià)環(huán)比驟降60萬(wàn)，其中一圈層降幅達(dá)66萬(wàn)。這種"量?jī)r(jià)背離"現(xiàn)象在金融城板塊尤為明顯，備案均價(jià)維持高位的同時(shí)，實(shí)際成交價(jià)已出現(xiàn)松動(dòng)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，8月成都六成區(qū)域新房成交均價(jià)環(huán)比下降3%-8%，龍泉驛區(qū)超5%降價(jià)的樓盤(pán)達(dá)9個(gè)之多。

豪宅市場(chǎng)的降溫與土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化密切相關(guān)。金融城三期作為取消"雙限"后的首供地塊，貝殼以42.19%溢價(jià)率競(jìng)得時(shí)，恰逢2024年四季度土地市場(chǎng)最后的狂歡。但隨著政策紅利消退，2025年市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)冷。同期開(kāi)盤(pán)的華潤(rùn)、萬(wàn)科等項(xiàng)目同樣面臨去化壓力，某房企5月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目8折銷(xiāo)售后，整體去化率仍不足30%。

更深層的變化來(lái)自需求端的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。2024年6月成都新房成交同比下滑44.7%，但套均面積卻增至133.52平方米，顯示改善型需求仍在支撐市場(chǎng)。不過(guò)到2025年二季度，連豪宅項(xiàng)目也陷入滯銷(xiāo)，貝殼項(xiàng)目單周零成交印證了高端客群的觀望態(tài)度。這背后是投資客的集體退場(chǎng)——8月熱銷(xiāo)TOP10項(xiàng)目中，7個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)量不足60套，多數(shù)依靠特價(jià)房走量。

市場(chǎng)分化趨勢(shì)在數(shù)據(jù)中愈發(fā)清晰。雖然成都1-8月新房成交面積仍居全國(guó)首位，但認(rèn)購(gòu)口徑下的成交量已不足去年同期六成。開(kāi)盤(pán)去化率80%的亮眼數(shù)據(jù)背后，是推盤(pán)量628套的年內(nèi)次低水平，且集中在川師TOD等少數(shù)熱盤(pán)。這種"冰火兩重天"的格局，暴露出成都樓市正從普漲階段進(jìn)入細(xì)分賽道競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。

面對(duì)這樣的市場(chǎng)變局，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始調(diào)整策略。部分"地王"項(xiàng)目選擇延遲申請(qǐng)預(yù)售證，某房企新開(kāi)五個(gè)項(xiàng)目中三個(gè)去化率低于20%。貝殼項(xiàng)目自拿地至開(kāi)盤(pán)耗時(shí)14個(gè)月，錯(cuò)過(guò)2024年銷(xiāo)售窗口期，最終遭遇2025年市場(chǎng)下行周期的沖擊。這提醒著行業(yè)：在土地市場(chǎng)狂熱時(shí)保持理性判斷，或許比爭(zhēng)奪"地王"頭銜更為重要。

當(dāng)樓市從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，產(chǎn)品力將成為破局關(guān)鍵。就像JFC交子天元首批次開(kāi)盤(pán)即罄的案例所示，真正具備稀缺價(jià)值的項(xiàng)目仍能穿越周期。對(duì)于貝殼這樣的跨界者而言，金融城項(xiàng)目的挫折或許正是其補(bǔ)足開(kāi)發(fā)能力的契機(jī)——畢竟在調(diào)整期沉淀下來(lái)的經(jīng)驗(yàn)，往往比順境時(shí)的增長(zhǎng)更顯珍貴。