12月22日至23日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)。

與往年不同的是，這次會(huì)議或許將成為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上的分水嶺。它不再糾結(jié)于短期救市，而是用長(zhǎng)達(dá)兩天的深入討論，為行業(yè)未來(lái)五到十年劃定了全新航向。

用咱們老百姓的話說(shuō)，游戲規(guī)則，可能要換了。

通稿里明確總結(jié)了2025年轟轟烈烈的“保交樓”攻堅(jiān)行動(dòng)。

2025年，這場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)打得確實(shí)不容易，也至關(guān)重要。它挽回的是成千上萬(wàn)家庭一生的積蓄和希望，穩(wěn)定的是社會(huì)最基本的信心底線。

會(huì)議肯定這項(xiàng)成績(jī)，是理所應(yīng)當(dāng)。

這恰恰像一個(gè)比喻：一個(gè)病人突發(fā)高燒，醫(yī)生首先要做的是退燒，用上猛藥，把體溫降下來(lái)。

“保交樓”就是退燒針，是緊急處置。

高燒退了之后呢？是宣布病人痊愈，還是開(kāi)始著手診斷他為何會(huì)突然高燒，并治療其內(nèi)在的病灶？

這次會(huì)議給出的答案，顯然是后者。

把“城市更新”等任務(wù)置于更優(yōu)先的位置，就是“退燒”之后開(kāi)始“固本培元”的標(biāo)志。

政策的重心，正從一個(gè)“救火隊(duì)長(zhǎng)”式的、被動(dòng)響應(yīng)市場(chǎng)波動(dòng)（穩(wěn)定樓市）的角色，轉(zhuǎn)向一個(gè)“城市規(guī)劃師”式的、主動(dòng)構(gòu)建發(fā)展新模式的角色。

這意味著，頂層設(shè)計(jì)者可能已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，單靠圍繞“房?jī)r(jià)漲跌”做文章，如同揚(yáng)湯止沸，無(wú)法解決深層次的結(jié)構(gòu)性矛盾。

那么，什么是“治本”之策？會(huì)議通稿里其實(shí)有脈絡(luò)。

除了城市更新，像“規(guī)劃建設(shè)保障性住房”、“城中村改造”等“三大工程”被再次突出強(qiáng)調(diào)，并且有了更具體的年度目標(biāo)。

這些工程有個(gè)共同特點(diǎn)：它們都是供給側(cè)的改革。

過(guò)去我們太多關(guān)注需求端，限購(gòu)、限貸、降首付、降利率，都是刺激或抑制“買”的行為。

而現(xiàn)在，政策更多地指向“供”的一方——由政府主導(dǎo)，提供更多元、更可負(fù)擔(dān)的住房產(chǎn)品（保障房），改善存量住房的居住品質(zhì)和社區(qū)環(huán)境（城市更新與城中村改造）。

當(dāng)市場(chǎng)的“供給池”不再僅僅是商品住宅這一種選項(xiàng)，當(dāng)人們有了更多“住有所居”的路徑時(shí)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的邏輯根基，就開(kāi)始松動(dòng)了。

所以，第一個(gè)轉(zhuǎn)變，是思路的轉(zhuǎn)變。

這第二個(gè)轉(zhuǎn)變，與第一個(gè)緊密相連，甚至可以說(shuō)是第一個(gè)轉(zhuǎn)變?cè)诳臻g載體上的具體體現(xiàn)。那就是，中國(guó)樓市的焦點(diǎn)，正從瘋狂的“增量開(kāi)發(fā)”時(shí)代，步入精耕細(xì)作的“存量運(yùn)營(yíng)”時(shí)代。

“城市更新”排在“穩(wěn)定樓市”前面，是一個(gè)極具象征意義的信號(hào)。它宣告，中國(guó)城市發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)，正在發(fā)生轉(zhuǎn)移。

過(guò)去二三十年，我們的城市像攤大餅一樣向外擴(kuò)張，一個(gè)個(gè)新城區(qū)拔地而起，房地產(chǎn)商的挖掘機(jī)指向哪里，哪里就是財(cái)富的熱土。那個(gè)時(shí)代的核心是“土地財(cái)政”和“開(kāi)發(fā)銷售”的快周轉(zhuǎn)模式。

但今天，情況不同了。

很多城市，尤其是大城市，可供大規(guī)模開(kāi)發(fā)的新增建設(shè)用地已經(jīng)逼近極限。

同時(shí)，早期建設(shè)的城區(qū)面臨著設(shè)施老化、功能滯后、風(fēng)貌不佳等問(wèn)題。繼續(xù)盲目擴(kuò)張，邊際效益遞減，還可能加劇“空城”“鬼城”風(fēng)險(xiǎn)。

怎么辦？答案就是向內(nèi)挖掘，向存量要質(zhì)量，要效益，要活力。這就是“城市更新”承擔(dān)的歷史使命。

它不再是簡(jiǎn)單的“穿衣戴帽”式的外墻粉刷，而是涵蓋老舊小區(qū)改造、老舊廠區(qū)轉(zhuǎn)型、老舊商業(yè)區(qū)升級(jí)、基礎(chǔ)設(shè)施智能化、公共服務(wù)設(shè)施補(bǔ)短板等一系列內(nèi)容的系統(tǒng)工程。

它的目標(biāo)，是讓已經(jīng)建成的城市空間，重新煥發(fā)生機(jī)，更適合現(xiàn)代人居住、工作和生活。

這個(gè)轉(zhuǎn)變對(duì)普通人意味著什么？

意味著，你房子未來(lái)的價(jià)值，可能不再僅僅取決于它是不是處在某個(gè)不斷外延的“新區(qū)規(guī)劃”藍(lán)圖上，而更多地取決于它所在的現(xiàn)有街區(qū)，能否通過(guò)城市更新，獲得更好的社區(qū)環(huán)境、更完善的公共配套、更便捷的交通和更智慧的治理。

房子的“附屬價(jià)值”，即其承載的公共服務(wù)和社區(qū)品質(zhì)，權(quán)重將大大增加。

也意味著，房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式面臨顛覆。

過(guò)去那種“拿地-建房-賣房-走人”的模式，在存量時(shí)代會(huì)越來(lái)越玩不轉(zhuǎn)。

未來(lái)的房地產(chǎn)，需要具備長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的能力，比如如何參與老舊小區(qū)改造后的長(zhǎng)效管理，如何運(yùn)營(yíng)一個(gè)更新后的商業(yè)街區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)，如何在存量資產(chǎn)中通過(guò)精細(xì)化服務(wù)實(shí)現(xiàn)盈利。

這無(wú)疑是對(duì)整個(gè)行業(yè)的一次大洗牌。

聊完了這兩個(gè)根本性的轉(zhuǎn)變，我們或許能更深刻地理解這次會(huì)議釋放的信號(hào)。它不僅僅是在安排明年的幾項(xiàng)工作，更像是在為房地產(chǎn)業(yè)，甚至為中國(guó)城鎮(zhèn)化的下一程，繪制一張不同以往的路線圖。

這張路線圖的底層邏輯，我認(rèn)為可以用一個(gè)詞來(lái)概括：回歸。

第一個(gè)是回歸居住屬性。

無(wú)論是大力建設(shè)保障房，還是推進(jìn)城市更新改善居住環(huán)境，核心目標(biāo)都是讓房子更好地服務(wù)于“居住”這個(gè)基本功能，剝離其身上過(guò)多的金融投機(jī)色彩。

當(dāng)“住有所居”的渠道更多元、更可及，商品房市場(chǎng)的供需關(guān)系會(huì)發(fā)生深刻變化，那種“買到就是賺到”的全民炒房預(yù)期，將失去滋生的土壤。

第二個(gè)是回歸民生本質(zhì)。

住房，是最大的民生。過(guò)去一段時(shí)間，房地產(chǎn)過(guò)度作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎，承擔(dān)了太多本不該承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)功能?，F(xiàn)在，政策正將其拉回民生的本位。

保障房建設(shè)是托底民生，城市更新是提升民生，這都是實(shí)實(shí)在在的民心工程。經(jīng)濟(jì)發(fā)展最終是為了改善人民生活，這個(gè)邏輯順序正在被重新擺正。

第三個(gè)是回歸常態(tài)發(fā)展。

一個(gè)健康的社會(huì)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)不應(yīng)該總是處于“暴漲-調(diào)控-危機(jī)-救助”的劇烈波動(dòng)和緊張循環(huán)中。

它應(yīng)該提供穩(wěn)定、可靠、可負(fù)擔(dān)的居住產(chǎn)品和服務(wù)。

新模式所探索的“市場(chǎng)+保障”雙軌制，以及聚焦存量提升的城市更新，正是在試圖構(gòu)建這樣一個(gè)波動(dòng)更小、發(fā)展更可持續(xù)的“新常態(tài)”。

當(dāng)然，告別舊時(shí)代，絕不意味著過(guò)程會(huì)一帆風(fēng)順，更不意味著房?jī)r(jià)會(huì)以某種簡(jiǎn)單直接的方式演繹。這是一個(gè)復(fù)雜、艱巨且漫長(zhǎng)的系統(tǒng)性工程，中間必然會(huì)有反復(fù)、波折甚至陣痛。

存量時(shí)代的挑戰(zhàn)，一點(diǎn)不比增量時(shí)代少。

地方財(cái)政的轉(zhuǎn)型、傳統(tǒng)房企的突圍、新模式的盈利探索，都是亟待解答的難題。

但無(wú)論如何，方向已經(jīng)指明。

未來(lái)的樓市，可能會(huì)少一些一夜暴富的傳奇，但可能會(huì)多一份安居樂(lè)業(yè)的踏實(shí)；可能會(huì)少一些概念炒作的熱鬧，但可能會(huì)多一些社區(qū)溫暖的煙火氣。

它將從一個(gè)人人熱議的“資本盛宴”，逐漸回歸到一個(gè)關(guān)乎千家萬(wàn)戶福祉的“民生行業(yè)”。

如何調(diào)整自己的資產(chǎn)觀念、居住選擇，將是接下來(lái)需要我們認(rèn)真思考的新課題。