近期，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議為明年的房地產(chǎn)市場定下了基調(diào)。核心思路很明確，不搞“大水漫灌”，而是針對當前市場的關(guān)鍵問題，實施一套精準的“組合拳”來穩(wěn)市場、促健康。

重點主要圍繞三個方面展開，一是消化現(xiàn)有庫存，鼓勵地方政府收購空置商品房，轉(zhuǎn)為保障房、人才房等，讓閑置房子發(fā)揮作用；二是支持合理購房，重點建設品質(zhì)更好的“好房子”，并幫助想換房的家庭順利“賣舊買新”；三是守住安全底線，通過設立融資“白名單”、嚴管預售資金等措施，預防風險、穩(wěn)定市場信心。

雖然這些措施直接針對的是房地產(chǎn)行業(yè)本身，但如果我們放到當前整個經(jīng)濟大環(huán)境中去看，就能理解其背后更深的意義。

除了要讓樓市穩(wěn)住，我覺得還有重要的一點，是要讓中國經(jīng)濟在外部增長動力放緩的背景下，通過激活房地產(chǎn)這個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，來帶動內(nèi)需、疏通國內(nèi)經(jīng)濟循環(huán)。

那，具體可能會如何與擴大內(nèi)需這一國家戰(zhàn)略相銜接？又如何重新定義房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展中的作用？

我們今天來聊聊。

1.政策為何轉(zhuǎn)向？

過去幾十年，中國經(jīng)濟的騰飛很大程度上得益于“世界工廠”的地位——我們生產(chǎn)，全球消費。

但情況不是那么好，2025年的外貿(mào)數(shù)據(jù)已經(jīng)有所預示，盡管我們的“新三樣”——電動汽車、鋰電池、光伏產(chǎn)品——如同強勁的新季風，但整體風速已在放緩。

十月單月進出口總值僅微增0.1%，如同海面逐漸平息的波瀾。我們對東盟等新興市場的貿(mào)易在增長，但對傳統(tǒng)主要市場的貿(mào)易額卻出現(xiàn)顯著下滑。這一切都在告訴我們一個事實，外部世界能為我們提供的增長動力，已經(jīng)觸及了可見的天花板，并且充滿了不確定性。

全球經(jīng)濟增長的引擎在減弱，地緣政治的摩擦卻在升溫。

所以，那種高度依賴國際市場、靠外部需求拉動國內(nèi)生產(chǎn)的“外循環(huán)”模式，風險正變得越來越大。我們引以為傲的產(chǎn)業(yè)鏈，不能再只把安全感建立在遙遠的海外訂單上，就好比一艘巨輪，不能永遠只依靠吹向特定方向的風。

我們必須啟動自己的發(fā)動機，構(gòu)建更穩(wěn)定、更可持續(xù)的前進動力。

這個動力，就是我們的內(nèi)部市場，就是我們十四億人不斷發(fā)展的需求——也就是我們常說的“內(nèi)需”。

擴大和深化內(nèi)需，就從一個發(fā)展選項，升級為國家戰(zhàn)略的重大必選。

當然也不只是說應對眼前的一些風浪，關(guān)鍵還是這個方向，最能決定我們未來能否行穩(wěn)致遠。然而，啟動這臺內(nèi)部引擎，我們依然面臨著現(xiàn)實的挑戰(zhàn)。

老百姓的錢袋子是消費的源頭活水，但現(xiàn)在很多家庭對于未來收入的增長，信心還不夠牢固。人們更傾向于多存點錢，以備教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等不時之需，這種“預防性儲蓄”的心態(tài)抑制了即時的消費沖動。

同時，像汽車、家電這些傳統(tǒng)的大宗消費品，經(jīng)過多年普及，市場已經(jīng)相對飽和，單純靠補貼刺激，效果越來越有限，出現(xiàn)了“邊際效應遞減”。

正是在這個復雜而關(guān)鍵的十字路口，房地產(chǎn)的極端重要性再次凸顯。

它不是一個孤立的行業(yè)，而是中國經(jīng)濟循環(huán)系統(tǒng)的核心樞紐。

向左看，房地產(chǎn)是中國家庭最主要的財富形式，承載著萬億級別的資產(chǎn)價值，它的價格波動直接關(guān)系到億萬家庭的資產(chǎn)安全和消費底氣。

向右看，房地產(chǎn)拉動著一個極其龐大的產(chǎn)業(yè)鏈，從鋼鐵水泥到門窗玻璃，從家居裝修到智能家電，從設計咨詢到金融服務，數(shù)十個行業(yè)與之休戚與共。它還為地方政府提供重要的財政收入，用于城市建設和社會民生。

可以說，房地產(chǎn)市場的“溫度”，直接決定了整個經(jīng)濟體系血液循環(huán)的“速度”。

它熱度過高，會導致資源錯配和金融風險；但它過度冷卻，又會造成資產(chǎn)縮水、需求萎縮、產(chǎn)業(yè)鏈停滯，形成經(jīng)濟的“血栓”和“堵點”。

從這方面就可以知道，當前對房地產(chǎn)政策的調(diào)整，其背景便是基于中國經(jīng)濟發(fā)展階段轉(zhuǎn)換的全局性判斷。

當外部風浪加大時，我們必須更加依靠內(nèi)部動力的穩(wěn)定輸出。

而要激活內(nèi)需、暢通內(nèi)部經(jīng)濟大循環(huán)，理順房地產(chǎn)這個牽一發(fā)而動全身的關(guān)鍵節(jié)點，就成為無法回避、必須精準施策的核心課題。

這不再是關(guān)于“漲”與“跌”的簡單命題，而是關(guān)于中國經(jīng)濟能否在復雜變局中，成功切換動力源、實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略抉擇。

接下來的政策路徑，就是圍繞如何疏通這個關(guān)鍵“樞紐”，確保經(jīng)濟血液暢通無阻而展開的。

2.施策的關(guān)鍵邏輯是什么？

那么，在“內(nèi)需驅(qū)動”這個新課題下，房地產(chǎn)政策的具體發(fā)力點應該在哪里？它該如何“疏通”而非“堵塞”經(jīng)濟循環(huán)？

剛剛結(jié)束的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議，對這個問題給出了答案。也就是本文開頭提到的為“存量”、“需求”、“風險”這三個當前市場最核心的堵點，提出了一套環(huán)環(huán)相扣的具體辦法。

關(guān)于“存量”，不知道大家有何看法？因為會議著重強調(diào)了對“存量”的處理，特別是提出可由政府或相關(guān)機構(gòu)收購存量商品房，用于保障性住房、人才公寓等用途。

我認為這一舉措與過往“幫助開發(fā)商賣房子”的老派理念，截然不同。

它實際上是多贏的資產(chǎn)重組。

對于陷入困境的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，這意味著能快速處置難以銷售的庫存，獲得寶貴的現(xiàn)金回流，這是挽救資金鏈、修復企業(yè)健康的關(guān)鍵一步。

對于地方政府而言，這提供了一條高效路徑，以可能低于新建的成本，迅速增加保障性住房的供應，切實履行對市民的居住承諾，同時避免了社會資源的浪費和重復建設。

而從整個宏觀經(jīng)濟的角度看，其效應更為深遠。

它首先有助于消化市場上多余的住房供應，穩(wěn)定房價的基本預期，防止資產(chǎn)價格無序下跌引發(fā)系統(tǒng)性風險。

但更重要的，是它間接激活了“沉淀的需求”。

當這些原本空置或滯銷的房子，被轉(zhuǎn)化為保障房、人才房，它們就從“閑置的資產(chǎn)”轉(zhuǎn)變?yōu)榱恕坝行У纳鐣顿Y”。

年輕人才、新市民以可承受的成本安居下來，他們原本可能用于支付高額租金或為首付苦苦儲蓄的大部分收入，便得到了釋放。這筆錢可以轉(zhuǎn)向教育、休閑、日常消費乃至其他領域的投資。

實質(zhì)上，是將凝固在鋼筋水泥中的“死資產(chǎn)”，巧妙地盤活成了流動在社會消費領域的“活水”，直接滋養(yǎng)了內(nèi)需的土壤。

另一方面，政策對“需求”端的著力點發(fā)生了標志性轉(zhuǎn)變。

會議不再籠統(tǒng)地呼吁“買房”，而是精準地聚焦于“好房子”和“改善性住房需求”。這標志著驅(qū)動力的根本性轉(zhuǎn)換：從追求建設的數(shù)量和規(guī)模，轉(zhuǎn)向追求居住的品質(zhì)和升級。暢通“賣舊買新”的鏈條，是這一思路的關(guān)鍵體現(xiàn)。其目的不僅是賣掉新房，更是要啟動一個良性的消費循環(huán)。

一個家庭賣掉舊房、換購新房的過程，絕非一次簡單的交易。它會連鎖帶動舊房的美化裝修、新房所需的智能家居、綠色家電、適老化適幼化改造等一系列消費。

每一次成功的置換，都是一個家庭生活品質(zhì)的集中升級，也是圍繞居住產(chǎn)生的多層次內(nèi)需的一次集中爆發(fā)。而大力倡導建設“好房子”，則是在更高維度上創(chuàng)造新需求。

當房子不僅僅滿足于遮風擋雨，而是追求更好的舒適度、更智能的體驗、更綠色的環(huán)境、更貼合全齡友好的設計時，一個全新的、巨大的消費市場就被打開了。

這指引著居民的儲蓄和購買力，投向能夠真實提升生活幸福感、符合未來發(fā)展趨勢的領域，是用更優(yōu)質(zhì)的供給，來創(chuàng)造和引領更高級別的有效需求。

最后，一系列制度性風險防范措施，是確保上述一切能夠平穩(wěn)運行的基礎。無論是為優(yōu)質(zhì)項目提供融資便利的“白名單”制度，還是壓實責任的房地產(chǎn)開發(fā)項目公司制，或是旨在強化資金監(jiān)控的預售資金監(jiān)管規(guī)范乃至推進現(xiàn)房銷售探索，這些看似技術(shù)性的規(guī)則，其根本目標都在于 “重建行業(yè)信用” 。

房地產(chǎn)牽連著數(shù)以萬計的供應商、建筑企業(yè)和無數(shù)購房家庭。

過去一段時期，部分企業(yè)債務違約和項目逾期交付，嚴重損害了市場的信任基礎。這種信用崩塌的后果是廣泛的，它使得購房者不敢輕易出手，擔心財富受損；使得上下游企業(yè)不敢接單投資，擔心貨款無著。

整個經(jīng)濟鏈條的活力和信心因此受挫。

因此，筑牢這些風險防線，嚴格規(guī)范市場秩序，表面是治理個別房企的問題，實質(zhì)是為整個經(jīng)濟生態(tài)修復信任環(huán)境。

只有一個更加透明、規(guī)范、可信賴的市場，才能讓老百姓敢于進行長期的、大額的消費決策，才能讓相關(guān)聯(lián)的數(shù)十個行業(yè)的企業(yè)敢于規(guī)劃未來、積極投資。

這是在為全社會內(nèi)需的可持續(xù)復蘇，鋪墊最根本的安全感和穩(wěn)定預期。

其最終愿景，是讓房地產(chǎn)行業(yè)回歸其提供“宜居產(chǎn)品”的本質(zhì)，并讓其龐大的關(guān)聯(lián)效應，能夠順暢地轉(zhuǎn)化為推動消費升級和產(chǎn)業(yè)迭代的良性動力，從而為中國經(jīng)濟的內(nèi)生性增長注入實實在在的、可持續(xù)的活力。

3.房地產(chǎn)作為“內(nèi)需樞紐”？

將上述所有線索串聯(lián)起來，我們便能看清一幅完整的宏觀經(jīng)濟的輪廓。

當前中國經(jīng)濟的核心任務，是在外部增長動力面臨天花板的背景下，全力激發(fā)內(nèi)部循環(huán)的活力。然而，這個內(nèi)部循環(huán)并非暢通無阻。

一個顯著的堵點，就在于規(guī)模巨大的存量房地產(chǎn)資產(chǎn)未能有效運轉(zhuǎn)起來，它們本可蘊含的消費與投資能量處于休眠狀態(tài)。

與此同時，許多家庭對于進行住房這樣的大宗消費，既擔憂自身支付能力，也對市場的穩(wěn)定性和交付保障心存疑慮，形成了能力和信心的雙重約束。

住房城鄉(xiāng)建設工作會議的一系列部署，正是對準這一復雜癥結(jié)的精準應對方案。

它不是大水漫灌式的刺激，而是一套旨在疏浚經(jīng)濟毛細血管的組合策略。

縱觀全局，我認為，肯定不會止步于單一行業(yè)的短期救助，而是一次以房地產(chǎn)為核心節(jié)點，對國民經(jīng)濟運行系統(tǒng)進行的全面調(diào)整，房地產(chǎn)只是先行而已。

它的成功與否，不能簡單地用房價的短期波動來衡量，而應觀察一些更本質(zhì)的指標，房地產(chǎn)企業(yè)是否真正沉下心來，像制造業(yè)一樣專注于提供安全、綠色、宜居的好產(chǎn)品；改善型住房的置換鏈條是否順暢運轉(zhuǎn)，并持續(xù)帶動家居、裝修、家電等消費市場的繁榮；廣大居民家庭是否因資產(chǎn)價值更趨穩(wěn)定、交付更有保障，而對未來的財務狀況感到更踏實，從而更愿意為提升生活品質(zhì)進行消費和投資。

如果這一系列政策能夠協(xié)同推進、落到實處，那么房地產(chǎn)就有望從一個容易積聚金融風險的領域，轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€有效撬動內(nèi)需、穩(wěn)定經(jīng)濟循環(huán)的關(guān)鍵樞紐。

它將承擔起“轉(zhuǎn)換”的功能，將存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為消費潛力；他也將發(fā)揮“穩(wěn)定”的作用，為關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)提供平穩(wěn)的市場預期；

最終目的，是為中國經(jīng)濟向以科技創(chuàng)新和消費驅(qū)動為主的高質(zhì)量發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，提供一個更為堅實和健康的底盤。

這條轉(zhuǎn)型之路肯定是充滿挑戰(zhàn)的，需要極大的政策定力和執(zhí)行力，但其方向符合經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，也是構(gòu)筑長期競爭力的必然選擇。

本文作者 | 東叔

審校 | 童任

配圖/封面來源 | 騰訊新聞圖庫

編輯出品 | 東針商略

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