房價(jià)下跌的真實(shí)原因是什么？

說法五花八門，但孟曉蘇的說法最有個性，他認(rèn)為全是法拍房惹的禍。的確，法拍房市場一片狼藉，價(jià)格比二手房市場總體上要低30%以上，有的要跌出50%，就這還大量流拍。于是，孟總認(rèn)為法拍房定義了中國房價(jià)的邊際價(jià)格。

這個說法至少不準(zhǔn)確，有兩個問題。

第一個問題：法拍房屬于特例。

黃奇帆曾估計(jì)法拍房總量要達(dá)到400萬套，按每套房100平方米計(jì)，相當(dāng)于全年房子總銷量的一半，這顯然不正常，是中國特有的孤案，因此，法拍房的價(jià)格不會成為有效的邊際價(jià)格，還是二手房價(jià)格說了算。畢竟法拍房有時限，且移交過程中問題多多，背后綁定的是資產(chǎn)糾紛，是折價(jià)甩賣的特例資產(chǎn)。 樓市未來的價(jià)格趨勢不會以法拍房為邊際價(jià)格，也就是說，二手房價(jià)格不會跌到現(xiàn)在法拍房的邊際價(jià)格。銀行做抵押貸款是按當(dāng)時市場估值的80%，按當(dāng)下二手房市場價(jià)格再跌50%，那就是完蛋的完，作為國家銀行會通過多種手段包括調(diào)整房貸政策、包括加印鈔票，重新定義“邊際價(jià)格”。

第二個問題：法拍房不是根源。

應(yīng)該追問的是為什么會有這么多法拍房，2024年美國的法拍房在總成交的占比只有0.068%，而中國以深圳為例，法拍房占到總成交量的18%左右，這個影響的確很大，但問題不在法拍房本身。 對此，孟總認(rèn)為應(yīng)該銀行與購房者同進(jìn)退，銀行降低按揭款，拉長房貸期限。 雖然很多網(wǎng)友痛罵孟曉蘇，但客觀地說，中國樓市走到今天這一步，不是一個前中房集團(tuán)的董事長能決定的，它也就是王朔說的一道紙墻；客觀地說，孟總這一次的建議是一個積極的建議。