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澳明年房?jī)r(jià)料再創(chuàng)新高 布市柏斯房?jī)r(jià)料仍將領(lǐng)漲

預(yù)計(jì)2026年澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)將再創(chuàng)新高，及時(shí)澳洲儲(chǔ)備銀行（RBA）不再進(jìn)一步降息，部分首府城市的房?jī)r(jià)漲幅甚至可能達(dá)到兩位數(shù)。

最新發(fā)布的realestate.com.au房地產(chǎn)市場(chǎng)展望預(yù)測(cè)顯示，明年全國(guó)房?jī)r(jià)年增率預(yù)計(jì)在6%至8%之間。

一系列降息措施提振了購(gòu)屋者的信心和購(gòu)買(mǎi)意愿，澳洲房?jī)r(jià)連續(xù)11個(gè)月上漲，不過(guò)近期通膨飆升削弱了人們對(duì)明年進(jìn)一步降息的預(yù)期，許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，澳洲央行的下一步將是升息而非降息。

根據(jù)realestate.com.au的經(jīng)濟(jì)學(xué)家摩爾、克雷格和弗萊厄蒂撰寫(xiě)的報(bào)告顯示，這不會(huì)阻止未來(lái)一年房?jī)r(jià)上漲，但預(yù)計(jì)將會(huì)減緩價(jià)格增長(zhǎng)的速度。

摩爾說(shuō)，我們預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲并創(chuàng)下新高，原因是今年已經(jīng)出現(xiàn)了幾次降息，而這些降息的影響仍在持續(xù)。今年支撐房?jī)r(jià)上漲的供應(yīng)緊張局面依然存在，但購(gòu)房能力的下降和利率的長(zhǎng)期停滯將抑制房?jī)r(jià)上漲的速度。

過(guò)去一年，澳洲房?jī)r(jià)中位數(shù)上漲了8.7%，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的87.3萬(wàn)澳元，比五年前上漲了51%。

報(bào)告對(duì)六個(gè)首府城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了價(jià)格預(yù)測(cè)，其中布里斯本和柏斯預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)最強(qiáng)勁的價(jià)格增長(zhǎng)，漲幅在7%至10%之間。過(guò)去12個(gè)月表現(xiàn)最佳的十大地區(qū)均位于昆州和西澳。

阿德雷德過(guò)去一年的房?jī)r(jià)也上漲了12.2%，但由于購(gòu)屋能力受限，明年漲幅可能將減半，不過(guò)預(yù)計(jì)仍能夠上漲6%至9%。

柏斯、布里斯本和阿德雷德的房源嚴(yán)重短缺是這些市場(chǎng)持續(xù)表現(xiàn)優(yōu)異的關(guān)鍵原因，這些市場(chǎng)的活躍房源數(shù)量比疫情前水準(zhǔn)下降了約45%，新建房屋的速度跟不上人口增長(zhǎng)的速度。這些城市也是2025年表現(xiàn)最快的市場(chǎng)，而且這種勢(shì)頭很可能會(huì)延續(xù)到明年。

悉尼和墨爾本的房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)將溫和增長(zhǎng)5%至7%，與去年的漲幅基本持平。侯巴特的漲幅預(yù)計(jì)范圍略寬，為4%至7%。

摩爾說(shuō)，悉尼和墨爾本在2025年的表現(xiàn)略遜于其他首府城市，預(yù)計(jì)2026年它們的表現(xiàn)仍將略遜一籌，如果沒(méi)有進(jìn)一步的降息，由于購(gòu)屋能力的限制，悉尼較為經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的外環(huán)和中環(huán)郊區(qū)將吸引大部分需求，而墨爾本仍在從多年來(lái)相對(duì)于其他首府城市表現(xiàn)不佳的局面中恢復(fù)，這將影響其2026年的前景。

侯巴特尚未恢復(fù)到2022年的峰值，預(yù)計(jì)將經(jīng)歷「一段盤(pán)整期」，而非再次繁榮。

達(dá)爾文和坎培拉房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)未包含在內(nèi)。

02

澳洲最搶手房產(chǎn)榜出爐：悉尼、布里斯班霸榜，買(mǎi)家被逼向“遠(yuǎn)郊＋公寓”

澳大利亞2025年最受買(mǎi)家追捧的熱門(mén)置業(yè)區(qū)域名單出爐，從全國(guó)最昂貴地段之一的公寓，到今年表現(xiàn)最強(qiáng)勁市場(chǎng)中一處易受洪水影響的郊區(qū)，全都榜上有名。

這些數(shù)據(jù)也反映出日益嚴(yán)峻的住房可負(fù)擔(dān)性危機(jī)：越來(lái)越多買(mǎi)家被迫向城市更外圍移動(dòng)，或選擇公寓作為進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的“入場(chǎng)券”。

REA集團(tuán)高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Anne Flaherty 表示，在澳大利亞大多數(shù)首府城市中，需求最旺盛的區(qū)域普遍集中在價(jià)格相對(duì)可負(fù)擔(dān)的地段，通常是外城區(qū)。

她說(shuō)：“這凸顯出一個(gè)現(xiàn)實(shí)：越來(lái)越多買(mǎi)家已被內(nèi)城區(qū)和中環(huán)區(qū)域不斷上漲的房?jī)r(jià)擠出市場(chǎng)?！?/p>

realestate.com.au 團(tuán)隊(duì)根據(jù)實(shí)際買(mǎi)家詢(xún)問(wèn)量（而非房源點(diǎn)擊量）分析數(shù)據(jù)，評(píng)選出2025年最受歡迎的置業(yè)區(qū)域。

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所謂“關(guān)鍵詢(xún)問(wèn)量”，指的是潛在買(mǎi)家主動(dòng)聯(lián)系中介的真實(shí)詢(xún)問(wèn)次數(shù)，而不是單純?yōu)g覽房源。

數(shù)據(jù)顯示，悉尼 Darlington 的公寓在過(guò)去12個(gè)月內(nèi)成為首府城市和主要地區(qū)中最受關(guān)注的房產(chǎn)類(lèi)型，每套公寓平均獲得 154次買(mǎi)家詢(xún)問(wèn)，高居榜首。

該內(nèi)城區(qū)的房屋中位價(jià)高達(dá) 182萬(wàn)澳元，而公寓中位價(jià)目前為 125萬(wàn)澳元，過(guò)去一年下跌了 7.4%。

一年前，該區(qū)公寓中位價(jià)為 135萬(wàn)澳元。

緊隨其后的同樣是 154次詢(xún)問(wèn)量 的房產(chǎn)，包括：

• 悉尼外西區(qū)及藍(lán)山地區(qū) St Marys 的獨(dú)立屋

• 悉尼東區(qū)富人區(qū) Point Piper 的獨(dú)立屋

• 悉尼外西區(qū) Werrington 的獨(dú)立屋

• 布里斯班南部、曾多次發(fā)生洪水的 Rocklea 郊區(qū)

Flaherty 指出，雖然榜單中大多數(shù)區(qū)域位于可負(fù)擔(dān)性較高的地段，但 Point Piper 和 Rose Bay 這類(lèi)房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于悉尼平均水平的高端區(qū)域之所以入榜，是因?yàn)檫@些區(qū)域房源極為稀缺，一旦掛牌就會(huì)引發(fā)強(qiáng)烈需求。

與此同時(shí)，Rocklea 盡管存在洪水風(fēng)險(xiǎn)，但在布里斯班仍屬價(jià)格較低的區(qū)域，因此吸引不少買(mǎi)家愿意在風(fēng)險(xiǎn)與價(jià)格之間做出權(quán)衡。

進(jìn)入需求榜前15名的區(qū)域還包括：

• 悉尼獨(dú)立屋區(qū)：Allawah、Wollstonecraft、Rose Bay、Crows Nest、Windsor Downs

• 悉尼公寓區(qū)：Fairfield Heights

• 布里斯班公寓區(qū)：Herston

• 新州中海岸：Holgate

• 悉尼西南外區(qū)：Kentlyn

• 布里斯班 Logan–Beaudesert 區(qū)：Forestdale

Flaherty 表示，類(lèi)似的因素也在區(qū)域市場(chǎng)中發(fā)揮作用。

“以湯斯維爾為例，其相對(duì)可負(fù)擔(dān)的房?jī)r(jià)、人口增長(zhǎng)以及穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)，正吸引自住買(mǎi)家和投資者，其中不少人已經(jīng)被昆州更昂貴的地區(qū)擠出市場(chǎng)?！?/p>

在湯斯維爾，Condon 的獨(dú)立屋成為最受關(guān)注區(qū)域，每套房產(chǎn)平均獲得 63次詢(xún)問(wèn)；而 Cranbrook 的公寓則達(dá)到 70次。

凱恩斯方面，最熱門(mén)的區(qū)域分別是 White Rock（獨(dú)立屋，65次） 和 Earlville（公寓，52次）。

其他首府城市和主要地區(qū)中，最受關(guān)注的獨(dú)立屋區(qū)域包括：

• 珀斯：White Gum Valley

• 阿德萊德：Summertown

• 霍巴特：Herdmans Cove

• 達(dá)爾文：Driver

• 堪培拉：Belconnen

• 吉朗：Whittington

• 黃金海岸：Bilinga 與 Stapylton

澳洲房地產(chǎn)買(mǎi)方代理協(xié)會(huì)（REBAA）主席 Melinda Jennison 表示，如今尋求買(mǎi)方代理協(xié)助的，早已不只是富裕人群。

她說(shuō)，客戶(hù)涵蓋首次置業(yè)者、投資者、州際及海外買(mǎi)家，甚至是時(shí)間緊張、難以跟上快速市場(chǎng)變化的本地人。

“很多房產(chǎn)在幾天內(nèi)就會(huì)成交，而且不少買(mǎi)家并不真正了解市場(chǎng)?！?/p>

她指出，有報(bào)告顯示，不少買(mǎi)家仍在“落后于市場(chǎng)”的價(jià)格區(qū)間內(nèi)尋找早已不存在的房源。

“他們不了解真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值，因此需要專(zhuān)業(yè)人士幫助他們校準(zhǔn)預(yù)期，才能真正買(mǎi)進(jìn)市場(chǎng)。”

Jennison 還表示，目前的問(wèn)題在于，尤其是在昆州東南部，許多房源不標(biāo)價(jià)或標(biāo)價(jià)區(qū)間嚴(yán)重偏離市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)。

“中介喜歡制造大量詢(xún)問(wèn)，看起來(lái)對(duì)賣(mài)家有利，但卻讓買(mǎi)家更難識(shí)破人為制造競(jìng)爭(zhēng)的手法。”

她補(bǔ)充說(shuō)，在供給持續(xù)不足的背景下，高需求正在制造強(qiáng)烈的 FOMO（錯(cuò)失恐懼），導(dǎo)致部分買(mǎi)家倉(cāng)促?zèng)Q策，甚至承擔(dān)過(guò)高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

她透露，不少首次置業(yè)者的父母也開(kāi)始聘請(qǐng)買(mǎi)方代理，幫助子女避免買(mǎi)貴、識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，例如涉及物業(yè)管理費(fèi)（body corporate）的公寓項(xiàng)目。

Canstar 最新《消費(fèi)者脈搏報(bào)告》也印證了這些焦慮：住房成本已連續(xù)第四年成為澳洲人最大的財(cái)務(wù)擔(dān)憂(yōu)。

即便今年已有三次降息，住房壓力依然居高不下。

Canstar 數(shù)據(jù)洞察主管 Sally Tindall 表示：“央行的降息確實(shí)帶來(lái)一定緩解，但遠(yuǎn)不足以抵消多年來(lái)房貸飆升和租金上漲帶來(lái)的壓力?！?/p>

03

墨爾本房市冰火兩重天，2025年拍賣(mài)場(chǎng)現(xiàn)分化格局

從被標(biāo)榜為“親民價(jià)”的650萬(wàn)澳元圖拉克（Toorak）豪宅，到一年內(nèi)貶值百萬(wàn)的布賴(lài)頓（Brighton）大宅，墨爾本2025年的房產(chǎn)拍賣(mài)市場(chǎng)猶如過(guò)山車(chē)般跌宕起伏。全年拍賣(mài)成交率在初春時(shí)節(jié)走強(qiáng)并達(dá)到峰值，隨后逐漸回落，其走勢(shì)與市場(chǎng)對(duì)降息預(yù)期的樂(lè)觀情緒轉(zhuǎn)向悲觀不無(wú)關(guān)聯(lián)。根據(jù)Cotality數(shù)據(jù)，截至11月，墨爾本房產(chǎn)價(jià)值全年上漲4.2%，中位值定格在82.3萬(wàn)澳元。

首次購(gòu)房者成為本年度最大贏家之一。聯(lián)邦政府大幅擴(kuò)展了“5%首付計(jì)劃”的覆蓋范圍，取消收入限制，并將墨爾本符合資格的房產(chǎn)價(jià)格上限提升至95萬(wàn)澳元。年初市場(chǎng)曾對(duì)降息抱有厚望，此前在2022年至2023年間，央行曾連續(xù)加息13次。

然而，通常不受普通市場(chǎng)波動(dòng)影響的高端豪宅領(lǐng)域，卻在利率峰值末期遭遇波折。二月，布賴(lài)頓一處位于黃金地段“黃金英里大道”（Golden Mile）的房產(chǎn)流拍后以850萬(wàn)澳元售出，較前一年的950萬(wàn)澳元成交價(jià)縮水百萬(wàn)。

奢華地段南雅拉（South Yarra）亦未能幸免。前網(wǎng)球名將阿什·巴蒂（Ash Barty）的聯(lián)排別墅拍賣(mài)遇冷，185萬(wàn)澳元的最高報(bào)價(jià)未能達(dá)到底價(jià)而流拍。鄰近的東圣基爾達(dá)（St Kilda East），一套毗鄰教堂街（Chapel Street）的四居室住宅因唯一競(jìng)標(biāo)者缺席而未能成交。在丘區(qū)（Kew），一位2022年末斥資600萬(wàn)澳元購(gòu)入五居室住宅的賣(mài)家，在拍賣(mài)后以578萬(wàn)澳元的價(jià)格轉(zhuǎn)手。馬歇爾懷特（Marshall White）中介丹尼爾·布拉德（Daniel Bradd）指出，此前的較高成交價(jià)處于受疫情影響房市的末期，賣(mài)家如今已“認(rèn)清市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)”。

二月，澳大利亞儲(chǔ)備銀行實(shí)施年內(nèi)首次降息，將現(xiàn)金利率下調(diào)至4.1%，此舉不僅增強(qiáng)了買(mǎi)家借貸能力，也提振了市場(chǎng)對(duì)后續(xù)降息的信心。三月，兩位首次購(gòu)房者展開(kāi)馬拉松式角逐，最終以147.7萬(wàn)澳元競(jìng)得唐卡斯特東（Doncaster East）一套家庭住宅。同月，六位尋求小戶(hù)型住宅的買(mǎi)家在中區(qū)公園（Middle Park）激烈競(jìng)標(biāo)一套標(biāo)價(jià)285萬(wàn)澳元的單層愛(ài)德華時(shí)代風(fēng)格（Edwardian）住宅。四月，六位競(jìng)標(biāo)者為一套擁有115年歷史的布倫瑞克（Brunswick）老宅“大打出手”。這套1910年以89英鎊5先令（約合現(xiàn)今貨幣）購(gòu)入、基本保持原貌的房產(chǎn)，雖已被木板封窗且布滿(mǎn)涂鴉，最終仍以略高于百萬(wàn)澳元的價(jià)格易主。

五月迎來(lái)第二次降息，至六月買(mǎi)家熱情全面釋放。一對(duì)年輕夫婦在科林伍德（Collingwood）豪擲102.5萬(wàn)澳元，購(gòu)入一套設(shè)計(jì)獨(dú)特的兩居室公寓。該公寓因其獨(dú)特的造型與棕-紅-棕的配色，被戲稱(chēng)為“拉明頓蛋糕公寓”（lamington）。八月第三次降息后數(shù)日，一個(gè)年輕家庭在埃森登（Essendon）以高出保留價(jià)20萬(wàn)澳元的價(jià)格，拍下一套四居室時(shí)代住宅（period home）。

與此同時(shí)在圖拉克，一位本地投資者以651萬(wàn)澳元的價(jià)格“撿漏”一套基本保持原貌的三居室住宅。該房產(chǎn)因土地產(chǎn)權(quán)附有兩項(xiàng)限制開(kāi)發(fā)的契約（covenants）而影響了價(jià)值?！霸谶@個(gè)區(qū)域，這個(gè)價(jià)格絕對(duì)算得上‘親民’，但房產(chǎn)本身也受到限制，”Kay & Burton中介兼拍賣(mài)師斯科特·帕特森（Scott Patterson）在調(diào)整預(yù)期價(jià)格后如此評(píng)價(jià)。

北墨爾本（North Melbourne）一套由酒吧改造的住宅吸引三位競(jìng)標(biāo)者爭(zhēng)奪，最終以101.6萬(wàn)澳元成交。九月，月度拍賣(mài)成交率在Domain數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)下攀升至69.3%的峰值。然而，年內(nèi)剩余時(shí)間因通脹再度抬頭，進(jìn)一步降息的希望破滅，令期待低利率環(huán)境交易的買(mǎi)賣(mài)雙方愿望落空。十月，五套參與真人翻新秀《街區(qū)》（The Block）的戴爾斯福特（Daylesford）房產(chǎn)中，三套成功拍出，兩套流拍。

十一月市場(chǎng)氣氛更為凝重。隨著潛在買(mǎi)家擔(dān)憂(yōu)未來(lái)加息風(fēng)險(xiǎn)，墨爾本月度拍賣(mài)成交率回落至63.4%。同月，維多利亞州政府宣布將出臺(tái)新規(guī)，要求房地產(chǎn)中介在房源掛牌前至少七天公布真實(shí)保留價(jià)（reserve price），以打擊報(bào)價(jià)虛低（underquoting）行為。

長(zhǎng)期支持公開(kāi)保留價(jià)的基廷地產(chǎn)（Keatings Real Estate）負(fù)責(zé)人約翰·基廷（John Keating），在伍登德（Woodend）一套計(jì)劃于十一月下旬拍賣(mài)的住宅信息中，照例公布了67.5萬(wàn)澳元的保留價(jià)。拍賣(mài)首輪競(jìng)價(jià)68萬(wàn)澳元即超保留價(jià)，最終以78.3萬(wàn)澳元成交。西墨爾本（West Melbourne）一套倉(cāng)庫(kù)風(fēng)格公寓在公布保留價(jià)后進(jìn)行拍賣(mài)，以102萬(wàn)澳元成交，高出保留價(jià)17萬(wàn)澳元。一個(gè)年輕家庭以247萬(wàn)澳元的價(jià)格，購(gòu)得記者邁克爾·羅蘭（Michael Rowland）及其妻子尼古拉·韋伯（Nicola Webber）位于雅拉維爾（Yarraville）的住宅，比保留價(jià)高出18萬(wàn)澳元。

鑒于利率在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)將保持穩(wěn)定，分析師蒂姆·勞利斯（Tim Lawless）預(yù)測(cè)，中低端市場(chǎng)住宅仍將是2026年市場(chǎng)中最強(qiáng)勁的板塊，這一趨勢(shì)將因創(chuàng)紀(jì)錄的住房可負(fù)擔(dān)性惡化問(wèn)題而得到鞏固，專(zhuān)家預(yù)計(jì)該問(wèn)題在新一年將持續(xù)加劇。

04

數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)：澳洲本世紀(jì)內(nèi)不會(huì)成為“租客國(guó)家”，但正在變成…

澳大利亞的住房格局正在發(fā)生變化。雖然大多數(shù)家庭仍然擁有自己的房屋，無(wú)論有沒(méi)有抵押貸款，但租賃正在上升。我們正逐步從三期制——全額擁有房屋、房貸和出租——轉(zhuǎn)向兩期制，主導(dǎo)市場(chǎng)要么是抵押貸款，要么是租賃。

簡(jiǎn)短的回答是，短期內(nèi)不會(huì)。隨著年齡增長(zhǎng)，澳大利亞正逐漸成為抵押貸款或租賃國(guó)家，但按照當(dāng)前趨勢(shì)，租戶(hù)占多數(shù)的國(guó)家仍是下個(gè)世紀(jì)的前景。

2021年，只有55%的千禧一代（25-39歲）擁有房主（全資擁有或抵押貸款），相比之下，2006年X世代為62%，1991年同齡嬰兒潮一代近66%。

利用2006年至2021年按年齡劃分的ABS人口普查持有權(quán)數(shù)據(jù)，我們采用了準(zhǔn)縱向方法，追蹤每個(gè)年齡群體年齡增長(zhǎng)時(shí)所有權(quán)率的變化，并預(yù)測(cè)這些增長(zhǎng)的趨勢(shì)。該模型將這些群體的增長(zhǎng)數(shù)據(jù)在人口中滾動(dòng)，展示了當(dāng)今租戶(hù)較多的年輕群體如何根據(jù)當(dāng)前趨勢(shì)在系統(tǒng)中老化和流動(dòng)。

結(jié)果顯示，租戶(hù)比例在2030年代至2050年代穩(wěn)步上升，而完全擁有者比例下降，更多澳大利亞人在抵押貸款中停留的時(shí)間更長(zhǎng)。

許多曾經(jīng)幫助人們買(mǎi)房的人生里程碑，比如找到穩(wěn)定的工作、配對(duì)和組建家庭，依然存在。但現(xiàn)在它們?cè)谕耆煌淖》凯h(huán)境中展開(kāi)，存押金需要更長(zhǎng)時(shí)間，人們?cè)谧赓U市場(chǎng)停留更久，即使買(mǎi)房后還款速度也更慢。

在每個(gè)年齡組內(nèi)，擁有住房率仍趨于隨著年齡增長(zhǎng)而上升，但增長(zhǎng)較慢且較慢。在不同年齡組中，現(xiàn)今的年輕澳大利亞人成年初期擁有住房率低于同齡人，可能永遠(yuǎn)無(wú)法趕上年長(zhǎng)一代的水平。

到2050年，超過(guò)三分之一的澳大利亞人將處于55歲及以上。老齡化本身使全國(guó)擁有權(quán)率保持較高，因?yàn)槟觊L(zhǎng)的澳大利亞人更傾向于擁有所有權(quán)，這意味著全國(guó)平均產(chǎn)權(quán)趨向較老年齡，支持整體擁有率，并保持全國(guó)持股率高于主要的青年數(shù)據(jù)。

這就是為什么整體上仍是多數(shù)股東，盡管年輕一代租房時(shí)間更長(zhǎng)。簡(jiǎn)而言之，澳大利亞正經(jīng)歷向抵押貸款或租金組合轉(zhuǎn)變，大多數(shù)人要么租房，要么持有抵押貸款，盡管老齡化使全國(guó)所有權(quán)比例保持在50%以上。

模型顯示，租戶(hù)人口比例直到2100年以后才會(huì)超過(guò)50%。到本世紀(jì)中葉，租戶(hù)比例約為36%，到2100年升至約40%。租賃依然在多個(gè)人生階段擴(kuò)展，不再是二十多歲的短暫停留。自2006年以來(lái)，租房在各個(gè)年齡段都有所增加，尤其是在30多歲和40多歲人群中，而年長(zhǎng)的澳大利亞人現(xiàn)在在租房中所占比例更高。

變化最明顯的信號(hào)出現(xiàn)在30至39歲人群中，自2006年以來(lái)，租戶(hù)比例上升了8個(gè)百分點(diǎn)以上。這些變化反映了后期家族形成和更高的礦床障礙，是拖慢所有權(quán)進(jìn)程的一些關(guān)鍵摩擦。即使測(cè)試了更高移民率、租戶(hù)增長(zhǎng)更快以及住房增長(zhǎng)減弱等更嚴(yán)格的假設(shè)，租戶(hù)比例仍在上升，但直到21世紀(jì)仍低于多數(shù)。

根據(jù)2021年人口普查，擁有抵押貸款的房主數(shù)量已經(jīng)超過(guò)了完全擁有者。而準(zhǔn)縱向分析表明，自2024年左右起，抵押貸款和租金集團(tuán)成為主導(dǎo)存在，并將持續(xù)數(shù)十年。部分原因是從“抵押貸款”向“全資擁有”的轉(zhuǎn)變正在放緩。人們買(mǎi)得晚，貸款金額更大，還款速度也變慢。

25至39歲的嬰兒潮一代全額擁有房屋的可能性大約是同齡千禧一代的三倍。而且因?yàn)橘I(mǎi)房的人越來(lái)越少，越來(lái)越多的人將終身租房，從而提升了人口的抵押貸款或租金總比。

澳大利亞正從大多數(shù)人退休時(shí)完全擁有房屋的模式，轉(zhuǎn)變?yōu)樵S多人仍有抵押貸款或根本不買(mǎi)房的模式。盡管我們可能會(huì)看到更多人選擇終身租房，但澳大利亞短期內(nèi)并不會(huì)成為以租戶(hù)為主的國(guó)家。

要實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，必須出現(xiàn)趨勢(shì)斷裂，永久拖延年輕一代，甚至阻止他們進(jìn)入購(gòu)房。長(zhǎng)期甚至永久租客的群體不斷增加，意味著政策必須認(rèn)識(shí)到，如今的租房涵蓋了比以往更多的人生階段。

我們不能假設(shè)租客會(huì)簡(jiǎn)單地從一個(gè)短期租約跳到另一個(gè)——政策需要提升租賃市場(chǎng)的安全性、質(zhì)量和公平性。此外，缺乏財(cái)富積累的相對(duì)劣勢(shì)將成為社會(huì)挑戰(zhàn)。

與此同時(shí)，重心已轉(zhuǎn)向抵押貸款或租賃。這種轉(zhuǎn)變加深了代際間和代際間的分歧。代際間，當(dāng)存款增長(zhǎng)快于收入時(shí)，年輕澳大利亞人買(mǎi)得更晚，背負(fù)債務(wù)的時(shí)間也更長(zhǎng)。在幾代人內(nèi)，擁有房屋的機(jī)會(huì)比過(guò)去更加依賴(lài)收入和家庭財(cái)富。每個(gè)群體中最貧困的澳大利亞人以及沒(méi)有父母幫助或繼承權(quán)的人都被排除在外。

如果政策制定者能讓建房更容易，加快供應(yīng)，并保持住房市場(chǎng)更穩(wěn)定和包容，人們?nèi)詴?huì)隨著時(shí)間從租房到自有住房的轉(zhuǎn)變，只是比前幾代人更晚、更慢。挑戰(zhàn)在于讓房市雙方更加公平，確保長(zhǎng)期租客有安全保障，同時(shí)為有志購(gòu)房者提供更清晰的購(gòu)房路徑。

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