回頭看看市南這幾年的新房市場，簡直像一場大型“翻車現(xiàn)場”合集。

作為青島最核心的區(qū)域，市南區(qū)的新房市場，多年來正面臨一個奇特困境：新房去化周期高達58.7個月，遠(yuǎn)超過全市平均水平。現(xiàn)在，隨著山東路百安居地塊的正式掛牌出讓，市南老盤滯銷、新盤遇冷的“魔咒”，有望被打破。

▲市南山東路百安居地塊

1、

樓面地價創(chuàng)市南近年新低

12月25日，寸土寸金的市南山東路百安居地塊，正式掛牌出讓，起始樓面地價12562元/㎡，創(chuàng)下市南土拍近年新低。

位置：市南山東路與寧夏路交叉口，原山東路百安居、五星電器舊址
占地：約2.98萬㎡
總建面：8.64萬㎡，其中住宅5.32萬㎡，商業(yè)2.76萬㎡
容積率：2.9
起始樓面地價：12562元/㎡
起拍總價：10.15億
出讓時間：2026年1月14日網(wǎng)上競拍

這幾年市南拿地什么行情？拿出三個新盤來對比一下：

青鐵鼎峰云上觀瀾，容積率3.83?，樓面地價16000元/㎡。?
海諾繁華序，容積率7.3?，樓面地價14300元/㎡。?
保利青鐵天珺瑞海地，容積率2.9?，樓面地價14020元/㎡。?

當(dāng)然，這只是百安居地塊的起拍價，不一定是最終拍賣價格，而且項目的商住比偏高。

2、

優(yōu)點逆天但缺點扎心

天下沒有白吃的午餐，市南這塊地并非沒有缺點。

▲市南山東路百安居地塊

山東路百安居地塊，緊挨山東路主干道和膠寧高架，早晚高峰那叫一個車水馬龍，這個項目最大的硬傷，就倆字：噪音。商業(yè)與住宅混合的規(guī)劃，也可能影響居住體驗。

但這事也有解。不遠(yuǎn)處市北CBD新盤——中海青云萬里項目就打了個樣：用商業(yè)樓當(dāng)“隔音墻”，既擋住了高架橋噪音，又提升了私密性，還把住宅區(qū)容積率做低了，一舉三得。所以，山東路百安居地塊，這次大概率也會走這條路。

另外，建筑限高也是一個因素：住宅部分高度不超過80米，商業(yè)服務(wù)業(yè)部分高度不超過100米，這可能限制了項目的視野和產(chǎn)品類型。

周邊環(huán)境上，雖然交通便利，但同時也意味著可能面臨噪音和交通擁堵的問題。

▲市南山東路百安居地塊

一梯一戶、純小高、精裝修，已經(jīng)是業(yè)內(nèi)默認(rèn)的產(chǎn)品方向。戶型方面，主打純改善，預(yù)計120㎡起步，主力面積段可能是140㎡~180㎡。而且極可能全系精裝交付，風(fēng)格對標(biāo)華潤中心悅府。

至于價格，要知道，現(xiàn)在市南新房普遍3.5萬起……而且，這個項目卡在了一個微妙的時間點上，市南中東部，已經(jīng)多年沒出新盤，北邊市北CBD雖然有新房，但總覺得“不是市南”，這塊地一出，正好接住這批“想留在市南又找不到好房子”的人。

3、

市南新盤為啥集體“撲街”？

回頭看看市南這幾年的新房市場，簡直像一場大型“翻車現(xiàn)場”合集。

▲“臻量在售”的萊陽路8號

幾個老面孔，萊陽路8號，總共幾十套房子，賣了將近10年了，才網(wǎng)簽了三分之一。海天公館賣了5年，去化僅一半。錦繡華城世家和魯商藍岸公館，都是尾盤清倉狀態(tài)，市場上幾乎沒有什么存在感。

▲價格屢創(chuàng)新低的云上觀瀾

次新的青鐵鼎峰云上觀瀾，賣了三年多，現(xiàn)在還剩119套，價格越賣越低，買家越來越猶豫，只能慢慢出貨。今年10月剛開盤的海諾繁華序，雖然價格挺親民，但是容積率高達7.3，結(jié)果開盤到現(xiàn)在只賣了個位數(shù)。保利青鐵天珺瑞海地，雖然開盤熱度拉滿，但銷售不盡如人意。

市南新房賣不動的根本原因是：規(guī)劃拉胯，產(chǎn)品力掉鏈子，居住體驗差，卻又價格虛高，性價比配不上。

而這塊百安居地塊，幾乎把上面所有坑都繞開了：樓面地價低，定價空間大，雙地鐵+現(xiàn)成配套，容積率合理，還有體育用地和托育所……最關(guān)鍵的是，據(jù)坊間傳言，這個項目，將是青鐵+華潤聯(lián)手。

▲青鐵華潤城二期

這組合，熟悉青島樓市的人都懂——當(dāng)年青鐵華潤城就是神作，TOD模式玩得風(fēng)生水起。如果真是華潤操盤，品牌、物業(yè)、設(shè)計都會有保障，再拿出性價比、產(chǎn)品力和誠意來打動買房人，那么在市南復(fù)制青鐵華潤城的成功路徑，應(yīng)該不是難事。

▲市南山東路百安居地塊

1月14日，土拍見分曉。如果是華潤拿下，恭喜，市南終于等來了一位懂行的“主理人”。如果換了別的開發(fā)商（某利、某海），也別意外，至少這塊地的本身，已經(jīng)讓“好房子”，有了可能。