梧桐府項(xiàng)目售樓處。董紅艷/攝

本報(bào)記者 董紅艷 北京報(bào)道

北京樓市政策持續(xù)溫和釋放。臨近年末，北京公布了新一輪的樓市新政。本次政策內(nèi)容包括降低社保年限要求、支持多孩家庭多購(gòu)一套、不再區(qū)分首套二套商貸利率、降低公積金貸款首付比例、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境等。

對(duì)于新政，業(yè)內(nèi)多方分析認(rèn)為，本次政策直接擴(kuò)大了購(gòu)房群體規(guī)模，有利于降低購(gòu)買(mǎi)二套房家庭的購(gòu)房成本；同時(shí)，有利于進(jìn)一步簡(jiǎn)化流程，提升房地產(chǎn)市場(chǎng)投資效能。同時(shí)，本次北京新政具有示范意義，其他一線(xiàn)城市或?qū)⒊掷m(xù)跟進(jìn)。有分析人士坦言，預(yù)計(jì)本次政策落地將帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度出現(xiàn)階段性好轉(zhuǎn)。

至于市場(chǎng)的即時(shí)反饋，有中介人士表示，其所在的朝陽(yáng)某大區(qū)十余家門(mén)店，在12月24日新政出臺(tái)當(dāng)晚，二手房簽約量明顯提振。12月25日，在走訪(fǎng)市場(chǎng)過(guò)程中，《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，新政發(fā)布后首日，售樓處的到訪(fǎng)客戶(hù)尚未有明顯的增加。多個(gè)相關(guān)人員表示，本周末銷(xiāo)售狀況或得到更明顯的提振。

沐春墅項(xiàng)目售樓處。董紅艷/攝

樓市政策漸進(jìn)式推進(jìn)

12月24日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市發(fā)展和改革委員會(huì)、中國(guó)人民銀行北京市分行、北京住房公積金管理中心四部門(mén)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，更好滿(mǎn)足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

在限購(gòu)政策調(diào)整方面，不同于今年8月北京優(yōu)化已經(jīng)具備購(gòu)房資格人群的購(gòu)房政策，本次降低了非戶(hù)籍家庭購(gòu)房的社保/個(gè)稅年限要求。

新政一方面明確降低非戶(hù)籍家庭社保/個(gè)稅年限要求，五環(huán)內(nèi)由3年降至2年，五環(huán)外由2年降至1年；另一方面明確加大對(duì)多孩家庭支持力度，允許在五環(huán)內(nèi)多購(gòu)一套，戶(hù)籍和非戶(hù)籍多孩家庭分別在五環(huán)內(nèi)限購(gòu)3套、2套。

在住房信貸政策方面，新政不再區(qū)分首套二套商貸利率。據(jù)悉，當(dāng)前北京首套商貸利率為3.05%，五環(huán)內(nèi)二套房商貸利率為3.45%，五環(huán)外二套房貸為3.25%。新政實(shí)施后，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不再區(qū)分首套、二套住房商貸利率定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，具體利率由銀行根據(jù)市場(chǎng)情況及客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)狀況自主確定。

同時(shí)，新政還在公積金貸款上釋放了利好。政策明確降低北京公積金首付比例至2.5成。不過(guò)，在中指研究院方面看來(lái)，相關(guān)政策力度不大，未來(lái)公積金政策仍有優(yōu)化空間。

另外，值得一提的是，北京本次新政還對(duì)營(yíng)商環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，明確將通過(guò)招拍掛拿地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（包括商品住宅、酒店、寫(xiě)字樓等）立項(xiàng)方式由市區(qū)分級(jí)核準(zhǔn)調(diào)整為區(qū)級(jí)備案。

業(yè)內(nèi)多方充分肯定了政策的功效。中指研究院方面向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析指出，本次政策直接擴(kuò)大了購(gòu)房群體規(guī)模，有利于促進(jìn)非京籍和多孩家庭購(gòu)房需求釋放；總體上降低了二套房貸利率，有利于降低購(gòu)買(mǎi)二套房家庭的購(gòu)房成本，促進(jìn)需求釋放；優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境有利于簡(jiǎn)化項(xiàng)目審批流程，提升房地產(chǎn)市場(chǎng)投資效率。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)則向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，政策調(diào)整優(yōu)化旨在進(jìn)一步支持居民剛性和改善型住房需求，體現(xiàn)去庫(kù)存導(dǎo)向以及穩(wěn)樓市的底線(xiàn)導(dǎo)向。隨著各地政策預(yù)期逐漸明朗，這將對(duì)全年市場(chǎng)交易圓滿(mǎn)收官提供有力支持，同時(shí)也為明年構(gòu)建更加寬松的購(gòu)房環(huán)境創(chuàng)造了條件。

不過(guò)，整體來(lái)看，本次政策依然延續(xù)漸進(jìn)式推進(jìn)節(jié)奏?；谶^(guò)往政策推行情況，中指研究院方面也向記者坦言，預(yù)計(jì)本次政策落地將帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度出現(xiàn)階段性好轉(zhuǎn)，而整體效果或較有限。

在部分市場(chǎng)人士看來(lái)，本次政策之后，北京離完全解除限購(gòu)越來(lái)越近。對(duì)于新發(fā)布的政策，位于市場(chǎng)一線(xiàn)的中介人員周凌（化名）向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，當(dāng)前的新政不僅不是部分市場(chǎng)人士預(yù)期的“全部解除限購(gòu)”的政策，甚至“距離全部解除限購(gòu)還很遙遠(yuǎn)”。

“北京會(huì)持續(xù)漸進(jìn)式放寬，不會(huì)太輕易地出臺(tái)完全解除限購(gòu)的政策。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也向《華夏時(shí)報(bào)》記者給出了一致的觀點(diǎn)。

對(duì)一線(xiàn)城市有啟示意義

本輪北京樓市調(diào)控政策，是宏觀政策導(dǎo)向下點(diǎn)上發(fā)力典型實(shí)踐?！丁笆逦濉币?guī)劃建議》指出“清理汽車(chē)、住房等消費(fèi)不合理限制性措施”，近期全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議也強(qiáng)調(diào)“城市政府要用足用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，支持居民剛性和改善性住房需求”。

同時(shí)，值得留意的是，12月22日到23日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開(kāi)，會(huì)議進(jìn)一步表明，城市政府要用足用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

基于此政策背景，中指研究院方面表示，在清理住房消費(fèi)不合理限制性措施的要求下，北京已經(jīng)邁出重要一步。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這意味著，政策空間較大的城市，后續(xù)政策仍需調(diào)整優(yōu)化。北京此次政策調(diào)整并非單個(gè)城市的孤立態(tài)勢(shì)，而是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議后首個(gè)進(jìn)行政策調(diào)整的城市。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，結(jié)合當(dāng)前房?jī)r(jià)深度調(diào)整后的現(xiàn)狀，房?jī)r(jià)背后的性?xún)r(jià)比顯著提升，這將為市場(chǎng)交易帶來(lái)積極活躍的態(tài)勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期向好也將產(chǎn)生積極影響。因此，近期政策雖為個(gè)別城市舉措，但同時(shí)也意味著“十四五”期間房地產(chǎn)將實(shí)現(xiàn)圓滿(mǎn)收官，“十五五”將迎來(lái)良好開(kāi)局。

從時(shí)間上看，本次北京新政搶得“頭籌”，未如往常進(jìn)行壓軸發(fā)布。截至12月25日中午，一線(xiàn)城市中，除了北京發(fā)布了新政以外，上海、深圳等城市尚未有新動(dòng)向。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，本次北京的新政對(duì)其他一線(xiàn)城市具有啟示意義。而具體政策調(diào)整需根據(jù)各地實(shí)際情況推進(jìn)，但政策調(diào)整優(yōu)化大概率都會(huì)發(fā)生。

在市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化的背景下，中指研究院方面指出，未來(lái)北京應(yīng)該進(jìn)一步清理限制性政策，支持剛性和改善性住房需求釋放。在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)中積極發(fā)揮大城市帶動(dòng)效應(yīng)，預(yù)計(jì)上海、深圳等城市也存在限制性政策優(yōu)化預(yù)期。

具體而言，在公積金政策方面，近期中央及監(jiān)管部門(mén)多次強(qiáng)調(diào)要“深化住房公積金制度改革”。中指研究院認(rèn)為，公積金政策有望成為未來(lái)支持住房需求的重要舉措之一。本次北京將首付比例降至2.5成，仍高于其他一線(xiàn)城市，未來(lái)北京的公積金政策在降低首付比例、擴(kuò)大公積金使用范圍、優(yōu)化公積金提取次數(shù)等方面仍具備進(jìn)一步優(yōu)化空間。

除上述情形，當(dāng)前北京樓市購(gòu)買(mǎi)力仍有部分可釋放的空間。其中，記者注意到，有購(gòu)房者十分關(guān)注共有產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)相關(guān)政策的出臺(tái)，期望能夠進(jìn)行相關(guān)交易，并考慮購(gòu)入商品住宅。當(dāng)前政策規(guī)定一個(gè)家庭只能購(gòu)買(mǎi)一套共有產(chǎn)權(quán)住房，已購(gòu)家庭需按規(guī)定退出后，方可再購(gòu)買(mǎi)商品住房。

市場(chǎng)反饋靜待本周末？

本次樓市政策的松綁，不僅是對(duì)相關(guān)會(huì)議精神的落地，也是基于當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境的充分考量。

從價(jià)格方面看，北京樓市持續(xù)筑底。統(tǒng)計(jì)局70城房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，北京新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比僅2月、4月、9月微漲，其余月份小幅下跌；同比從1月的-5.7%逐步收窄至10月的-2.0%，11月小幅擴(kuò)大至-2.1%；二手房方面，環(huán)比從4月起轉(zhuǎn)降，后整體加速下行，11月環(huán)比跌幅1.3%為年內(nèi)最大跌幅，11月同比下滑幅度也達(dá)到年內(nèi)最高值，下跌6.8%。

成交量上，北京住宅市場(chǎng)同樣承壓，二手房有以?xún)r(jià)換量的態(tài)勢(shì)。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年1到11月，北京二手住宅成交15.7萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)1.9%，整體表現(xiàn)較為平穩(wěn)。

同時(shí)，不可否認(rèn)，當(dāng)前北京住宅市場(chǎng)面臨著一定的去化壓力。中指數(shù)據(jù)顯示，2025年1到11月，北京新建商品住宅銷(xiāo)售面積458.5萬(wàn)平方米，較上年同期下降12.4%，表現(xiàn)偏弱，11月新房成交面積處于2025年以來(lái)月度低位，僅高于2月。而易居研究院百城庫(kù)存數(shù)據(jù)顯示，北京當(dāng)前去庫(kù)存周期為21.3個(gè)月，已超過(guò)合理值14個(gè)月的水平。

在近期走訪(fǎng)新房項(xiàng)目過(guò)程中，記者了解到，當(dāng)前北京部分新房，即便是一時(shí)頗受市場(chǎng)追捧的新房項(xiàng)目，也在通過(guò)“工抵房”以及“送車(chē)位”等方式降價(jià)去庫(kù)存。

對(duì)于新政的反饋，有意向購(gòu)房者向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，新政之下，的確有心動(dòng)，但因?yàn)閼?hù)口和小孩教育的問(wèn)題，還是有些猶豫。

12月25日下午，《華夏時(shí)報(bào)》記者到訪(fǎng)大興區(qū)興創(chuàng)沐春墅和大興發(fā)展梧桐府項(xiàng)目售樓處。兩個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)初期去化不甚理想，新政發(fā)布后也均未呈現(xiàn)明顯熱銷(xiāo)的跡象。售樓處看房客戶(hù)寥寥，在現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)的基本上均是項(xiàng)目工作人員。

大興發(fā)展梧桐府銷(xiāo)售人員向記者表示，售樓處除了周末人都比較少。興創(chuàng)沐春墅的銷(xiāo)售人員也向記者表示，政策剛出臺(tái)，今天是工作日，可能要等到周末，市場(chǎng)才會(huì)有明顯的反饋。

二手房方面，有中介人員向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，政策出臺(tái)當(dāng)天晚上，其所在的朝陽(yáng)某大區(qū)十來(lái)個(gè)店面，簽約量有二三十單。房貸利率更加友好，有些客戶(hù)可選房源的范圍也增加了。不過(guò)，二手房的價(jià)格上沒(méi)有明顯的變化。新房目前處于年底銷(xiāo)售沖刺階段，很多價(jià)格也都有額外的優(yōu)惠?！熬涂粗芰樟恕?，新房或許會(huì)在這個(gè)周末迎來(lái)看房量的爆發(fā)。

“當(dāng)前的政策主要是起到止跌回穩(wěn)的功效，避免更大的下行的風(fēng)險(xiǎn)?！惫阆蛴浾弑硎荆F(xiàn)在其實(shí)并不缺購(gòu)房需求，很多項(xiàng)目的案場(chǎng)看房的客戶(hù)仍然很多，而且從存款數(shù)據(jù)上看，北京的客戶(hù)其實(shí)也不缺錢(qián)。只不過(guò)，當(dāng)前缺乏信心和預(yù)期支撐。

位于市場(chǎng)一線(xiàn)的中介人員周凌（化名）向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，新政后，至少今年年底的市場(chǎng)成交量會(huì)很大；價(jià)格方面，北京住宅市場(chǎng)的價(jià)格是分化的，具體要看不同的區(qū)域，不同的小區(qū)，有些房源已經(jīng)趨于止跌企穩(wěn)的狀態(tài)了。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>