前文回顧：

新政出來了，要不要賣房/換房/買房呢？

我想大多數(shù)人的態(tài)度，應該是保守的。

從群體上講，在當下（以一個月為計數(shù)單位），迅速想賣房/換房/買房的比例其實很容易算：

賣房群體15萬左右（全網(wǎng)掛牌量），這其中必看好房不到1萬套（因為連必看好房都不是，壓根沒打算當月賣），占比北京家庭總數(shù)的1萬÷913萬≈1‰（千分之一）。

買房群體也就只有1.5萬左右（二手）+0.3萬左右（新房）+0.02萬（拍賣房），總計不到2萬，占比北京家庭總數(shù)的1.82萬÷913萬≈2‰（千分之二）。

也就是說，1000個人里，只有3個人對房產(chǎn)深度敏感，您讓那997個人講，您怎么看政策？

他還能怎么講，無非是事不關(guān)己高高掛起。

脾氣好的，能扔一句“還不錯，至少還出政策了”。

脾氣不好的，說“擠牙膏”都算素質(zhì)很高了。

所以，大多數(shù)人，都是看客，甚至是看熱鬧不怕事大、唯恐天下不亂的看客。

看客不需要分析，只需要情緒。

正因為這3‰深度敏感人群，很在乎政策，很可能因為出了政策，就不講邏輯、不講微觀、不會算賬，容易意氣用事，“不管了！就這么定了！”。

所以我反倒要提醒下，有兩件事，在政策剛出臺后，很容易判斷失誤。

第一件事：跑輸。

有人經(jīng)常會問，什么叫“跌透”，怎么樣才能“保值”？

其實這是在問一個完全不能量化的指標，你可以說跌30%后就是超跌了、也可以說跌到2016年就比較嚴重了。

但你也很難用量化的方式，精確地講清，到底怎么才是跌透。

昨天后臺有位新關(guān)注的朋友，發(fā)了這樣一句：

“難受壞了，去年底買的房子，跌了18%”。

首先我非常慶幸，他再怎么怪，也怪不到我，因為是剛關(guān)注的。

但慶幸的同時，又覺得挺惋惜。

因為按照大盤來看，去年底至今，如果按照大盤來算，平均跌幅是10%。

另外的8%，就是跑輸大盤。

坦率的講，任何普通個體，都不可能左右大勢，認清這個事實后，如果還想買房，說明他在主觀上，是需要買房，至于什么原因，每個家庭情況不盡相同，但至少，沒人能勸一個人幾百萬上千萬的去做這種重大的事，哪怕這個中介是精英中的精英，這18%中的10%就是個人主觀的選擇。

就像現(xiàn)在，如果再跌10%也好、回彈10%也罷，這都是大勢，沒人能愿意去跟你對賭這樣一個完全不能量化的東西，我能這樣說，已經(jīng)夠?qū)嵲诘牧恕?/p>

【但問題的關(guān)鍵，出在了另外8%，這不是大勢啊】。

這不是主觀的剛需，這是客觀的錯誤選擇。

你跑輸大盤了，親愛的。

這8%誰也怪不著，甚至連“大環(huán)境不好的話”你都沒資格說，因為大環(huán)境跌10%，你跌了18%，你自己不反思、不檢討、不復盤，搞不好下次換房還要輸。

重要：對個體標的物而言，政策只能加速進程，但政策無法改變方向。

請看這個圖：

如果您的資產(chǎn)（無論買還是賣）還在B點，那再怎么出政策，都無法改變從B到A的方向，B不可能直接到C，這就是我直播里常講的，市場沒有捷徑、跌透才是王道。

北京市場非常非常大，每個小的鏈條之間，咬合緊密，但是因為市場大、鏈條長，就一定會存在“需要時間去傳動”。

我舉個最好理解的例子：

比如次新橡樹灣常規(guī)2居室，已經(jīng)跌到7-8萬的單價了，而什么力度家園、清景園、清緣東里等等清河一眾半新不舊的小區(qū)，再賣6-7萬的價格，它有這個臉么？（只是舉例，不要較真，球球了）

你一看出政策了，腦袋也不轉(zhuǎn)一下，清河的中介都比較野性甚至狼性，一忽悠一逼你就上套，同時期買了6-7萬的這些半新不舊，你跑輸8%，能怪誰呢？

這種例子，還是同板塊的，容易發(fā)現(xiàn)，那還有大量不容易發(fā)現(xiàn)的，思細極恐。

第二件事：錯配。

還有個大事，我簡要講。

那就是錯配家庭，很吃政策，對政策很敏感。

我直接舉例子：

比如豐臺新宮這種板塊，你去看看2020年之后開盤的一眾次新、準新小區(qū)的成交，有沒有看出什么名堂？

一個1000套總價在1000萬以上的小區(qū)，長期成交均量，不足0.33套/月，即仨月賣不了一套房。

這說明這種板塊，是典型的“總價嚴格約束”的板塊，你非要去冒天下之大不韙，去買了，賣又賣不掉、漲又漲不動，你圖啥呢？

你說出政策了，銷售說這是大利好，我很沖動，不然就買了吧。

你說你看中了金茂的風格，那好吧，那是真愛。

真愛也要講究方式啊，不是不讓你愛，你真有那么大需求嗎？人家新宮的金茂又不是沒有1000萬以下的房子啊。

政策出臺后，很多人本來就看上某個盤的，會忽略了這種本質(zhì)的問題，以為政策是萬能的。

這就是典型的錯愛、錯配，

錯愛，要付出代價的。

（只是舉例，這種情況更多了，就不一一舉例了，可以參加我本周六的線下沙龍，其中包含這部分內(nèi)容，會有理有據(jù)地剖析清楚。）

還有很多要說的，過于閩敢的，就放在線下聊吧。

沙龍今天應該就差不多滿了，如果掃碼后發(fā)現(xiàn)還有位置，先報一個名留個位置。