北京24日出臺(tái)樓市新政，放寬非京籍家庭購(gòu)房條件，支持多子女家庭住房需求。政策調(diào)整后，非京籍家庭社保或個(gè)稅繳納年限只需2年即可購(gòu)買五環(huán)內(nèi)商品住房，而五環(huán)外，年限調(diào)減為1年。二孩及以上的多子女家庭，可在此前限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，在五環(huán)內(nèi)多購(gòu)買一套商品住房。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京樓市新政是響應(yīng)近期國(guó)家有關(guān)要求和市場(chǎng)變化的具體體現(xiàn)。那么，此次新政具體做出了哪些調(diào)整，貸款政策如何優(yōu)化？

根據(jù)北京市《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，自12月24日，非北京戶籍居民家庭購(gòu)買五環(huán)內(nèi)商品住房的，繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿2年及以上；購(gòu)買五環(huán)外商品住房的，繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜分析，這將直接擴(kuò)大住房需求群體規(guī)模，有利于促進(jìn)符合要求的購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)。

中指研究院政策研究總監(jiān) 陳文靜：本次政策依然延續(xù)漸進(jìn)式推進(jìn)節(jié)奏，不同于今年8月北京優(yōu)化已經(jīng)具備購(gòu)房資格人群的購(gòu)房政策，本次降低了非戶籍家庭購(gòu)房的社保和個(gè)稅年限要求，直接擴(kuò)大了購(gòu)房需求群體規(guī)模，并增加多孩家庭購(gòu)房套數(shù)，有望促進(jìn)非京籍及多孩家庭住房需求釋放。

此次新政對(duì)二孩及以上的多子女居民家庭，在執(zhí)行此前住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，可在五環(huán)內(nèi)再多購(gòu)買一套商品住房。也就是說，京籍多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)購(gòu)買3套商品住房；在京連續(xù)2年繳納社?；騻€(gè)稅的非京籍多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)購(gòu)買2套商品住房。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這將在釋放此前積累的購(gòu)房需求的同時(shí)，有力推動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存。

廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：北京這樣的一線城市，在京常住的非戶籍人口有著較大的住房消費(fèi)潛力，無(wú)論是基于扎根、結(jié)婚、學(xué)位的剛需，還是改善型需求，都是需求的主體之一。過去，受制于高房?jī)r(jià)、社保繳納的門檻限制等，需求釋放不充分?，F(xiàn)在，房?jī)r(jià)距離最高點(diǎn)調(diào)整的幅度比較大，而購(gòu)房貸款、首付、稅費(fèi)等成本已經(jīng)降到歷史最低，前期積累的購(gòu)房需求有了釋放的基礎(chǔ)。此次政策調(diào)整，一方面與生育支持政策形成合力，另一方面，戶籍和非戶籍人口都可以購(gòu)買多套住房的政策，也能促進(jìn)房地產(chǎn)銷售和去庫(kù)存，推動(dòng)二手房掛牌量的消解。

不僅如此，《通知》還明確，進(jìn)一步優(yōu)化個(gè)人住房信貸政策，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)北京地區(qū)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制要求和本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。

同時(shí)，明確借款申請(qǐng)人使用公積金貸款購(gòu)買二套住房的，最低首付款比例由不低于30%調(diào)整為不低于25%。陳文靜解釋，關(guān)于商業(yè)貸款，實(shí)際是將定價(jià)權(quán)交給銀行；而住房公積金的調(diào)整，也是響應(yīng)近期國(guó)家要求“深化住房公積金制度改革”的具體體現(xiàn)。

中指研究院政策研究總監(jiān) 陳文靜：當(dāng)前北京首套商貸利率為3.05%，五環(huán)內(nèi)二套房商貸利率為3.45%，五環(huán)外二套房貸為3.25%，政策后，將不再區(qū)分首套和二套房貸利率，具體利率是多少，可向經(jīng)辦銀行具體咨詢，總體上有利于降低購(gòu)買二套房家庭的購(gòu)房成本，促進(jìn)需求釋放。而在公積金方面，此次二套房首付降至25%，可以進(jìn)一步降低購(gòu)房門檻，同時(shí)也為未來(lái)政策優(yōu)化留有空間，比如繼續(xù)降低首付比例、擴(kuò)大公積金使用范圍、優(yōu)化公積金提取次數(shù)等。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和剛剛召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議均提出，要著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給。此次北京市樓市新政中，不僅有支持需求端的政策調(diào)整，也提出：將通過招拍掛拿地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，包括商品住宅、酒店、寫字樓等的立項(xiàng)方式由市區(qū)分級(jí)核準(zhǔn)調(diào)整為區(qū)級(jí)備案。李宇嘉認(rèn)為，這體現(xiàn)出政策對(duì)房地產(chǎn)投資端、供給端的關(guān)注，將提升房地產(chǎn)投資效率。

廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：調(diào)整招拍掛拿地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)方式，一方面，將因城施策精細(xì)化為因區(qū)施策。畢竟，各區(qū)在庫(kù)存、開發(fā)主體、需求態(tài)勢(shì)等方面分化非常明顯，是否要增加開發(fā)，需要調(diào)動(dòng)各區(qū)的積極性，夯實(shí)區(qū)級(jí)政府主體責(zé)任。另一方面，國(guó)家提出因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，具體到北京，因城施策就是要因區(qū)施策，有助于進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境。

“我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。”7月召開的中央城市工作會(huì)議，就當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期城市工作面臨的形勢(shì)作出重大判斷。在城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過40平方米的當(dāng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化。正因如此，國(guó)家先后提出，“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”“清理汽車、住房等消費(fèi)不合理限制性措施”“既把新房子建成‘好房子’，也把老房子逐步改造成‘好房子’”等，滿足人民群眾多樣化住房需求。李宇嘉認(rèn)為，北京因城施策的政策調(diào)整或?qū)?dòng)其他一線城市用足用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，因地制宜調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：調(diào)整招拍掛拿地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)方式，一方面，將因城施策精細(xì)化為因區(qū)施策。畢竟，各區(qū)在庫(kù)存、開發(fā)主體、需求態(tài)勢(shì)等方面分化非常明顯，是否要增加開發(fā)，需要調(diào)動(dòng)各區(qū)的積極性，夯實(shí)區(qū)級(jí)政府主體責(zé)任。另一方面，國(guó)家提出因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，具體到北京，因城施策就是要因區(qū)施策，有助于進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境。從一線城市的角度來(lái)說，廣州已經(jīng)全面取消限購(gòu)政策，現(xiàn)在北京的優(yōu)化調(diào)整，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)上海或深圳。具體政策內(nèi)容可能與北京類似，就是在限購(gòu)政策上會(huì)有所松動(dòng)。我認(rèn)為這也是對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在“堅(jiān)持內(nèi)需主導(dǎo)，建設(shè)強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)”方面提出“清理消費(fèi)領(lǐng)域不合理限制措施”的具體體現(xiàn)。