海南封關(guān)后，似乎正要成為新的投資熱土，房產(chǎn)是否值得投資呢？

最近我看到一篇新聞，有個山東的投資者近期在三亞買了上百套新房，這顯然是大投資客。

這類人是不是先知先覺？

我們是否可以跟風(fēng)買房？

關(guān)于自貿(mào)港正式啟動后海南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和樓市走勢，之前老楊已從宏觀層面分析過。

今天我們聚焦房價，看看海南兩大中心，海口與三亞，其房價變化在全國大中城市中處于什么水平，通過比對分析探究海南樓市是否值得長期投資。

首先看房價走勢圖。

這是我們監(jiān)測的全國五十個主要城市的房價指數(shù)走勢，其中包含海口市。

該指數(shù)以 2011 年 1 月為基期，基期值為 100。

當(dāng)前，全國五十城房價指數(shù)為 116，?？谑袨?113，也就是說 2011 年以來，?？诜績r漲幅略微跑輸全國五十城。

從城市人口和經(jīng)濟(jì)規(guī)模來看，海口雖是省會，但城市能級弱于絕大部分二線城市，甚至不及部分強(qiáng)三線城市。

另外，從氣候、沙灘等條件分析，?？谑忻黠@不如三亞，三亞的房產(chǎn)投資價值高于?？?，但海口畢竟是省會，人口更多。

目前?？诘姆績r指數(shù)已跌回到 2018 年 4-5 月之間的水平，巧合的是，國家正是在 2018 年 4 月首次公布要成立海南自由貿(mào)易港。

當(dāng)時受利好刺激，海南房價出現(xiàn)一波急漲、猛漲，后來海南很快出臺限購、限售等嚴(yán)厲調(diào)控措施，但總體房價仍在上漲。

2021 年起，隨著全國房價下跌，?？诜績r已將 2018 年公布自貿(mào)港利好后的漲幅全部抹平，不過回落幅度小于全國五十城總體水平。

全國五十城房價目前已跌回到 2016 年水平，這至少說明，得益于自貿(mào)港這一政策紅利，2018 年以來海南房價漲幅曾大于全國。

接下來，看看國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國七十城房價指數(shù)中海口和三亞的排名。

這里我們比對二手房價格，因為海南新房和二手房價格反差較大，同一地段新房價格明顯高于二手房。

這是旅游度假房地產(chǎn)市場的特征：開發(fā)商和營銷人員在推新房上力度很大，但購房者買了新房后想賣房時，會發(fā)現(xiàn)二手房轉(zhuǎn)手難度大，即二手房市場活躍度顯著低于新房市場，這也從側(cè)面說明海南房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟。

第一組數(shù)據(jù)：當(dāng)前二手房價格與 2011 年 1 月相比。

全國房價漲幅最大的城市中，深圳排第一，其后是北京、上海、廣州，南京、杭州、廈門、昆明等城市漲幅緊隨其后。

房價表現(xiàn)最差的城市是牡丹江，房價指數(shù)為 57，相比 2011 年 1 月下跌 43%，其次是溫州、錦州、安慶，這些城市房價均低于 2011 年 1 月水平。

其中，三亞房價指數(shù)為 100，與 2011 年 1 月持平；?？跒?91，相比 2011 年 1 月下跌 9%。

需要強(qiáng)調(diào)的是，我們的數(shù)據(jù)來自官方公布，可能與部分人的體感有差異。

海南是旅游度假型房地產(chǎn)市場，不同板塊、不同項目的房價差別很大。

三亞好地段的房價每平米 4 萬、5 萬、6 萬很常見。

但海南偏北部地區(qū)，冬季氣溫明顯低于三亞，且離?？谳^遠(yuǎn)，公建配套差、海景資源不足，這里的二手房每平米幾千元很常見，還常出現(xiàn)有價無市的情況，想轉(zhuǎn)手十分困難。

所以統(tǒng)計局公布三亞房價回到 2011 年 1 月水平，是有可能的。

2020 年受國際旅游島定位刺激，海南樓市大漲。

當(dāng)時三亞著名的鳳凰島項目，新盤開盤價就達(dá)五六萬，后來新房賣到十萬左右，最貴單價 15 萬。

但目前鳳凰島二手房掛牌價僅 3.2 萬，實際成交價只有兩萬多（真實成交價一般比掛牌價低 20% 左右）。

海南樓市和內(nèi)地不同，三亞市區(qū)的鳳凰水城項目當(dāng)年賣新房時曾請章子怡代言，目前掛牌價 3.9 萬，實際成交價僅 3 萬多一點，相當(dāng)于掛牌價打七折才接近成交價。

按此折扣，鳳凰島實際成交價可能在 2.2 萬 - 2.3 萬，而 2020 年開盤時賣到六七萬，跌幅十分顯著。

當(dāng)前價格與 2011 年相比可能顯得吃虧，因為 2020 年海南房價曾暴漲。

再看另一組數(shù)據(jù)：當(dāng)前房價與 2009 年 1 月相比（以二手房為主，加入新房權(quán)重）。

漲幅排名為深圳第一、上海第二、北京第三、廣州第四、海口第五、杭州第六、合肥第七、南京第八、蘇州第九、廈門第十。

該數(shù)據(jù)中沒有三亞，但三亞漲幅應(yīng)超過?？凇?/p>

從長期、跨周期角度看，三亞、海口的房價漲幅處于全國前列。

如果問海南房產(chǎn)是否值得投資，老楊的回答是：

作為長期價值投資者，首先應(yīng)關(guān)注一線城市北上廣深，其次是少數(shù)強(qiáng)二線城市（如杭州、成都），之后再考慮三亞、?？?。

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