當下美國住房極度短缺已成為共識，無論年輕人還是左翼、右翼的社會動員家，都認同這一現(xiàn)狀。

數(shù)據(jù)顯示，美國超過50%的人口沒有自有住房，住房問題已滲透到社會各個階層和年齡段。結(jié)合相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2000年以來美國戶均收入增長99.4%，但房地產(chǎn)均價和中位數(shù)價格分別增長152.7%和148.5%，房價增速粗略計算高于收入增速50%。

值得注意的是，這種房價上漲并非局限于頭部城市，而是全國范圍內(nèi)的普遍現(xiàn)象，從2008年持續(xù)至今已達16年，類似國內(nèi)2015至2020年的房價快速上漲周期，但持續(xù)時間更長、覆蓋范圍更廣。

即便美國存在大量廢棄城市、衰落的鐵銹帶小鎮(zhèn)和閑置住房，城市房價依然持續(xù)飆升，且這一數(shù)據(jù)基于房產(chǎn)均價而非新房均價，反映出市場的整體失衡。

從區(qū)域來看，機會集中、收入較高的東北部地區(qū)房價漲幅最為顯著，2000年該地區(qū)房產(chǎn)交易價格為26.73萬美元，2024年已攀升至117萬美元，漲幅達4倍，而同期該地區(qū)收入僅增長104%。

對比國內(nèi)，深圳2009至2019年核心區(qū)房價漲幅雖高，但全轄區(qū)存在相對緩沖，而美國東北部地區(qū)的房價收入比甚至超過了曾被認為房地產(chǎn)過熱的深圳。除此之外，美國中西部和南部地區(qū)房價也分別增長137%和153%，呈現(xiàn)出全域普漲的特征，這與國內(nèi)部分城市房價平穩(wěn)的情況形成明顯差異。

這些數(shù)據(jù)并非來自非正規(guī)統(tǒng)計，而是源自道瓊斯、標準普爾發(fā)布的國家房價指數(shù)以及美國人口普查局公布的銷售中位價格。

2010年美國房價中位數(shù)約為14至15萬美元，如今已上漲至33萬美元，翻倍速度與中國相近，且在新冠疫情后仍保持上漲態(tài)勢。

從房貸成本來看，當前美國商業(yè)房貸基準利率為6.6%，是全球主要經(jīng)濟體中房貸成本第二高的國家，僅次于受戰(zhàn)爭影響的俄羅斯。過高的房貸壓力，使得美國業(yè)主平均承擔(dān)的房貸數(shù)額遠超其他國家，進一步加劇了住房購置難度。

更值得關(guān)注的是，美國住房市場出現(xiàn)了特殊的結(jié)構(gòu)性問題。以愛彼迎為代表的平臺深度介入住房領(lǐng)域，通過合同條款約束房東，甚至有判例顯示平臺可向未通過其渠道出租房屋的房東索取50%的收入，變相擠占了長期租賃住房資源。

同時，Gray Star、Progress Residential等獨棟租賃巨頭規(guī)模不斷擴大，多家企業(yè)各自持有全美國0.5%的住房，合計占比約3%，且集中于大城市核心區(qū)域，形成“只租不賣”的經(jīng)營模式。在佛羅里達州部分社區(qū)，71套住房中有56套歸Progress Residential所有，普通民眾難以購買，只能長期租賃。

資本的大量涌入進一步扭曲了住房市場，黑石、Brookfield等資產(chǎn)管理公司紛紛斥巨資涉足房地產(chǎn)租賃領(lǐng)域，推動租住公寓比例三年內(nèi)上升14.8%，其中50%的租房者年齡在30歲以下。

與之形成對比的是，65歲以上人群住房自有率超過80%，住房問題呈現(xiàn)明顯的代際差異，且2018年后這一差距持續(xù)擴大。

更令人意外的是，跨行業(yè)資本也開始介入住房領(lǐng)域，擁有133年歷史的麥斯威爾咖啡更名為“麥斯威爾公寓”，推出購咖啡贈租房優(yōu)惠活動，背后反映出住房租賃市場的利潤吸引力。

美國政府在住房領(lǐng)域的投入也頗具爭議，2024年住房和城市發(fā)展部獲得700億美元撥款，其中400多億美元用于住房規(guī)劃，而直接用于地方住房管理局補貼的資金不足60億美元。

民主黨與共和黨對住房問題的成因存在分歧，民主黨認為房屋建筑商受關(guān)稅戰(zhàn)和移民政策影響陷入困境，共和黨則將問題歸咎于拜登政府新冠疫情期間的放水政策。

無論爭議如何，Redfin的數(shù)據(jù)顯示，過去12個月美國代售二手房數(shù)量下降35%，超過新冠時期的恐慌性離場潮，形成了“想買房的人增多、代售房屋減少、房價上漲”的矛盾循環(huán)。

美國住房市場的種種現(xiàn)象，已超出單純的“房住不炒”范疇，反映出深層次的市場結(jié)構(gòu)失衡。對于普通民眾而言，住房購置難度持續(xù)加大，年輕人被迫長期租房，而資本和企業(yè)的介入進一步加劇了資源集中。

這一問題不僅關(guān)乎民生，更對美國社會結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生深遠影響，其后續(xù)演變值得持續(xù)關(guān)注。