據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至11月底，合肥二手房市場交出了一份讓人亮眼的答卷，前11個月，合肥二手房在以價換量的加持下成交了5.6萬套房源，保持著較高的市場活躍度。

NO.1|壹

以價換量，前11個月合肥二手房成交5.6萬套

近年來房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整，但對合肥二手房市場來說依然保持著較高的活躍度。從近一年合肥二手房成交情況來看，成交量方面，數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出波動中保持相對活躍的態(tài)勢。2024年12月達到階段性高點6234套后，2025年初受春節(jié)等因素影響出現(xiàn)回落，但3月迅速反彈至6517套，之后基本維持在每月4500-6000套區(qū)間。

截至2025年11月，合肥當(dāng)年二手房成交量累計約5.6萬套，這一數(shù)據(jù)表明，市場仍然保持著相當(dāng)較高的流動性，市場依然保持著較高的需求。

再來看下二手房價格，近一年合肥二手房價格幾乎每月都在下滑，從2024年11月的1.57萬/㎡開始，到2025年11月已跌至1.13萬/㎡，累計跌幅高達28%。

特別是2025年6月以后，價格下跌速度明顯加快，從1.35萬/㎡跌至11月的1.13萬/㎡，僅用5個月時間就下跌了16.3%。

另外，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，合肥二手房已經(jīng)連續(xù)31個月價格持續(xù)下跌。并且在6月份、8月份的跌幅達到今年之最，下降0.9%，9月份下跌幅度放緩，跌幅0.5%，10月份下跌幅度再次拉大，跌了0.7%，11月份跌幅則再一次被擴大，跌了0.9%。

這種“以價換量”的市場策略，清晰地反映在議價空間的變化上。隨著價格持續(xù)走低，買家在交易中的話語權(quán)不斷增強，議價率從2024年底的7.70%一路攀升至2025年11月的9.87%。

也就是說，現(xiàn)在在合肥買賣二手房，平均每100萬的掛牌價，最終成交價可能只有90萬出頭。對于那些在房價高位入手的業(yè)主來說，這無異于“割肉拋售”。

而根據(jù)近期二手房新增房源數(shù)據(jù)來看，近幾個月合肥二手房新增房源持續(xù)下跌，2025年3月達到25592套的高點后，新增房源整體呈下降趨勢，11月已降至15596套。

這表明隨著價格持續(xù)下跌，越來越多的業(yè)主選擇暫緩出售，進入觀望狀態(tài)，等待市場回調(diào)，這也表明目前二手房價格再下調(diào)的空間有限，其實目前合肥部分二手房價格已經(jīng)跌無可跌。

NO.2|貳

市場下行，高傭金引發(fā)市場質(zhì)疑

在合肥二手房市場價格持續(xù)下行、買賣雙方均承受巨大壓力的背景下，有一個群體的收入似乎并未受到同等沖擊——房產(chǎn)中介。

目前合肥二手房中介市場形成了較為穩(wěn)固的雙巨頭格局，其中貝殼系和中墅地產(chǎn)合計市場占有率超過80%。

在傭金標準上，合肥市場普遍實行賣家承擔(dān)0.5-1%，買家承擔(dān)1-1.5%的收費標準。這意味著，一套200萬的二手房交易，中介費總額通常在3-5萬元之間。

在目前以買家占主導(dǎo)的市場情況下，這筆中介費用基本協(xié)商由賣家來承擔(dān)，或者買家承擔(dān)自己的部分但對于房源總價降低，這表現(xiàn)在議價空間上，其實也是變相賣家來承擔(dān)。對于在當(dāng)下房地產(chǎn)市場下行，尤其二手房價格基本腰斬的情況下，對于賣方來說這筆費用無異于雪上加霜。而對于買方而言，盡管房價有所下降，也是增加購房成本。

合肥樓市航拍圖

其實，這種情況在房地產(chǎn)市場整體下行周期中，顯得尤為引人注目。

以行業(yè)龍頭貝殼為例，根據(jù)公開信息，2025年第三季度，公司凈收入達到231億元，同比增長2.1%。前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入723.91億元，同比增長16.14%。

與此形成對比的是，同期許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營收出現(xiàn)了兩位數(shù)甚至更大幅度的下滑。貝殼能在市場下行周期中保持營收增長，其高傭金模式無疑起到了關(guān)鍵作用。另外貝殼高管團隊的天價薪酬成為輿論焦點，2024年CEO彭永東薪酬達4.01億元，執(zhí)行董事單一剛薪酬2.99億元，2023年兩人合計年薪更是高達12.42億元。

在當(dāng)前市場環(huán)境下，貝殼這種不論新房或者二手房這種高傭金模式引發(fā)了越來越多的討論。

NO.3|叁

合肥首創(chuàng)二手房交易菜單式服務(wù)

面對高傭金帶來的交易成本壓力，合肥市近期推出了創(chuàng)新性的“菜單式”二手房交易服務(wù)模式。

這種模式打破了傳統(tǒng)中介打包收費的方式，允許交易雙方根據(jù)實際需求，自由選擇服務(wù)項目，按需付費，費用透明。

根據(jù)服務(wù)菜單，多項基礎(chǔ)服務(wù)如政策咨詢、房源匹配、實地帶看和房源推廣均為免費。

而專業(yè)性較強的服務(wù)則明碼標價：價格談判協(xié)助和合同指導(dǎo)與審核各1000元；貸款代辦服務(wù)根據(jù)買方(5000元)和賣方(6000元)略有差異；過戶交割統(tǒng)一為2000元。

對于購房者來說，如果僅需基礎(chǔ)服務(wù)，理論上可以幾乎零成本完成交易；即使需要全套服務(wù)，總費用也遠低于傳統(tǒng)中介的打包收費。

這種模式創(chuàng)新，不僅降低了二手房交易成本，更重要的是提高了服務(wù)透明度，讓買賣雙方能夠清楚知道每一筆費用的去向。

NO.4|肆

結(jié)語

市場分化將更加明顯。從數(shù)據(jù)來看，盡管整體價格下行，但合肥二手房市場仍然保持著相對活躍的交易量，這說明真實需求依然存在。

未來市場可能會進一步分化：一方面，部分業(yè)主因資金壓力不得不“割肉”拋售；另一方面，資金充裕的購房者則迎來難得的入市機會。

短期內(nèi)，這種趨勢可能仍將持續(xù)，然而高傭金模式面臨可持續(xù)性質(zhì)疑。在買賣雙方均承受巨大市場壓力的情況下，中介服務(wù)的高收費模式越來越難以獲得市場認同。

合肥推出的“菜單式”服務(wù)模式，可能是行業(yè)變革的重要信號，預(yù)示著未來二手房交易服務(wù)將向更透明、更靈活、成本更低的方向發(fā)展。