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5.6萬套!合肥二手房或?qū)⒂瓉磙D(zhuǎn)折~

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據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,截至11月底,合肥二手房市場交出了一份讓人亮眼的答卷,前11個月,合肥二手房在以價換量的加持下成交了5.6萬套房源,保持著較高的市場活躍度。

NO.1|壹

以價換量,前11個月合肥二手房成交5.6萬套

近年來房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整,但對合肥二手房市場來說依然保持著較高的活躍度。從近一年合肥二手房成交情況來看,成交量方面,數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出波動中保持相對活躍的態(tài)勢。2024年12月達到階段性高點6234套后,2025年初受春節(jié)等因素影響出現(xiàn)回落,但3月迅速反彈至6517套,之后基本維持在每月4500-6000套區(qū)間。

截至2025年11月,合肥當年二手房成交量累計約5.6萬套,這一數(shù)據(jù)表明,市場仍然保持著相當較高的流動性,市場依然保持著較高的需求。



再來看下二手房價格,近一年合肥二手房價格幾乎每月都在下滑,從2024年11月的1.57萬/㎡開始,到2025年11月已跌至1.13萬/㎡,累計跌幅高達28%。

特別是2025年6月以后,價格下跌速度明顯加快,從1.35萬/㎡跌至11月的1.13萬/㎡,僅用5個月時間就下跌了16.3%。

另外,根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,合肥二手房已經(jīng)連續(xù)31個月價格持續(xù)下跌。并且在6月份、8月份的跌幅達到今年之最,下降0.9%,9月份下跌幅度放緩,跌幅0.5%,10月份下跌幅度再次拉大,跌了0.7%,11月份跌幅則再一次被擴大,跌了0.9%。



這種“以價換量”的市場策略,清晰地反映在議價空間的變化上。隨著價格持續(xù)走低,買家在交易中的話語權不斷增強,議價率從2024年底的7.70%一路攀升至2025年11月的9.87%。



也就是說,現(xiàn)在在合肥買賣二手房,平均每100萬的掛牌價,最終成交價可能只有90萬出頭。對于那些在房價高位入手的業(yè)主來說,這無異于“割肉拋售”。

而根據(jù)近期二手房新增房源數(shù)據(jù)來看,近幾個月合肥二手房新增房源持續(xù)下跌,2025年3月達到25592套的高點后,新增房源整體呈下降趨勢,11月已降至15596套。



這表明隨著價格持續(xù)下跌,越來越多的業(yè)主選擇暫緩出售,進入觀望狀態(tài),等待市場回調(diào),這也表明目前二手房價格再下調(diào)的空間有限,其實目前合肥部分二手房價格已經(jīng)跌無可跌。

NO.2|貳

市場下行,高傭金引發(fā)市場質(zhì)疑


在合肥二手房市場價格持續(xù)下行、買賣雙方均承受巨大壓力的背景下,有一個群體的收入似乎并未受到同等沖擊——房產(chǎn)中介。

目前合肥二手房中介市場形成了較為穩(wěn)固的雙巨頭格局,其中貝殼系和中墅地產(chǎn)合計市場占有率超過80%。

在傭金標準上,合肥市場普遍實行賣家承擔0.5-1%,買家承擔1-1.5%的收費標準。這意味著,一套200萬的二手房交易,中介費總額通常在3-5萬元之間。

在目前以買家占主導的市場情況下,這筆中介費用基本協(xié)商由賣家來承擔,或者買家承擔自己的部分但對于房源總價降低,這表現(xiàn)在議價空間上,其實也是變相賣家來承擔。對于在當下房地產(chǎn)市場下行,尤其二手房價格基本腰斬的情況下,對于賣方來說這筆費用無異于雪上加霜。而對于買方而言,盡管房價有所下降,也是增加購房成本。



合肥樓市航拍圖

其實,這種情況在房地產(chǎn)市場整體下行周期中,顯得尤為引人注目。

以行業(yè)龍頭貝殼為例,根據(jù)公開信息,2025年第三季度,公司凈收入達到231億元,同比增長2.1%。前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入723.91億元,同比增長16.14%。

與此形成對比的是,同期許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營收出現(xiàn)了兩位數(shù)甚至更大幅度的下滑。貝殼能在市場下行周期中保持營收增長,其高傭金模式無疑起到了關鍵作用。另外貝殼高管團隊的天價薪酬成為輿論焦點,2024年CEO彭永東薪酬達4.01億元,執(zhí)行董事單一剛薪酬2.99億元,2023年兩人合計年薪更是高達12.42億元。

在當前市場環(huán)境下,貝殼這種不論新房或者二手房這種高傭金模式引發(fā)了越來越多的討論。

NO.3|叁

合肥首創(chuàng)二手房交易菜單式服務

面對高傭金帶來的交易成本壓力,合肥市近期推出了創(chuàng)新性的“菜單式”二手房交易服務模式。

這種模式打破了傳統(tǒng)中介打包收費的方式,允許交易雙方根據(jù)實際需求,自由選擇服務項目,按需付費,費用透明。

根據(jù)服務菜單,多項基礎服務如政策咨詢、房源匹配、實地帶看和房源推廣均為免費。

而專業(yè)性較強的服務則明碼標價:價格談判協(xié)助和合同指導與審核各1000元;貸款代辦服務根據(jù)買方(5000元)和賣方(6000元)略有差異;過戶交割統(tǒng)一為2000元。



對于購房者來說,如果僅需基礎服務,理論上可以幾乎零成本完成交易;即使需要全套服務,總費用也遠低于傳統(tǒng)中介的打包收費。

這種模式創(chuàng)新,不僅降低了二手房交易成本,更重要的是提高了服務透明度,讓買賣雙方能夠清楚知道每一筆費用的去向。

NO.4|肆

結語

市場分化將更加明顯。從數(shù)據(jù)來看,盡管整體價格下行,但合肥二手房市場仍然保持著相對活躍的交易量,這說明真實需求依然存在。

未來市場可能會進一步分化:一方面,部分業(yè)主因資金壓力不得不“割肉”拋售;另一方面,資金充裕的購房者則迎來難得的入市機會。

短期內(nèi),這種趨勢可能仍將持續(xù),然而高傭金模式面臨可持續(xù)性質(zhì)疑。在買賣雙方均承受巨大市場壓力的情況下,中介服務的高收費模式越來越難以獲得市場認同。

合肥推出的“菜單式”服務模式,可能是行業(yè)變革的重要信號,預示著未來二手房交易服務將向更透明、更靈活、成本更低的方向發(fā)展。

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