現(xiàn)在賣掉房子，是“聰明”還是“蠢”？每個人心里都有一桿秤，贊成和不贊成的大概是五五分。市場走到今天，情況也越來越復(fù)雜了，有人覺得未來還能漲回來，也有人認為，房子的黃金時代已經(jīng)徹底過去了。

這種行情下，尤其讓手上有幾套空房子的人格外焦慮。他們既怕賣了之后房價很快反彈，又怕硬扛著將來虧得更多。那么，到底該不該賣呢？其實這個問題內(nèi)行人早就說破真相了，現(xiàn)在知道還不晚！

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房地產(chǎn)市場，已經(jīng)進入持續(xù)的低谷

其實要弄明白現(xiàn)在賣房是聰明還是蠢，首先得搞清楚市場為什么進入了調(diào)整期。你看看這一次調(diào)整，從高點算起，現(xiàn)在大部分地區(qū)房價跌了差不多30%，有些地方甚至跌了60%以上。就像我老家一個堂哥，前幾年高峰期追高買房，1.6要/㎡，現(xiàn)在同小區(qū)同戶型只賣6000/㎡，還不一定能快速成交。

要知道這種情況前所未有，為啥會進入持續(xù)性低谷呢？這肯定不是一個因素釀成的，而是多個因素的疊加效應(yīng)：

① 老年人變多，新生兒變少

以前老年人2億多，這些年一下子增加到了3億多，甚至以后還要增加到4億。

老年人根本就不需要買房，甚至有的老人手上多套房，為了晚年過得寬裕些，他們反而可能會賣房換錢。這種情況下，市場供給就更多。

另一邊，年輕人不愿結(jié)婚，新生兒數(shù)量持續(xù)下降，買房的需求自然大大減少。這種人數(shù)的變化，是讓房地產(chǎn)市場走低的一個重要原因。所以，別說開發(fā)商不敢隨便拿地建新房了，光是以前蓋好的那些庫存房子，都不知道該怎么消化掉了。

②炒房的人離場了

以前房子能夠漲的那么猛，不只是進城的農(nóng)民接了盤，還有炒房客們的助推。現(xiàn)在呢？

城鎮(zhèn)化率上升到67%，接近尾聲，指望農(nóng)民進城推高房價已經(jīng)不現(xiàn)實了。而炒房客呢？他們進場的目的是要賺錢的。

如今隨著“房住不炒”逐漸實施，限購、限貸、限售等房產(chǎn)政策收緊后，讓投機性購房的空間越來越小，靠買房賺錢變得更難了。于是，很多人已經(jīng)退出房地產(chǎn)市場，轉(zhuǎn)向別的投資，這也讓房價繼續(xù)往下行。

至于其他購房需求，這就更不用說了，中國人向來是“買漲不買跌”的，越跌大家就越觀望，價格就一路持續(xù)走低。

③剛需購房需求也在減少

除了城鎮(zhèn)化放緩，投資者退出，如今的剛需人群也越來越少了。比如當前的購房主力軍90后00后，相比70后80后足足減少了幾千萬人，再者很多人都在經(jīng)歷了這幾年從疫情到地緣沖突、再到貿(mào)易沖突以后，都出現(xiàn)了收入銳減，甚至有的還失了業(yè)，養(yǎng)活自己都吃力，更別提買房了。

而且，現(xiàn)在的年輕人也不像上一代那樣，覺得必須擁有一套自己的房子。他們看到身邊很多人為了還房貸，省吃儉用、不敢辭職、不敢享受生活，甚至還有人因為斷供被起訴、房子被拍賣，每天活在焦慮里。這讓很多年輕人想開了：與其被房貸壓得喘不過氣，不如租房過日子，輕松又自由。

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現(xiàn)在賣房是聰明還是蠢？

其實綜合當前的趨勢來看，絕大多數(shù)人清掉多余的房子或許是最正確的，主要原因有幾點。

① 空房子實在太多了

住建部透露，全國有6億棟建筑，按總量來看，市場已經(jīng)過剩了。對于手上房子多的人來說，即便是全款買房，也不意味著沒有一點持有成本，因為空置房沒有收益，還得月月繳納物業(yè)費、取暖費，甚至房子隨著時間推移，老化以后還得繳納維修費…

所以在市場低迷的時候，把多余的房子賣掉換成現(xiàn)金，是更穩(wěn)妥的做法。

②保障房越來越多，分流了需求

現(xiàn)在市場上不止有商品房，各地也在加快建保障房，以此來滿足低收入家庭的住房需求。這一舉措在一定程度上分流了市場對商品房的需求。意味著很多房子可能降價也找不到買家，繼續(xù)下跌的可能性顯然增大。

所以，手上有房趕緊出手變現(xiàn)，或者更明智。

③房產(chǎn)稅將來可能躲不掉

房產(chǎn)稅未來很可能會全面推行。到時候，房子越多，要交的稅可能就越多。特別是那些租不掉也賣不掉的房子，每月還得固定交物業(yè)費、暖氣費，將來房子老了維護也要錢。一旦開征房產(chǎn)稅，對很多家庭會是一筆不小的負擔。

比如我有個朋友，他名下幾套房子，算下來以后每年可能要交20多萬的房產(chǎn)稅。所以在房價下行期，對很多家庭來說，這種稅費也將是一項沉重的負擔。如果賣出多余的房子，能大大減輕未來的財務(wù)壓力。

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手上持有好幾套房，如何規(guī)避市場風險

以前房子多是財富，以后房子多，說不定就成了負擔。不過考慮到不同城市的情況不一樣，想避開風險，就得區(qū)別對待：

①一二三線城市的房產(chǎn)

一二三線城市或熱門城市的，用不著急著出手。畢竟產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展好，人口流入大，這些區(qū)域的住房需求長期存在，房價的下跌空間有限。一旦市場復(fù)蘇，回到原來高點也不是沒可能。所以這樣的房子，拿著等市場復(fù)蘇才更明智。

②四五線城市的房產(chǎn)

如果是四五線就不能向一線那樣操作，這些城市人口流出較為嚴重，房屋供應(yīng)量大，市場需求較弱，賣房壓力大，所以這種下跌的風險就更高，尤其是在保障房政策推進的背景下，這類多余的房子可以考慮果斷處理，哪怕需要“割肉”止損，也比將來虧得更多要好。

③小城市的房產(chǎn)

那些十八線小縣城的房價，已經(jīng)跌得差不多了，現(xiàn)在再賣也沒什么意義。這些小地方人口少，房價低，再降價也難賣掉。不過，考慮到以后可能有一些在大城市打拼的人，因為壓力選擇回鄉(xiāng)發(fā)展，他們可能還是會在家鄉(xiāng)附近的小城買房安家。

所以，這類小城市的房子，急也沒用。能住就住，能租就租，邊用邊等吧。

眼下關(guān)于房子買還是賣，千萬別沖動。理性分析，根據(jù)自身情況和房子所在的城市做決定，才能避免損失，少留遺憾。