中國房地產(chǎn)市場從2021年底開始調(diào)整，到2025年已進(jìn)入深度分化階段。一線城市如北京上海的部分高端住宅價(jià)格還算穩(wěn)得住，但整體二手房成交量下滑明顯。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1到10月，全國新建商品房銷售均價(jià)每平方米9588元，同比降3%。

高盛報(bào)告指出，自峰值以來房價(jià)已跌20%，預(yù)計(jì)再降10%到15%才可能在2027年觸底。中小城市情況更糟，有些地方房價(jià)已破4000元，掛牌多成交少，形成僵局。

市場分化越來越明顯，不僅是大中小城市之間，同一個(gè)城市內(nèi)部也拉開差距。上海內(nèi)環(huán)優(yōu)質(zhì)小區(qū)房價(jià)基本沒動(dòng)，甚至個(gè)別稀缺盤小漲，而外環(huán)新樓盤比高點(diǎn)回調(diào)20%以上。

深圳廣州類似，核心區(qū)靠教育醫(yī)療資源支撐，抗跌能力強(qiáng)。缺乏產(chǎn)業(yè)和人口流入的區(qū)域，房價(jià)重估加速。房產(chǎn)分析師說，五年內(nèi)一線核心地段可能穩(wěn)在2萬元每平，中小城市非中心區(qū)趨向3000元，但實(shí)際差異會(huì)更大，受本地經(jīng)濟(jì)影響。

人口結(jié)構(gòu)變化是房價(jià)調(diào)整的核心推手。2024年城鎮(zhèn)化率超65%，但增速放緩，老齡化加深，家庭小型化明顯。

新一代年輕人更注重居住質(zhì)量，不再把房產(chǎn)當(dāng)投資首選，租房比例上升，長租公寓市場快速成長。供給側(cè)也在變，保障房建設(shè)提速，共有產(chǎn)權(quán)和租賃模式增多，商品房獨(dú)大的格局在打破。這直接沖擊房價(jià)形成機(jī)制，讓市場從狂熱轉(zhuǎn)向理性。

專家預(yù)測一致指向持續(xù)分化。高盛預(yù)計(jì)2025年底新房價(jià)完成最后一波降幅，2026年一線二線先穩(wěn)住，2027年全國均價(jià)微升2%。

朱寧分析，一線房價(jià)收入比還高到40倍，2026年前補(bǔ)跌10%到15%，中小城市可能降20%到30%。這就意味著五年后，大城市房價(jià)圍繞2萬元，小城市接近3000元的格局會(huì)形成，但不是均勻分布，取決于當(dāng)?shù)鼗久妗?/p>

上海中心區(qū)老舊學(xué)區(qū)房從2021年9萬元每平降到6萬元，仍高于全國平均。部分三四線城市已跌破5000元，向3000元靠攏。貝殼研究院監(jiān)測，重慶武漢二手掛牌量激增到20萬到34萬套，成交難成。

雖是二線，但遠(yuǎn)郊房價(jià)跟中小城市差不多。投資邏輯徹底變了，過去買到就賺的時(shí)代結(jié)束，現(xiàn)在得專業(yè)分析位置和規(guī)劃。

交通樞紐和產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊房產(chǎn)潛力較大，設(shè)計(jì)好的樓盤與普通盤差距會(huì)拉大。盲目跟風(fēng)投資風(fēng)險(xiǎn)高。購房者策略得調(diào)整，中國社科院研究員王業(yè)強(qiáng)說，房地產(chǎn)從黃金期轉(zhuǎn)白銀期，五年內(nèi)更回歸居住屬性。自住需求在核心城市選優(yōu)質(zhì)地段，但別高杠桿，不動(dòng)產(chǎn)占比別超總資產(chǎn)50%。

投資需求要評(píng)估城市基礎(chǔ)和政策風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)先產(chǎn)業(yè)人口雙增長區(qū)。非核心區(qū)抄底容易陷負(fù)資產(chǎn)，開發(fā)商促銷往往帶質(zhì)量問題，學(xué)區(qū)政策變動(dòng)讓老破小更冒險(xiǎn)。改善型可換電梯房，投資者考慮長三角珠三角長租公寓，租金收益率雖只2%，但能避房產(chǎn)稅壓力。

高盛提醒，人口、庫存、債務(wù)三大山壓著，短期刺激只帶月度小陽春，年趨勢難逆。市場正告別過熱，過程雖有痛點(diǎn)，但會(huì)走向健康可持續(xù)。普通人購房關(guān)鍵是看自身需求，別總想猜市場波。

2025年房地產(chǎn)銷售預(yù)計(jì)降到8萬億元左右，比2024年低15%。高盛認(rèn)為，沒有大財(cái)政支持，房價(jià)跌勢可能再拖三年。標(biāo)普全球相對樂觀，說2025下半年轉(zhuǎn)機(jī)，2026到2027房價(jià)穩(wěn)升。但摩根士丹利悲觀，預(yù)計(jì)2025年房價(jià)再跌9%。

謝逸楓分析，房價(jià)止跌最早2026到2027年，整體市場回穩(wěn)要到2028年。供需休復(fù)需要時(shí)間，信心和收入恢復(fù)是關(guān)鍵。土地市場分化，熱點(diǎn)城市強(qiáng)，其他弱。房企銷售央國企占優(yōu)，民企壓力大。

未來十年房價(jià)趨勢從調(diào)整到新平衡。城市群效應(yīng)強(qiáng)，長三角粵港澳京津冀內(nèi)部梯度明顯。中西部省會(huì)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)多。房地產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大，會(huì)增多套房成本，短期拋售潮可能來。

00后成購房主力，小戶型適老房需求升，大戶型流動(dòng)性差。空置率預(yù)計(jì)到25%。租購并舉成熟，保障租賃覆蓋30%以上常住人口，租金收益率3%到4%，部分人選終身租房。

房價(jià)波動(dòng)收窄，年均±3%，金融屬性弱化，回歸居住本質(zhì)。2035年后核心城市房價(jià)鞏固，但全國暴漲難現(xiàn)。購房決策分散資產(chǎn)，避高杠桿，關(guān)注政策動(dòng)態(tài)。

天風(fēng)證券報(bào)告預(yù)測，2022到2025年新增商品房需求中樞11.3億平方米，2026到2030年降到9.6億。剛需改善需求逐年緩降，投機(jī)需求衰退快。市場進(jìn)入存量時(shí)代，盤活閑置土地成重點(diǎn)。

總體看，樓市天花板已現(xiàn)，五年后分化格局定型。大城市2萬小城市3千只是大致輪廓，實(shí)際靠人口產(chǎn)業(yè)支撐。理性配置資產(chǎn)是應(yīng)對之道。