最近高盛有篇文章很火，就是說我們的銀行系統(tǒng)非常穩(wěn)定，就算房價再跌20%也不怕，不會出現(xiàn)風(fēng)險。

我看過研報原文，這是高盛去深圳銀行調(diào)研時候，銀行高管給他們講的。這不僅是超出高盛的認(rèn)知，恐怕也超出了大家的認(rèn)知，要知道大多數(shù)城市的房價都已經(jīng)腰斬了，銀行壞賬率也在攀升，為什么銀行一點(diǎn)壓力也沒有呢？

要知道，之前房地產(chǎn)危機(jī)中，當(dāng)?shù)氐你y行基本都出現(xiàn)了。比如2008年的次貸危機(jī)，美國銀行很多都破產(chǎn)重組。經(jīng)歷過這一切的美國人自然也認(rèn)為，我們的銀行是不是一樣也有危險。

但實(shí)際上，我們銀行至少目前是沒有危險的，根本原因在于中美兩國的銀行，地位完全不一樣。

美國銀行是以房產(chǎn)為最終追索權(quán)，美國很多購房客是0首付，房價一跌，人就把鑰匙扔給銀行跑路了，銀行手里全是不值錢的爛尾樓。

歐美的邏輯在于，你銀行不認(rèn)真審核客戶的還款能力，也得承擔(dān)一部分責(zé)任。

因此最后是以大量金融機(jī)構(gòu)（雷曼銀行）犧牲為代價來結(jié)束危機(jī)，

如圖，是美國房價與美國銀行指數(shù)走勢的關(guān)系，08年次貸危機(jī)可以說傷的最慘的就是銀行股。歷史上和房價走勢幾乎同步，但隨著老美的清算三部曲：債務(wù)違約+資產(chǎn)暴雷+天量放水展開之后，經(jīng)濟(jì)迅速開始重啟修復(fù)。

也就是08年狠狠懲罰了一波高杠桿的金融家們，在他們爆倉之后，房價也開始下一輪慢牛，而很多銀行至今依然沒有回到08年時的位置。

但我們的模式下，投資者和金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險收益比是不太一樣的，

1、高首付：大多人付了首套30%，二套甚至50%-70%的首付款。

2、無限追索：這是最狠的，房子沒了債還得背，錨定為人而不是房，也就是沒有所謂的債務(wù)人破產(chǎn)出清機(jī)制。

3、暗兜機(jī)制：很多銀行雖然縱容房產(chǎn)套走監(jiān)管資金，但卻不用承擔(dān)責(zé)任，反而因?yàn)橛腥硕档祝庥谄飘a(chǎn)。

我們都知道資產(chǎn)暴雷，最后一定要有人來買單的。但是在中美，由于銀行的地位不同，買單人是不一樣的。

我們的房價綁定征信，沒有征信的情況，教育、出行都受到影響，所以為了生活，只要不失業(yè)，都會咬碎了牙往肚子里咽，繼續(xù)還錢

由于銀行的錯誤決策沒有得到懲罰，反而可以繼續(xù)向債務(wù)人追討債務(wù)，即便經(jīng)營失敗也有兜底，這就導(dǎo)致尾部風(fēng)險并不由銀行來承擔(dān)，而代價是個人來承接資產(chǎn)暴雷的全部損失。

房價經(jīng)歷大幅下跌，但銀行的財報并沒有受到太大的影響，股價甚至屢創(chuàng)新高，和美國呈截然不同的景象。

這也是我強(qiáng)調(diào)多次的，為什么現(xiàn)在不出政策。根本原因在于一句話：房子砸在你手里叫軟著陸，砸在銀行手里叫硬著陸。

上面其實(shí)不怕房價跌，只是怕房價快速下跌。因?yàn)榉績r緩慢下跌，大家就不會斷供，銀行就不會有危險。但如果快速下跌，抵押物的價值瞬間擊穿心理防線，甚至擊穿銀行的壞賬撥備紅線時，銀行就會出問題。

現(xiàn)在經(jīng)過幾年的大幅下跌，也摸清楚了居民的承受能力，銀行并沒有太大的危機(jī)。所以現(xiàn)在救房地產(chǎn)政策越來越少，因?yàn)殄X要去到更重要的地方。

但是凡事皆有代價，這件事情的代價是什么？

代價就是個人債務(wù)無法出清，消費(fèi)就缺乏動力，一個人的支出就是另一個人的收入，全民收入增長持續(xù)承壓，消費(fèi)進(jìn)一步被遏制。

在說房地產(chǎn)稅之前，為什么我講了那么久的銀行？

因?yàn)槭裁磿r候收房地產(chǎn)稅，跟銀行的關(guān)系很大。

你以為現(xiàn)在還不收房產(chǎn)稅，是因?yàn)榧夹g(shù)不成熟，或者怕降低居民收入壓制消費(fèi)嗎？

并不是，最近財Z部原部長樓繼偉在財新峰會上就說得挺直白：“房產(chǎn)稅在立法、技術(shù)上已經(jīng)基本準(zhǔn)備好了，但現(xiàn)在市場下行，全面推行的時機(jī)不成熟。”

這話信息量極大：

第一，技術(shù)層面早就通了。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記早就搞完了，誰名下幾套房，上面門兒清。

第二，現(xiàn)在還不敢推。因?yàn)榕掳驯揪筒痪皻獾臉鞘兄苯痈杀馈?/p>

由于z府賣地的時代已經(jīng)結(jié)束，你要地方z府繼續(xù)活下去，只能找一個新的創(chuàng)收方式，而房產(chǎn)稅是最好的創(chuàng)收渠道。

土地出讓金貢獻(xiàn)的財政收入占比超過40%，而如今連15%都不到，但該花的錢卻一分不少，現(xiàn)在其實(shí)上面很缺錢，財政缺口越來越大，房地產(chǎn)稅迫在眉睫。

現(xiàn)在還不推行房產(chǎn)稅唯一的原因，在于怕一下子把房價干崩，直接再跌30%以上，這樣就可能逼得很多人斷供，銀行就會有危險。

那么什么時候能推房地產(chǎn)稅呢？

這幾年讓房價再陰跌一下，等上面評估出房產(chǎn)稅后，房價下跌不會造成銀行出問題，就是出臺房產(chǎn)稅的時間。

這個時間不會太久，現(xiàn)在假設(shè)一年跌5~10%，按照租售比來看，其實(shí)再跌3年，房價泡沫就不大了。

這個時候開征房產(chǎn)稅，就算一下子再讓房價跌掉10~20%，其實(shí)對銀行來說應(yīng)該問題也不大了。

想知道什么時候收房產(chǎn)稅，你就問問2020年左右高位買房的人，如果房價突然再跌20%，會不會斷供？

如果答案是否定的，證明時機(jī)就到了。

文章的最后，我還是要勸大家一下，放棄幻想，即時出手。

我一直說一線/二線/三線城市的租售比會達(dá)到3%/4%/5%，很多人質(zhì)疑我，理由主要有兩個：

第一，之前中國房子租售比一直比國外低，也沒見房價崩盤呢？

這個問題很容易回答，之前房租是上漲的趨勢，那時候中國的房子是成長股?，F(xiàn)在房租不漲反跌，已經(jīng)變成藍(lán)籌股了。藍(lán)籌股有什么資格跟成長股比估值呢？

第二，國外有房產(chǎn)稅，國內(nèi)沒有，持有成本本來要低一個點(diǎn)，你說的租售比要降低一個點(diǎn)才適合我們的情況。

這個問題要難回答很多，但是核心觀點(diǎn)就是一個，我們的房產(chǎn)稅一定會到來。至于邏輯，就是我上面說的。

我的知識星球（譚談財經(jīng)），內(nèi)容包括：

（1）房產(chǎn)、金融、時政、職場和社會思考等領(lǐng)域的深度思考，由于面向私域，所以并非”刪減版“

（2）收集的有價值的學(xué)習(xí)資料，包括外資研報原文、電子書籍等

（3）房地產(chǎn)和金融周報各一篇，分析未來房產(chǎn)走勢&有價值的投資領(lǐng)域

（4）每日最新各類有價值的金融數(shù)據(jù)、政策動向簡評

（5）大家的問答，主要覆蓋房產(chǎn)、投資、生活，集思廣益、提升認(rèn)知