2025年重慶商業(yè)市場(chǎng)，龍湖以“三座天街齊開”的強(qiáng)勢(shì)姿態(tài)刷新布局速度，但新壹街、星悅薈的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)困局，卻暴露其商業(yè)版圖的深層裂痕。一邊是核心項(xiàng)目持續(xù)封神，一邊是部分項(xiàng)目淪為“客流荒漠”，龍湖商業(yè)正陷入“強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱”的分裂格局。

龍湖時(shí)代天街

龍湖商業(yè)的“金字招牌”，始終由核心標(biāo)桿項(xiàng)目支撐。22年老牌標(biāo)桿北城天街，經(jīng)600余天煥新后品牌數(shù)量新增150+家，重慶首店擴(kuò)容80+家，客流量直接飆升52%，以超50%的首店及特型店占比，繼續(xù)領(lǐng)跑觀音橋千億商圈 。今年新開業(yè)的江岸天街更是交出出租率99%、開業(yè)率98%的亮眼成績(jī)單，首創(chuàng)“南岸集市”特色場(chǎng)景，引入超20%重慶首店，成為城南品質(zhì)消費(fèi)新地標(biāo) 。這些項(xiàng)目印證了龍湖在核心商圈的場(chǎng)景打造與品牌聚合能力，仍是行業(yè)標(biāo)桿。

但非核心區(qū)域的項(xiàng)目，卻淪為龍湖商業(yè)的“拖油瓶”。紅旗河溝新壹街開業(yè)多年未能破局，如今已淪為外賣商家聚集地，徹底背離高端商業(yè)定位。北濱路星悅薈更是陷入“店員比客人多”的尷尬，二樓商鋪長(zhǎng)期冷清，僅底層輕餐茶飲勉強(qiáng)維持客流。深究根源，交通短板是致命硬傷——星悅薈無便捷軌道接駁，夜間打車難成為高端客群的出行障礙，甚至有消費(fèi)者直言“不會(huì)常去，交通太不方便”；運(yùn)營(yíng)服務(wù)的缺位更放大了劣勢(shì)，與龍湖標(biāo)榜的“精細(xì)化運(yùn)營(yíng)”形成刺眼反差。更關(guān)鍵的是定位失準(zhǔn)，星悅薈試圖撬動(dòng)中青年中產(chǎn)階層消費(fèi)，卻未能形成差異化業(yè)態(tài)。

這種兩極分化，本質(zhì)是龍湖商業(yè)“分級(jí)布局”戰(zhàn)略的必然結(jié)果。面對(duì)核心商圈優(yōu)質(zhì)地塊稀缺的現(xiàn)實(shí)，龍湖加速向龍盛新城等新興區(qū)域下沉，今年開業(yè)的龍興天街作為區(qū)域首個(gè)大型購(gòu)物中心，雖以10.9萬方體量和1719個(gè)停車位填補(bǔ)市場(chǎng)空白，但業(yè)態(tài)仍以家庭消費(fèi)、生活服務(wù)為主，缺乏高端品牌支撐，與北城天街的能級(jí)差距顯著 。12月新開業(yè)的長(zhǎng)江時(shí)代更是體量縮水至2.8萬方，首店占比僅25%，淪為社區(qū)級(jí)商業(yè)體。

龍湖商業(yè)的格局分裂，折射出重慶商業(yè)“存量競(jìng)爭(zhēng)”的殘酷真相：核心商圈靠首店矩陣與場(chǎng)景創(chuàng)新維持溢價(jià)，非核心區(qū)域則陷入同質(zhì)化與客流爭(zhēng)奪的紅海。如今的龍湖，既要靠北城天街等標(biāo)桿維系品牌含金量，又要以區(qū)域級(jí)項(xiàng)目搶占市場(chǎng)份額，但運(yùn)營(yíng)能力未能同步下沉的短板，讓“龍湖商業(yè)”的金字招牌不再無往不利。未來，若不能補(bǔ)齊非核心項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)短板，這場(chǎng)“量增質(zhì)減”的擴(kuò)張，或?qū)⒅饾u稀釋其積累多年的品牌價(jià)值。