本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：梁爭譽(yù)

土地市場整體回調(diào)之際，杭州走出獨(dú)立行情。

12月23日，杭州完成出讓2025年最后一宗涉宅用地——富陽區(qū)銀湖板塊銀湖52-2號地塊，由浙江龍大地產(chǎn)有限公司以2.92億元競得，溢價(jià)率1.74%，成交樓面價(jià)6201元/平方米。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，隨著該宗地塊成交落槌，2025年杭州十區(qū)共成交涉宅用地92宗，成交總金額1420.8億元。無論出讓數(shù)量還是成交金額，均遠(yuǎn)高于2024年的72宗、1169億元。

橫向?qū)Ρ葋砜?，一線城市中，今年已完成涉宅用地出讓的上海、廣州、深圳，賣地收入分別為1427億元、507億元、291億元；北京尚有一場涉宅用地出讓未完成，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)其全年成交金額將超過1427億元，有望位居全國首位。

在一線城市整體承壓、土地市場深度分化的背景下，杭州成交規(guī)模已與北上并列。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

濱江坐穩(wěn)杭州土拍“榜一大哥”

杭州近1421億元的全年涉宅用地成交金額中，超過八成在上半年完成。

2025年上半年，杭州十區(qū)累計(jì)成交涉宅用地68宗，成交金額1160.14億元，半年賣地收入已接近2024年全年水平（1169億元），并呈現(xiàn)出高頻成交、高溢價(jià)率與價(jià)格紀(jì)錄密集刷新的特征。

68宗地塊中，溢價(jià)率超過50%的地塊多達(dá)20宗，其中建發(fā)房產(chǎn)競得的蔣村文新單元項(xiàng)目溢價(jià)率高達(dá)115.39%。多個(gè)核心與次核心板塊在短時(shí)間內(nèi)連續(xù)刷新樓面價(jià)紀(jì)錄，涉及錢江世紀(jì)城、蕭山新區(qū)、城東新城、市北等近20個(gè)板塊。

2025年上半年，杭州土拍沒有“淡季”，幾乎每個(gè)月都有地塊的成交樓面價(jià)被刷新。

一季度，杭州涉宅用地樓面價(jià)上限在短時(shí)間內(nèi)被三次抬高。

1月24日，濱江集團(tuán)以6.48萬元/平方米的樓面價(jià)競得湖墅單元地塊民生藥廠地塊，溢價(jià)率71.25%，將杭州涉宅用地成交樓面價(jià)推至新的高度。僅兩個(gè)月后，3月25日，濱江集團(tuán)再度出手，作價(jià)52.03億元拿下濱江區(qū)西興單元地塊，樓面價(jià)升至7.74萬元/平方米。3月28日，建發(fā)房產(chǎn)在102輪競價(jià)后以34.35億元摘得西湖區(qū)蔣村文新單元地塊，樓面價(jià)8.80萬元/平方米，進(jìn)一步抬高杭州涉宅用地的樓面價(jià)水平。

進(jìn)入二季度，土地市場的高熱態(tài)勢仍在延續(xù)。4月，多個(gè)核心及次核心板塊相繼出現(xiàn)高溢價(jià)成交。

原運(yùn)河新城單元-1地塊由越秀地產(chǎn)以58.23%的溢價(jià)率、11.00億元總價(jià)競得，成交樓面價(jià)3.91萬元/平方米。蕭山市北單元地塊經(jīng)81輪競價(jià)后，由綠城中國以31.13億元摘得，成交樓面價(jià)3.51萬元/平方米，溢價(jià)率達(dá)59.39%。世紀(jì)城核心單元地塊則在168輪競價(jià)后由保利發(fā)展以45.37億元競得，成交樓面價(jià)5.16萬元/平方米。

這三宗地塊的樓面價(jià)均創(chuàng)下各自板塊新高，進(jìn)一步鞏固了上半年杭州土地市場的高位運(yùn)行態(tài)勢。

值得注意的是，上半年杭州土地市場呈現(xiàn)出多類型房企同臺競技的格局，央國企、民營房企與混合所有制企業(yè)均保持較高參與度。其中，濱江、興耀、英冠、金帝、建杭等民企頻繁出手，拿地?cái)?shù)量占比過半。

從拿地規(guī)?？?，濱江集團(tuán)依然是杭州土地市場的“榜一大哥”，全年拿地及參與合作項(xiàng)目達(dá)23宗，拿地金額超過470億元。

進(jìn)入下半年，杭州土地市場明顯降溫。

下半年杭州十區(qū)僅成交涉宅用地24宗，成交金額260.63億元，占全年成交額不足兩成。其中，約2/3的地塊溢價(jià)率不超過12%，高溢價(jià)成交明顯減少。進(jìn)入四季度，僅成交10宗涉宅用地，過半地塊以底價(jià)成交。

442.9億元資金涌入千萬級豪宅市場

房企在杭州土地市場上的積極表現(xiàn)，一方面來自杭州持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，另一方面則源于高端市場展現(xiàn)出的強(qiáng)勁購買力。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2025年11月，杭州市區(qū)總價(jià)超1000萬元房源成交的項(xiàng)目超過60個(gè)，累計(jì)成交2868套、70.5萬平方米，同比分別增長38.4%和34.9%，成交金額442.9億元，套均總價(jià)約1544萬元。

高端購買力呈現(xiàn)出高度集中的特征，城市核心區(qū)與新興中心區(qū)成為資金最主要的目的地。前11月，奧體博覽城、江灣新城、安琪兒/城東新城三大板塊成交金額分別達(dá)到62.3億元、61.6億元和56.7億元，合計(jì)貢獻(xiàn)近180億元，占高端住宅成交總額的近一半。

與此同時(shí)，擁有稀缺自然資源的板塊亦獲得穩(wěn)定支撐。白馬湖、湘湖等板塊分別實(shí)現(xiàn)成交金額34.6億元和18.7億元，顯示改善型購買力對景觀資源與低密居住環(huán)境的持續(xù)偏好。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

具體項(xiàng)目層面，奧體板塊的奧映鳴翠府以62.3億元的成交金額位居榜首。

該項(xiàng)目為奧體板塊首個(gè)不限價(jià)住宅，于2024年11月由濱江集團(tuán)以4.82萬元/平方米的樓面價(jià)競得。項(xiàng)目規(guī)劃7幢高層、2幢疊墅，今年7月至10月四次開盤，中簽率介于12.23%至39.3%之間。

值得注意的是，奧映鳴翠府首開備案均價(jià)達(dá)到86978元/平方米，較此前奧體板塊新房限價(jià)（46000元/平方米）大幅上漲，部分房源備案價(jià)突破10萬元/平方米。

整體而言，高端住宅的上漲趨勢同樣清晰。2025年1—11月，杭州高端住宅成交均價(jià)為62848元/平方米，同比上漲24.0%。核心稀缺資產(chǎn)價(jià)格抬升尤為明顯，例如上城區(qū)復(fù)興板塊的御園，均價(jià)已達(dá)到18.6萬元/平方米。

中指研究院認(rèn)為，高端市場的快速放量，一方面得益于新房限價(jià)全面取消，為開發(fā)商打造高品質(zhì)產(chǎn)品提供了更充足的利潤空間，推動改善型和高端產(chǎn)品集中入市；另一方面，杭州數(shù)字經(jīng)濟(jì)和科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展持續(xù)孕育新的高凈值人群，疊加“賣舊換新”的置換需求，共同構(gòu)成高端住宅市場的基本盤。

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來杭州將有17個(gè)高端住宅項(xiàng)目陸續(xù)入市，覆蓋望江新城、奧體博覽城、蔣村、湘湖等多個(gè)熱門板塊。產(chǎn)品形態(tài)以大平層、疊墅、排屋為主，總價(jià)區(qū)間從1500萬元走高至5000萬元以上。

潛在供應(yīng)規(guī)模顯著放大的同時(shí)，市場去化節(jié)奏已有放緩跡象。

克而瑞的報(bào)告指出，11月杭州新房供應(yīng)放量、成交環(huán)比持平，市場分化加劇，單價(jià)3萬-4萬元/平方米的項(xiàng)目客戶分流加劇，“流搖”（樓盤在銷售過程中，登記購房人數(shù)不足，導(dǎo)致無需進(jìn)行公證搖號即可直接認(rèn)購的情況）情況蔓延至5萬元/平方米以上的高端項(xiàng)目。