當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高歌猛進(jìn)時(shí)代漸行漸遠(yuǎn)，遍布全國(guó)的龐大存量資產(chǎn)，如何從沉沒(méi)的成本轉(zhuǎn)變?yōu)樯⒌馁Y本。

REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）將一整棟樓、一個(gè)園區(qū)這樣的沉重資產(chǎn)，拆分為普通人投資者也可以購(gòu)買(mǎi)的份額，讓普通投資者得以共享其運(yùn)營(yíng)收益，也讓資產(chǎn)持有者得以將資金部分回籠。

當(dāng)前發(fā)行的Reits分別包括園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITS、交通基礎(chǔ)設(shè)施REITS、倉(cāng)儲(chǔ)物流REITS、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITS、保障性租賃住房REITS、能源基礎(chǔ)設(shè)施 REITS、生態(tài)環(huán)保REITS、水利設(shè)施 REITS、市政設(shè)施 REITs 和新型基礎(chǔ)設(shè)施REITs.

截至 2025 年 11 月 20 日，公募 REITs 首發(fā)上市 77 只，首發(fā) 募集規(guī)模 1993.01 億，擴(kuò)募上市 6 只，擴(kuò)募規(guī)模 77.34 億，累計(jì)募 集規(guī)模為 2070.35 億，總市值(前復(fù)權(quán))2207.02 億，較募集上漲 6.6%。

年均約400億的發(fā)行規(guī)模，放在百萬(wàn)億級(jí)別的存量不動(dòng)產(chǎn)面前，仍只是杯水車(chē)薪。

此次將寫(xiě)字樓和城市更新設(shè)施納入范疇，正是試圖打開(kāi)兩個(gè)最為關(guān)鍵、卻也最為復(fù)雜的資產(chǎn)堰塞湖。

為何是寫(xiě)字樓？

這是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)最亟需金融解決方案的領(lǐng)域。在許多核心城市，寫(xiě)字樓市場(chǎng)正面臨供需重構(gòu)與空置率攀升的雙重壓力。對(duì)于持有大量寫(xiě)字樓資產(chǎn)的房企或機(jī)構(gòu)而言，這些資產(chǎn)占?jí)壕蘖抠Y金，卻因市場(chǎng)租金承壓而回報(bào)率走低，甚至成為財(cái)務(wù)包袱。

通過(guò)REITs上市，可以實(shí)現(xiàn)多重目的：一是將資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值在公開(kāi)市場(chǎng)定價(jià)并變現(xiàn)，回籠寶貴資金；二是引入更專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，提升資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率和收益；三是將資產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)從單個(gè)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上，分散給眾多追求穩(wěn)定現(xiàn)金流的投資者。

這并非拯救所有寫(xiě)字樓，而是通過(guò)市場(chǎng)的篩選，讓那些真正具備區(qū)位、品質(zhì)和運(yùn)營(yíng)潛力的項(xiàng)目浮出水面，獲得新生。

而城市更新設(shè)施，則指向了中國(guó)城市化下半場(chǎng)的主脈絡(luò)。

它不同于傳統(tǒng)的拆舊建新，更側(cè)重于對(duì)現(xiàn)有城區(qū)空間的改造、功能提升與持續(xù)運(yùn)營(yíng)，比如老舊廠區(qū)轉(zhuǎn)型為創(chuàng)新園區(qū)、歷史街區(qū)活化、地下管廊與智慧停車(chē)系統(tǒng)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)等。這類(lèi)項(xiàng)目往往投資周期長(zhǎng)、現(xiàn)金回報(bào)慢，但具備顯著的民生改善和城市功能提升價(jià)值。

REITs的介入，為這類(lèi)需要長(zhǎng)期耐心資本的項(xiàng)目提供了退出渠道和再投資循環(huán)。它鼓勵(lì)社會(huì)資本更早、更深入地參與城市更新，因?yàn)橥顿Y者看到了一個(gè)可預(yù)期、可退出的金融路徑。這實(shí)質(zhì)上是在用金融工具，引導(dǎo)資本流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)與城市高質(zhì)量發(fā)展的毛細(xì)血管。

這次擴(kuò)容將對(duì)存量時(shí)代的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，其影響將是多層次且深遠(yuǎn)的。

為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入存量思維。過(guò)去開(kāi)發(fā)商的核心邏輯是拿地、建設(shè)、銷(xiāo)售，現(xiàn)金流快速回正。在REITs的視野里，價(jià)值核心變成持有、運(yùn)營(yíng)、提升、獲得穩(wěn)定分紅。當(dāng)寫(xiě)字樓能通過(guò)REITs上市獲得資本認(rèn)可，將激勵(lì)更多業(yè)主從當(dāng)房東收租轉(zhuǎn)向精細(xì)化資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)效益將直接反映在REITs的股價(jià)和分紅率上。這將潛移默化地推動(dòng)整個(gè)行業(yè)從開(kāi)發(fā)商向資產(chǎn)管理商轉(zhuǎn)型。

加速不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的價(jià)值發(fā)現(xiàn)與兩極分化。REITs是一個(gè)高度透明的定價(jià)場(chǎng)所。一個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目未來(lái)幾十年現(xiàn)金流的折現(xiàn)值，將通過(guò)每日交易被反復(fù)評(píng)估。這會(huì)讓優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與平庸資產(chǎn)的價(jià)值差距被無(wú)比清晰地拉開(kāi)。能夠裝入REITs的，將是那些現(xiàn)金流穩(wěn)定、產(chǎn)權(quán)清晰、運(yùn)營(yíng)透明的優(yōu)等生。而大量不符合標(biāo)準(zhǔn)、缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的存量資產(chǎn)，將面臨更大的估值壓力。市場(chǎng)將從模糊的地段論進(jìn)入精細(xì)的現(xiàn)金流折現(xiàn)論。

為普通投資者打開(kāi)一扇參與存量經(jīng)濟(jì)的大門(mén)。對(duì)于個(gè)人而言，直接投資一棟寫(xiě)字樓或一個(gè)城市更新項(xiàng)目是天方夜譚。但通過(guò)REITs，你可以用幾千元就成為這些核心資產(chǎn)的微型股東，分享其租金和運(yùn)營(yíng)收益。這提供了一個(gè)介于股市波動(dòng)與存款低息之間的新選擇。

必須意識(shí)到，這絕非無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。REITs的價(jià)格會(huì)波動(dòng)，其底層資產(chǎn)的空置率上升、租金下滑或運(yùn)營(yíng)失敗，都會(huì)直接影響你的收益。它考驗(yàn)的是資產(chǎn)管理人的專(zhuān)業(yè)能力，以及你對(duì)特定資產(chǎn)類(lèi)別長(zhǎng)期趨勢(shì)的判斷。

寫(xiě)字樓REITs的推進(jìn)，將與商業(yè)地產(chǎn)的周期深度綁定，其表現(xiàn)將成為觀察實(shí)體經(jīng)濟(jì)活力的晴雨表。城市更新REITs則可能成為盤(pán)活萬(wàn)億級(jí)存量資產(chǎn)、引導(dǎo)資本投向國(guó)家戰(zhàn)略領(lǐng)域的重要金融創(chuàng)新。

道路不會(huì)平坦，但方向已然清晰：在一個(gè)增量放緩的時(shí)代，金融的任務(wù)不再是簡(jiǎn)單地助力新建，而是喚醒那些已經(jīng)沉默存量，讓它們重新進(jìn)入經(jīng)濟(jì)循環(huán)，產(chǎn)生持續(xù)的、高質(zhì)量的現(xiàn)金流。

這個(gè)過(guò)程，將重新定義什么是房地產(chǎn)的價(jià)值，也將重塑每個(gè)人與腳下這座城市的資本聯(lián)結(jié)。