觀點(diǎn)網(wǎng)“減重”還未成功，德商產(chǎn)投服務(wù)又奔向了地產(chǎn)開發(fā)。

從寫字樓轉(zhuǎn)租服務(wù)開始探索業(yè)務(wù)邊界，后來的嘗試還跳轉(zhuǎn)至直播、代建、不良資產(chǎn)等賽道，德商產(chǎn)投服務(wù)在“不務(wù)正業(yè)”上有著不同尋常的活躍。

但不論轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)還是后來的直播和代建，德商產(chǎn)投服務(wù)基本還是圍繞著輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)嘗試。行至今年下半年，德商產(chǎn)投服務(wù)卻一反物企與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方切割的常態(tài)，以物業(yè)企業(yè)的名義下場(chǎng)參與地產(chǎn)開發(fā)。

9月向與邦泰合作設(shè)立的項(xiàng)目公司注資千萬，12月又為項(xiàng)目公司1.5億元貸款訂立擔(dān)保協(xié)議及質(zhì)押協(xié)議，德商產(chǎn)投服務(wù)似乎鐵了心要在地產(chǎn)開發(fā)這條路上繼續(xù)走下去。

物業(yè)入局地產(chǎn)

一切都要從德商產(chǎn)投服務(wù)在8月25日發(fā)布的支付競(jìng)買保證金公告說起。

德商產(chǎn)投服務(wù)對(duì)外宣布，全資附屬公司四川德商智慧綠色置業(yè)有限公司，已支付人民幣4330萬元作為競(jìng)買保證金，參與成都市拍賣出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)項(xiàng)目。

根據(jù)公告，德商產(chǎn)投服務(wù)要參拍的地塊是成都市郫都區(qū)犀浦街道地塊，為住宅用地，總用地面積12707.84平方米，規(guī)劃建筑面積31769.6平方米，容積率2.5，起始樓面價(jià)6800元/平方米，起始價(jià)2.16億元。

對(duì)于為什么要參與地塊競(jìng)拍，德商產(chǎn)投服務(wù)給出的理由卻有些模糊：集團(tuán)在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、用戶服務(wù)等下游環(huán)節(jié)已積累深厚經(jīng)驗(yàn)。本次參與該項(xiàng)目，是立足“城市資產(chǎn)服務(wù)商”核心定位，向產(chǎn)業(yè)鏈上游滲透、推動(dòng)業(yè)務(wù)閉環(huán)全鏈條貫通，通過上下游業(yè)務(wù)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)提升業(yè)務(wù)規(guī)模與抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

抽絲剝繭來看，德商產(chǎn)投服務(wù)或許是不滿足于單一的物業(yè)服務(wù)提供商身份，也沒有看見下游環(huán)節(jié)更多的機(jī)會(huì)，所以才想往產(chǎn)業(yè)鏈上游進(jìn)行嘗試。

流露出了涉足地產(chǎn)開發(fā)的意向，德商產(chǎn)投服務(wù)卻并沒有如愿收獲這宗地塊。

8月28日，土拍拉開序幕，和郫都區(qū)犀浦街道地塊一同出讓的還有郫都區(qū)紅光街道地塊、新都區(qū)新都街道地塊。

但最終邦泰以6.27億元將犀浦街道地塊和新都街道地塊一同收入囊中，紅光街道地塊則花落成都市正成信和置業(yè)。

明面上顆粒無收的德商產(chǎn)投服務(wù)卻沒有放棄，主動(dòng)找到邦泰表示“有意參與目標(biāo)地塊的后續(xù)開發(fā)合作”。

一個(gè)月后，德商產(chǎn)投服務(wù)旗下綠色置業(yè)與邦泰置業(yè)子公司邦泰躍尚訂立增資協(xié)議，要對(duì)成都邦泰錦宸置業(yè)有限公司進(jìn)行增資。

根據(jù)協(xié)議，綠色置業(yè)將以現(xiàn)金認(rèn)繳成都邦泰錦宸置業(yè)新增注冊(cè)資本人民幣1000萬元。增資完成后，目標(biāo)公司注冊(cè)資本將從人民幣1000萬元增加至人民幣2000萬元，綠色置業(yè)及邦泰躍尚將各自持有該公司50%的股權(quán)。

值得注意的是，在正式增資前，德商產(chǎn)投服務(wù)還同意支付邦泰耀尚2165萬元以表示合作誠(chéng)意，這筆資金被視為綠色置業(yè)向成都邦泰錦宸置業(yè)提供的股東借款，將專項(xiàng)用于支付目標(biāo)地塊的土地轉(zhuǎn)讓款。

帶資加入地塊開發(fā)之后，德商產(chǎn)投服務(wù)對(duì)成都邦泰錦宸置業(yè)的“資助”行動(dòng)也越來越多。

10月10日，德商產(chǎn)投服務(wù)與邦泰耀尚作為貸款人，同意向成都邦泰錦宸置業(yè)提供本金總額不超過3.2億元股東貸款，各自提供本金總額不超過1.6億元，期限為一年，年利率為3.5%。

既然已經(jīng)決定入局，雖然截至今年6月末現(xiàn)金及銀行結(jié)余為2.12億元，德商產(chǎn)投服務(wù)還是愿意為合作公司提供1.6億元借款，甚至提供擔(dān)保。

為了滿足目標(biāo)地塊開發(fā)需求，保證開發(fā)工作順利推進(jìn)，成都邦泰錦宸置業(yè)在12月9日與中國(guó)銀行訂立了一筆本金金額為1.5億元的固定資產(chǎn)貸款協(xié)議。德商產(chǎn)投服務(wù)旗下綠色置業(yè)同意就償還義務(wù)分別提供連帶責(zé)任保證，及質(zhì)押其于成都邦泰的50%股權(quán)予中國(guó)銀行。

比起不見后續(xù)的直播及不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)，德商產(chǎn)投服務(wù)在地產(chǎn)開發(fā)上的投入可以說是“傾囊而入”了。

嘗試背后

身為德商集團(tuán)的子公司，德商產(chǎn)投服務(wù)定位是物業(yè)服務(wù)和資產(chǎn)管理賽道，主攻房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的其實(shí)是德商置業(yè)。

德商置業(yè)成立于2006年，是德商集團(tuán)進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)的信號(hào)燈。至少在前十五年的發(fā)展歷程中，德商置業(yè)也收獲過屬于自己的高光時(shí)刻。

但2020年天驕系列項(xiàng)目和2021年耗資36.99億元拿下31.1萬平方米的土地儲(chǔ)備之后，德商置業(yè)迎來了下坡路段。

錯(cuò)誤的時(shí)機(jī)做出了錯(cuò)誤的決定，德商置業(yè)將杠桿拉滿，市場(chǎng)卻沒有給出預(yù)期的反應(yīng)。盡管2021年之后，德商置業(yè)再未在土地市場(chǎng)公開拿地，但資金鏈傳導(dǎo)而來的緊張感依舊影響到了德商置業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)。

停工、爛尾成為德商置業(yè)2022年的關(guān)鍵詞，直到后來逐漸脫離重資產(chǎn)開發(fā)賽道，切換到代建輕資產(chǎn)行列，德商置業(yè)才算是緩了過來。

不過，盡管德商置業(yè)早已沒落，德商產(chǎn)投服務(wù)卻似乎還是沒有放棄與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方“同甘共苦”的老路。

或者說，德商集團(tuán)本身其實(shí)沒有放棄重回地產(chǎn)開發(fā)這條路，只是這次選擇了物業(yè)服務(wù)公司這一重不遠(yuǎn)不近的身份。

草蛇灰線深埋，德商產(chǎn)投服務(wù)于2024年7月與智慧綠色訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以25.82萬元收購(gòu)了四川德商綠建工程建設(shè)管理有限公司100%股權(quán)，這家公司就是后來的綠色置業(yè)。

收購(gòu)當(dāng)時(shí)，德商產(chǎn)投服務(wù)則在收購(gòu)公告中表明，預(yù)計(jì)將通過該附屬公司進(jìn)入代建業(yè)務(wù)領(lǐng)域?，F(xiàn)在看來，或許在收購(gòu)綠色置業(yè)之前，德商產(chǎn)投服務(wù)就已經(jīng)決定要反向入局地產(chǎn)開發(fā)。

不過，德商產(chǎn)投服務(wù)目前的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)卻算不上游刃有余。

據(jù)其2025年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，錄得收益2.28億元，同比增長(zhǎng)12.3%，但較上年同期增速36.5%下降24.2個(gè)百分點(diǎn)；毛利約4780萬元，同比下降23.4%；毛利率為21.0%，較去年同期減少9.7個(gè)百分點(diǎn)；錄得純利1980萬元，同比下降16.1%。

營(yíng)收及盈利能力雙雙遭遇滑坡，德商產(chǎn)投服務(wù)還對(duì)貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)、按金及其他應(yīng)收款項(xiàng)進(jìn)行了計(jì)提減值，最終造成上半年純利同比減少16.1%至1980萬元，純利率由2024年同期的11.6%減少至2025年上半年的8.7%。

除此之外，德商產(chǎn)投服務(wù)收入高度依賴物業(yè)管理服務(wù)，1.4億元收入占到總收入的61.4%。

盡管物業(yè)管理服務(wù)作為“壓艙石”，能夠保障德商產(chǎn)投服務(wù)暫時(shí)“不開倒車”，但行業(yè)增速放緩、增量市場(chǎng)持續(xù)收縮是可以看見的現(xiàn)狀，作為規(guī)模并不算大的“蚊型物企”，德商產(chǎn)投服務(wù)也無法只通過物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)更快速的發(fā)展。

在此背景之下，德商產(chǎn)投服務(wù)年內(nèi)針對(duì)多個(gè)業(yè)務(wù)方向伸出投資之手，甚至重回資金需求量極大的地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，背后原因不只是坦露出來的“實(shí)踐城市資產(chǎn)服務(wù)商戰(zhàn)略”，更多的是德商產(chǎn)投服務(wù)想要另辟蹊徑反哺自身業(yè)務(wù)。

但是，目前德商產(chǎn)投服務(wù)手頭也并不寬裕，手上除了擁有2.12億元現(xiàn)金，還握著8350萬元的銀行借款。

重新踏上地產(chǎn)開發(fā)的道路，德商產(chǎn)投服務(wù)是再次“踩坑”還是成功向產(chǎn)業(yè)鏈上方實(shí)現(xiàn)突破，成敗或許也就系于郫都區(qū)犀浦街道地塊身上。

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