2025年12月22日，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）顯示，1年期LPR維持3.0%、5年期以上LPR堅(jiān)守3.5%，這是自當(dāng)年5月LPR雙雙下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)后，連續(xù)第7個(gè)月保持不變。LPR的持續(xù)企穩(wěn)，不僅反映出當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，也讓市場(chǎng)對(duì)房貸利率的下行空間充滿遐想，“房貸何時(shí)能破2%”成為購(gòu)房者與市場(chǎng)觀察者熱議的焦點(diǎn)。本文將從LPR維穩(wěn)的底層邏輯出發(fā)，剖析房貸利率破2%的可能性、約束條件與潛在路徑。

LPR連續(xù)7個(gè)月“按兵不動(dòng)”，本質(zhì)是政策定力與市場(chǎng)約束共同作用的結(jié)果。從定價(jià)機(jī)制來(lái)看，LPR與政策利率緊密掛鉤，7天期逆回購(gòu)操作利率作為L(zhǎng)PR定價(jià)的核心參考基準(zhǔn)，連續(xù)多月保持1.40%不變，直接決定了LPR缺乏下行的基礎(chǔ)動(dòng)力。更為關(guān)鍵的是，銀行業(yè)凈息差承壓的現(xiàn)實(shí)，削弱了金融機(jī)構(gòu)主動(dòng)下調(diào)報(bào)價(jià)加點(diǎn)的意愿。數(shù)據(jù)顯示，三季度末商業(yè)銀行凈息差為1.42%，雖與二季度持平，但較去年四季度末下降10個(gè)基點(diǎn)，處于歷史低位。在持續(xù)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)減費(fèi)讓利的背景下，銀行若進(jìn)一步壓降LPR加點(diǎn)，將加劇息差收窄壓力，甚至影響金融體系穩(wěn)定性，這一市場(chǎng)約束成為L(zhǎng)PR維穩(wěn)的重要支撐。

宏觀經(jīng)濟(jì)的韌性則為貨幣政策定力提供了底氣。受年初以來(lái)出口超預(yù)期增長(zhǎng)、新質(zhì)生產(chǎn)力領(lǐng)域快速發(fā)展等因素支撐，今年宏觀經(jīng)濟(jì)頂住外部環(huán)境波動(dòng)壓力，增長(zhǎng)韌性凸顯，實(shí)現(xiàn)全年“5.0%左右”的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)已無(wú)懸念。盡管下半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能有所弱化，但短期內(nèi)逆周期調(diào)節(jié)加力的迫切性不高，貨幣政策得以保持穩(wěn)健姿態(tài)。同時(shí)，當(dāng)前企業(yè)新發(fā)放貸款與個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率均處于歷史低位，綜合融資成本下降已充分體現(xiàn)寬松貨幣條件，進(jìn)一步引導(dǎo)LPR下降并非當(dāng)務(wù)之急，降息的邊際效應(yīng)也在逐步遞減。

在LPR持續(xù)企穩(wěn)的背景下，“房貸何時(shí)破2%”的疑問(wèn)，需要結(jié)合利率定價(jià)邏輯與政策導(dǎo)向綜合判斷。從當(dāng)前市場(chǎng)實(shí)際利率水平來(lái)看，房貸破2%仍缺乏直接基礎(chǔ)。截至2025年12月，5年期以上LPR為3.5%，首套商業(yè)房貸利率普遍降至3.20%左右，二套房約3.50%，即便是當(dāng)前最低的首套房公積金貸款利率，也僅為2.6%。從定價(jià)機(jī)制而言，商業(yè)房貸利率以LPR為基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，二套房利率政策下限為不低于相應(yīng)期限LPR加20個(gè)基點(diǎn)，這一規(guī)則尚未調(diào)整；公積金利率則以3個(gè)月整存整取存款利率為基礎(chǔ)加點(diǎn)確定，2.6%的水平已兼顧政策性與資金成本約束，短期內(nèi)大幅下調(diào)至2%缺乏政策依據(jù)。

從短期來(lái)看，房貸利率直接破2%的可能性極低。盡管中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“靈活高效運(yùn)用降準(zhǔn)降息等多種政策工具”，美聯(lián)儲(chǔ)降息也為國(guó)內(nèi)政策調(diào)整騰出部分空間，但市場(chǎng)普遍預(yù)期，即便2026年LPR下調(diào)，幅度也僅在10-25個(gè)基點(diǎn)，屆時(shí)首套房貸利率或降至2.95%-3.0%區(qū)間，仍難以突破3%關(guān)口。銀行息差壓力仍是核心制約因素，大幅降息可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，因此政策層面更傾向于溫和調(diào)整，而非“跳崖式”降息。值得關(guān)注的是，部分購(gòu)房者可通過(guò)政策紅利接近2%的實(shí)際利率成本——2025年9月1日至2026年8月31日期間新發(fā)放住房貸款可享受1%房貸貼息，若首套房貸利率降至3.0%，貼息后實(shí)際利率可低至2.0%，但這屬于階段性政策紅利，并非市場(chǎng)化利率破2%。

從中長(zhǎng)期來(lái)看，房貸利率進(jìn)入2%區(qū)間存在理論可能，但需滿足多重條件。其一，政策利率需持續(xù)下行形成牽引，若2026年存款利率與政策利率進(jìn)一步下降，LPR有望穩(wěn)中有降，為房貸利率下行提供基礎(chǔ)。其二，結(jié)構(gòu)性政策工具需精準(zhǔn)發(fā)力，通過(guò)定向貼息、差異化信貸等方式，降低特定群體的購(gòu)房利率成本，逐步縮小與2%的差距。其三，宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)需形成良性循環(huán)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升，銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期下降，可能增強(qiáng)下調(diào)加點(diǎn)的動(dòng)力。其四，外部環(huán)境需保持穩(wěn)定，中美利差維持合理區(qū)間，避免資本外流對(duì)國(guó)內(nèi)利率政策形成約束。

需要明確的是，即便中長(zhǎng)期房貸利率具備破2%的可能，也將是一個(gè)漸進(jìn)過(guò)程，而非一蹴而就。貨幣政策需兼顧穩(wěn)增長(zhǎng)與防風(fēng)險(xiǎn)、短期目標(biāo)與長(zhǎng)期發(fā)展的平衡，不會(huì)為追求利率下行而忽視金融體系穩(wěn)定性。對(duì)于購(gòu)房者而言，與其等待市場(chǎng)化利率破2%，不如充分利用現(xiàn)有政策紅利降低成本，例如優(yōu)先選擇公積金貸款或組合貸、及時(shí)辦理存量房貸利率置換、合理調(diào)整貸款重定價(jià)日等。這些合規(guī)路徑能直接減少利息支出，更具現(xiàn)實(shí)意義。

綜上，LPR連續(xù)7個(gè)月“按兵不動(dòng)”是政策定力、市場(chǎng)約束與經(jīng)濟(jì)韌性共同作用的必然結(jié)果，短期內(nèi)房貸利率直接破2%缺乏政策與市場(chǎng)基礎(chǔ)。2026年房貸利率或呈溫和下行態(tài)勢(shì)，部分購(gòu)房者可通過(guò)貼息政策實(shí)現(xiàn)2%左右的實(shí)際利率，但這并非市場(chǎng)化利率破2%。從中長(zhǎng)期來(lái)看，隨著政策工具的精準(zhǔn)運(yùn)用與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的逐步改善，房貸利率進(jìn)入2%區(qū)間存在理論可能，但需經(jīng)歷漫長(zhǎng)的漸進(jìn)過(guò)程。對(duì)于市場(chǎng)而言，應(yīng)理性看待利率調(diào)整的節(jié)奏與幅度，聚焦政策紅利的實(shí)際落地；對(duì)于政策制定者而言，需在穩(wěn)增長(zhǎng)、惠民生與防風(fēng)險(xiǎn)之間尋求平衡，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。