南通突發(fā)物業(yè)新政！事關(guān)所有業(yè)主！

日前，南通市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)了《關(guān)于貫徹實(shí)施〈南通市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例〉的若干規(guī)定》，對(duì)物業(yè)、業(yè)委會(huì)等主體進(jìn)行約束，具有重要意義！

物業(yè)管理與群眾生活息息相關(guān)，涉及千家萬(wàn)戶(hù)，物業(yè)服務(wù)管理的好壞直接影響市民的獲得感、幸福感、安全感。隨著市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)覆蓋面的日漸擴(kuò)大，物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)了一些新情況和新問(wèn)題，《南通市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》的修改對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理提出了新要求，有必要對(duì)物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估、物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)等內(nèi)容的有關(guān)要求作出進(jìn)一步規(guī)定，以積極應(yīng)對(duì)物業(yè)管理實(shí)際問(wèn)題，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量向高品質(zhì)發(fā)展，滿足人民群眾對(duì)美好生活向往的現(xiàn)實(shí)需要。

主要內(nèi)容如下：

（一）物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估。《規(guī)定》明確了物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估的定義、原則，為發(fā)揮第三方專(zhuān)業(yè)評(píng)估作用，推動(dòng)住宅物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量提升，維護(hù)各方合法權(quán)益，對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和共有部分管理狀況、物業(yè)承接（交接）查驗(yàn)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用方案等評(píng)估內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)范，并對(duì)專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告、檔案資料管理提出了要求，以此引導(dǎo)和規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估活動(dòng)。

（二）物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)。《規(guī)定》對(duì)建設(shè)單位以招標(biāo)方式、協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不同情形，從流程上進(jìn)行規(guī)范?！兑?guī)定》明確了住宅物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行劃分，列明了建設(shè)單位申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請(qǐng)材料及采取招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的具體流程等內(nèi)容。《規(guī)定》還對(duì)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)要求進(jìn)行了明確。

（三）前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)。《規(guī)定》對(duì)前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)的支付、使用、移交和監(jiān)管四個(gè)方面進(jìn)行了細(xì)化，要求在建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，由潛在投標(biāo)人根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際，將前期物業(yè)管理開(kāi)辦所需固定資產(chǎn)費(fèi)用清單納入投標(biāo)文件內(nèi)容，并作為前期物業(yè)服務(wù)合同附件，以維護(hù)業(yè)主對(duì)開(kāi)辦費(fèi)所購(gòu)資產(chǎn)的知情權(quán)，也有助于前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤場(chǎng)的交接工作。

（四）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)。《規(guī)定》明確了首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的交存時(shí)間、交存標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)費(fèi)用途，對(duì)籌備經(jīng)費(fèi)使用管理和核銷(xiāo)的流程，以及結(jié)余資金的用途等進(jìn)行了規(guī)定?！兑?guī)定》還明確了屬地縣級(jí)物業(yè)管理主管部門(mén)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對(duì)經(jīng)費(fèi)設(shè)賬、交存等工作中的監(jiān)管職責(zé)。

值得一提的是，《規(guī)定》自2026年1月1日起施行，有效期至2030年12月31日。

全文如下

關(guān)于貫徹實(shí)施《南通市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》

的若干規(guī)定

為進(jìn)一步貫徹落實(shí)《南通市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》，做好本市住宅物業(yè)管理工作，深入推進(jìn)住宅小區(qū)綜合治理工作，現(xiàn)提出如下若干規(guī)定：

一、物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估

（一）定義

物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估，是指專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“委托人”）委托，按照法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范的規(guī)定以及委托合同的約定，對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和共有部分管理狀況、物業(yè)承接（交接）查驗(yàn)、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用方案、其他需要評(píng)估的物業(yè)管理事項(xiàng)提供專(zhuān)業(yè)評(píng)估服務(wù)的活動(dòng)。

從事物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估活動(dòng)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)具備完全民事行為能力，具有從事物業(yè)服務(wù)評(píng)估業(yè)務(wù)的專(zhuān)職人員。

（二）評(píng)估原則

1.評(píng)估活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)及客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確的評(píng)估報(bào)告。

2.物業(yè)服務(wù)評(píng)估活動(dòng)按照“誰(shuí)委托誰(shuí)付費(fèi)”原則，由委托人提供與委托事項(xiàng)有關(guān)的證明材料（業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提供備案證明；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)行政主管部門(mén)核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)服務(wù)合同），并與專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)約定評(píng)估內(nèi)容、完成時(shí)限及費(fèi)用，簽訂書(shū)面評(píng)估委托合同。

3.物業(yè)服務(wù)評(píng)估業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)委托專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行，個(gè)人不得承攬物業(yè)服務(wù)評(píng)估業(yè)務(wù)。

4.專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托人、第三人或者評(píng)估事項(xiàng)有利害關(guān)系、可能影響公正評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)回避。

（三）評(píng)估內(nèi)容

1.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算的評(píng)估。

委托人可以單獨(dú)或者共同委托專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估。

2.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和共有部分管理狀況的評(píng)估。

（1）委托人在物業(yè)管理活動(dòng)過(guò)程中，可以委托專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照有關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范的規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)可以在約定期間內(nèi)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行跟蹤評(píng)估。

（2）專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)在對(duì)共有部分管理狀況進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可以根據(jù)委托事項(xiàng)，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域道路、綠地，建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，大堂、通道、樓梯等公共通行部分，物業(yè)項(xiàng)目共有的變配電、安防、消防、給排水、電梯等設(shè)備部分，公共照明、景觀等附屬設(shè)施、設(shè)備部分以及避難層、架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等共有部分管理狀況進(jìn)行評(píng)估。

3.物業(yè)承接（交接）查驗(yàn)的評(píng)估。

（1）建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)參與承接查驗(yàn)活動(dòng)，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開(kāi)展查驗(yàn)評(píng)估或者協(xié)助查驗(yàn)。承接查驗(yàn)費(fèi)用的承擔(dān)由前期物業(yè)服務(wù)合同約定，沒(méi)有約定或者約定不明的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者其委托的新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理項(xiàng)目交接時(shí)，可以委托專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。

（3）專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定，對(duì)物業(yè)承接（交接）查驗(yàn)進(jìn)行評(píng)估，簽訂查驗(yàn)評(píng)估委托合同或者協(xié)助查驗(yàn)委托合同，形成評(píng)估或者查驗(yàn)記錄、現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估或者查驗(yàn)結(jié)果。發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題的，還應(yīng)當(dāng)明確整改情況并準(zhǔn)確記錄在查驗(yàn)評(píng)估報(bào)告中。

4.專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用方案的評(píng)估。

委托人可以委托專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的相關(guān)規(guī)定，對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用的可行性等方案內(nèi)容進(jìn)行評(píng)估。

5.其他需要評(píng)估的物業(yè)管理事項(xiàng)。

委托人可以委托專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理其他需要評(píng)估的事項(xiàng)進(jìn)行評(píng)估。

（四）評(píng)估報(bào)告

評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括但不限于：評(píng)估目的，依據(jù)和方法，評(píng)估日期和基準(zhǔn)日，評(píng)估收集資料和查勘數(shù)據(jù)，評(píng)估結(jié)果及有效期限，專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)公章和評(píng)估人員簽章等內(nèi)容。

委托人應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于15日。委托人或評(píng)估報(bào)告利益相關(guān)方對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議的，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告公示期間向出具評(píng)估報(bào)告的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)書(shū)面提出異議。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到異議之日起10個(gè)工作日內(nèi)對(duì)異議進(jìn)行復(fù)核，并將復(fù)核結(jié)果書(shū)面告知異議人；復(fù)核后改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告。

委托人或評(píng)估報(bào)告利益相關(guān)方對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的，經(jīng)協(xié)商一致，委托人或評(píng)估報(bào)告利益相關(guān)方可以委托新的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估，或者共同委托新的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估。未能達(dá)成一致意見(jiàn)的，可以向所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）申請(qǐng)調(diào)解；調(diào)解不成的，可以通過(guò)司法途徑解決。

（五）評(píng)估要求

業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)助、配合專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘，向?qū)I(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供必要的資料并對(duì)其所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)；不配合、不提供相關(guān)資料的，專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明有關(guān)情況。因提供虛假資料造成損失的，由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。

（六）評(píng)估檔案

1.委托人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)評(píng)估報(bào)告作為物業(yè)管理資料歸檔備查。換屆、項(xiàng)目交接時(shí)，評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)與其他物業(yè)管理檔案資料一并移交。

2.專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)保持評(píng)估檔案資料的齊全完整。其中，物業(yè)承接（交接）查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用方案的評(píng)估報(bào)告及相關(guān)資料保管期限不低于5年，其他評(píng)估事項(xiàng)的報(bào)告及相關(guān)資料保管期限不低于3年。

二、物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)

（一）基本要求

物業(yè)管理招標(biāo)分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。招標(biāo)人可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)。

通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有下列情形之一的，視為投標(biāo)人少于3個(gè)，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)：招標(biāo)文件提供期限屆滿后獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人少于3個(gè)的；資格預(yù)審合格的申請(qǐng)人少于3個(gè)的；投標(biāo)截止時(shí)間屆滿時(shí)提交投標(biāo)文件的投標(biāo)人少于3個(gè)的；所有投標(biāo)均不符合招標(biāo)文件要求，被評(píng)標(biāo)委員會(huì)否決的；有效投標(biāo)不足3個(gè)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)認(rèn)為缺乏競(jìng)爭(zhēng)性或?qū)τ行稑?biāo)是否仍具有競(jìng)爭(zhēng)性無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，決定否決全部投標(biāo)的。

（二）建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)

住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“住宅物業(yè)項(xiàng)目”）的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

住宅物業(yè)項(xiàng)目總建筑面積不足3萬(wàn)平方米，或者重新招標(biāo)后投標(biāo)人仍少于3個(gè)的，建設(shè)單位可以持協(xié)議選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)表及相關(guān)證明材料，向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)物業(yè)管理主管部門(mén)申請(qǐng)采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

前期物業(yè)管理期間，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出等《南通市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條所列情形的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)制定選聘方案并向全體業(yè)主公告后，按照規(guī)定程序重新選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)不低于原合同約定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)原有標(biāo)準(zhǔn)。

建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體流程如下：

1.劃分物業(yè)管理區(qū)域。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)前，將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向住宅物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)物業(yè)管理主管部門(mén)備案，并提交以下材料：物業(yè)管理區(qū)域劃分備案表，土地使用批文或使用證明，建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、公建配套批復(fù)、地名使用批復(fù)文件，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、用地規(guī)劃紅線圖，建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑總平面圖、物業(yè)服務(wù)用房配置平面圖。

2.招標(biāo)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的10日前，持招標(biāo)備案表、招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)、招標(biāo)文件等材料，向住宅物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)物業(yè)管理主管部門(mén)辦理招標(biāo)備案。委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)提供委托合同。

（1）編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)人簡(jiǎn)介（名稱(chēng)、地址、聯(lián)系方式等）；招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介（項(xiàng)目基本情況、共用設(shè)施設(shè)備場(chǎng)地基本情況以及物業(yè)服務(wù)用房配置情況等）；物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式；物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)或者物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)文件的要求（投標(biāo)人資格、委派至本項(xiàng)目的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具體要求，投標(biāo)文件的格式和主要內(nèi)容，前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)需求等）；招投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施方案（招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、開(kāi)標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)等）；評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法；前期物業(yè)服務(wù)合同的主要條款和簽訂說(shuō)明；法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定的其他內(nèi)容。

約定投標(biāo)保證金、中標(biāo)后的履約保證金的，應(yīng)當(dāng)約定其數(shù)額及繳存方式。

（2）發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明擬招標(biāo)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目名稱(chēng)、地址、建筑面積、竣工交付使用時(shí)間等基本情況；投標(biāo)人的資格條件和投標(biāo)文件的遞交；獲取招標(biāo)文件途徑；招標(biāo)人名稱(chēng)、地址、聯(lián)系方式等主要事項(xiàng)。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)在南通市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站、公共資源交易平臺(tái)等公共媒介上發(fā)布。

投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)載明的事項(xiàng)參照招標(biāo)公告。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。

（3）資格審查。招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目特點(diǎn)選擇采用資格預(yù)審或者資格后審方式，對(duì)潛在投標(biāo)人或者投標(biāo)人進(jìn)行資格審查。

采用資格預(yù)審辦法對(duì)潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格審查的，應(yīng)當(dāng)發(fā)布資格預(yù)審公告、編制資格預(yù)審文件。采用資格后審的，應(yīng)當(dāng)在開(kāi)標(biāo)后評(píng)標(biāo)前，由評(píng)標(biāo)委員會(huì)按照招標(biāo)文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和方法對(duì)投標(biāo)人的資格進(jìn)行審查。

3.投標(biāo)。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件。投標(biāo)文件由投標(biāo)函、商務(wù)標(biāo)書(shū)和技術(shù)標(biāo)書(shū)組成。

（1）投標(biāo)函包括服務(wù)目標(biāo)、履約承諾等。

（2）商務(wù)標(biāo)書(shū)包括企業(yè)資信、企業(yè)文化、管理實(shí)力、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)以及其他物業(yè)服務(wù)以外的實(shí)質(zhì)性響應(yīng)等內(nèi)容。

（3）技術(shù)標(biāo)書(shū)包括根據(jù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)響應(yīng)的分項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)承諾，或者根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)響應(yīng)的投標(biāo)報(bào)價(jià)與費(fèi)用測(cè)算；應(yīng)急預(yù)案等管理制度；前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)需求清單以及對(duì)物業(yè)服務(wù)的其他實(shí)質(zhì)性響應(yīng)等內(nèi)容。其中，以物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為招標(biāo)內(nèi)容的，由投標(biāo)企業(yè)承諾相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理相關(guān)要求。

4.開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)。

（1）開(kāi)標(biāo)。符合開(kāi)標(biāo)條件的，招標(biāo)人當(dāng)眾宣布會(huì)場(chǎng)紀(jì)律和相關(guān)注意事項(xiàng)，當(dāng)眾拆封投標(biāo)文件并做好開(kāi)標(biāo)記錄，經(jīng)投標(biāo)人簽字確認(rèn)后由招標(biāo)人存檔備查。住宅物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)物業(yè)管理主管部門(mén)可以派人對(duì)開(kāi)標(biāo)過(guò)程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。

（2）評(píng)標(biāo)委員會(huì)。由物業(yè)管理方面的專(zhuān)家和招標(biāo)人代表組成，成員人數(shù)為五人以上單數(shù)，其中專(zhuān)家成員不得少于成員總數(shù)的三分之二。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專(zhuān)家成員，由招標(biāo)人在開(kāi)標(biāo)前的2日內(nèi)，向住宅物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)物業(yè)管理主管部門(mén)提出，從南通市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局建立的物業(yè)管理專(zhuān)家名冊(cè)中隨機(jī)抽取確定。成員名單在中標(biāo)結(jié)果確定前應(yīng)當(dāng)保密。

（3）評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件設(shè)定的評(píng)標(biāo)要求進(jìn)行綜合評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立評(píng)審。

評(píng)審?fù)稑?biāo)文件時(shí)，技術(shù)標(biāo)書(shū)采用暗標(biāo)方式。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)先對(duì)技術(shù)標(biāo)書(shū)進(jìn)行評(píng)定，再對(duì)商務(wù)標(biāo)書(shū)進(jìn)行評(píng)定。技術(shù)標(biāo)書(shū)評(píng)定時(shí)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)文件載明的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)或者物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照質(zhì)價(jià)相符的原則，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)行綜合評(píng)審。

（4）中標(biāo)。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告之日起3日內(nèi)在規(guī)定的公共媒介上公示中標(biāo)候選人，15日內(nèi)確定中標(biāo)人。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向住宅物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)物業(yè)管理主管部門(mén)提交評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件、中標(biāo)通知書(shū)，辦理中標(biāo)備案手續(xù)。

（三）業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)愿意繼續(xù)提供服務(wù)的，可以向業(yè)主委員會(huì)提交包括物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)、委派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具體情況等相關(guān)資料的方案。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿90日前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在原合同期限屆滿前續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會(huì)決定另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前60日書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)（合同對(duì)通知期限另有約定的除外），同時(shí)由業(yè)主委員會(huì)擬定選聘方案，選聘方案經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)后，以書(shū)面形式向全體業(yè)主公示不少于15日。

選聘方案應(yīng)當(dāng)包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用狀況、專(zhuān)業(yè)管理人員的配備和管理實(shí)績(jī)要求、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)合同期限、選聘方式等內(nèi)容。

業(yè)主大會(huì)決定以公開(kāi)招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)方式另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定開(kāi)展招投標(biāo)活動(dòng)。

（四）監(jiān)督管理

縣級(jí)物業(yè)管理主管部門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理，審批協(xié)議選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)，負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理招投標(biāo)備案工作，按照職責(zé)處理相關(guān)信訪投訴。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的具體工作，調(diào)處相關(guān)矛盾糾紛。

三、前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)

（一）基本要求

前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)，由建設(shè)單位向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)的支付、使用等進(jìn)行約定，所購(gòu)置的辦公設(shè)備和用品清單應(yīng)當(dāng)寫(xiě)進(jìn)前期物業(yè)投標(biāo)文件，并列入前期物業(yè)服務(wù)合同的附件。

（二）使用

前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)用于購(gòu)買(mǎi)物業(yè)辦公設(shè)備，以及開(kāi)展保安、保潔、綠化及工程維修服務(wù)必要的工具、器具、設(shè)備等固定資產(chǎn)，實(shí)行專(zhuān)款專(zhuān)用。不得用于物業(yè)服務(wù)用房裝修，不得用于購(gòu)買(mǎi)低值易耗品。

所購(gòu)固定資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將購(gòu)買(mǎi)的固定資產(chǎn)登記造冊(cè)。

（三）移交

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定將由前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)購(gòu)買(mǎi)的固定資產(chǎn)移交給業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人。

退出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何理由帶走或者損壞由前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)購(gòu)買(mǎi)的固定資產(chǎn)。

（四）監(jiān)督管理

縣級(jí)物業(yè)管理主管部門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，在建設(shè)單位辦理前期物業(yè)管理招標(biāo)中標(biāo)備案或物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗(yàn)備案手續(xù)時(shí)，查驗(yàn)前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)的約定情況。

四、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)

（一）交存時(shí)間

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“首次籌備經(jīng)費(fèi)”）由建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，持國(guó)有土地使用證、住宅物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)情況說(shuō)明、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、總平面圖等相關(guān)材料，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指定的專(zhuān)用賬戶(hù)繳存。

（二）交存標(biāo)準(zhǔn)

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照住宅物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃核準(zhǔn)總建筑面積（含地下建筑面積）每平方米0.4元的標(biāo)準(zhǔn)繳納首次籌備經(jīng)費(fèi)。單個(gè)住宅物業(yè)管理區(qū)域總費(fèi)用最高不超過(guò)10萬(wàn)元，最低不少于3萬(wàn)元。

（三）使用范圍

首次籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專(zhuān)款專(zhuān)用，主要用于首次業(yè)主大會(huì)籌備及會(huì)議期間所需的辦公用品、資料印刷、會(huì)務(wù)、宣傳、交通、通訊、誤餐補(bǔ)助以及按照有關(guān)規(guī)定聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)等必要費(fèi)用的支出。

首次業(yè)主大會(huì)經(jīng)籌備成立的，經(jīng)費(fèi)結(jié)余部分根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，可以用于業(yè)主委員會(huì)換屆改選等支出。

首次業(yè)主大會(huì)經(jīng)籌備未能成立的，經(jīng)費(fèi)結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）繼續(xù)保管。

（四）經(jīng)費(fèi)使用及管理

業(yè)主大會(huì)籌備組成立后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的使用范圍制定首次籌備經(jīng)費(fèi)預(yù)算，向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書(shū)面申請(qǐng)預(yù)支籌備經(jīng)費(fèi)。申請(qǐng)預(yù)支額度一般不超過(guò)本住宅小區(qū)籌備經(jīng)費(fèi)總額的60%。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)后及時(shí)核實(shí)并劃撥籌備經(jīng)費(fèi)預(yù)支款。

籌備組應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)核實(shí)批準(zhǔn)的預(yù)算列支首次籌備經(jīng)費(fèi)。需要調(diào)整預(yù)算經(jīng)費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)事先征得街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書(shū)面同意。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后10個(gè)工作日內(nèi)，籌備組應(yīng)當(dāng)將首次籌備經(jīng)費(fèi)使用情況，包括經(jīng)費(fèi)開(kāi)支原始憑證、預(yù)算執(zhí)行報(bào)告等資料，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于7日。

公示期間業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，可以向籌備組實(shí)名提出意見(jiàn)和建議，籌備組應(yīng)當(dāng)及時(shí)解釋說(shuō)明，協(xié)調(diào)解決。

（五）經(jīng)費(fèi)核銷(xiāo)

籌備經(jīng)費(fèi)使用情況經(jīng)公示無(wú)異議后，籌備組應(yīng)當(dāng)及時(shí)向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）申請(qǐng)核銷(xiāo)首次籌備經(jīng)費(fèi)，并提供以下材料：

1.經(jīng)費(fèi)使用情況；

2.符合財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理要求的原始憑證；

3.預(yù)算執(zhí)行報(bào)告等資料以及其公示情況；

4.業(yè)主對(duì)首次籌備經(jīng)費(fèi)使用情況的意見(jiàn)以及建議。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)自收到核銷(xiāo)申請(qǐng)之日起10個(gè)工作日內(nèi)完成審核。核定首次籌備經(jīng)費(fèi)低于預(yù)支額度的，核銷(xiāo)申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將差額部分退還至籌備經(jīng)費(fèi)專(zhuān)戶(hù)。核定首次籌備經(jīng)費(fèi)超出預(yù)支額度的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)于30日內(nèi)向核銷(xiāo)申請(qǐng)人撥付超出部分。核定首次籌備經(jīng)費(fèi)超出首次籌備經(jīng)費(fèi)交存總額的，超出部分由核銷(xiāo)申請(qǐng)人自行承擔(dān)。

首次業(yè)主大會(huì)經(jīng)籌備成立的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將銀行賬戶(hù)設(shè)立情況書(shū)面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。經(jīng)核銷(xiāo)后，首次籌備經(jīng)費(fèi)如有結(jié)余的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)于接到告知后30日內(nèi)將首次籌備經(jīng)費(fèi)結(jié)余部分轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金賬戶(hù)。

（六）監(jiān)督管理

縣級(jí)物業(yè)管理主管部門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)首次籌備經(jīng)費(fèi)管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)管，查驗(yàn)建設(shè)單位繳存首次籌備經(jīng)費(fèi)的情況，處理相關(guān)投訴、舉報(bào)。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)監(jiān)督建設(shè)單位繳存首次籌備經(jīng)費(fèi)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)首次籌備經(jīng)費(fèi)的設(shè)賬、支取、使用、核銷(xiāo)等日常監(jiān)管工作，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理相關(guān)矛盾糾紛。

五、附則

（一）本規(guī)定自2026年1月1日起施行，有效期至2030年12月31日?！丁词姓P(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)〉的實(shí)施細(xì)則》（通房發(fā)〔2009〕67號(hào)）同時(shí)廢止。

（二）本規(guī)定未盡事宜，按照國(guó)家、省相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。如有相應(yīng)法律法規(guī)和政策出臺(tái)，按照法律法規(guī)和政策執(zhí)行。

“小物業(yè)”牽動(dòng)“大民生”，物業(yè)管理早已超越簡(jiǎn)單的保潔、保修范疇，成為衡量一座城市治理精度與民生溫度的重要標(biāo)尺。

南通新版的物業(yè)管理?xiàng)l例，將深刻推動(dòng)物業(yè)管理的深刻轉(zhuǎn)型，助力人民安居。

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