海南封關了，自由貿易港正式起航了！

海南房價，會因此而大漲嗎？

近期，關于海南的新聞特別多，如果你不了解歷史，很容易被這類重大的利好新聞炒作沖昏頭腦，覺得海南將會一躍而起，成為第二個香港、第二個新加坡、第二個迪拜。

什么是歷史呢？

我們需要從兩個層面觀察歷史。

第一個層面：自由貿易港的前世今生

2018 年，國家給海南一個大紅包，就是國際自由貿易港，但自由貿易港的性質跟自由貿易區(qū)是相似的。

2013 年，我國設立了第一個自由貿易區(qū)，地點在上海，面積28平方公里，只是在上海圈了很小的地方，作為全國的試驗田。

當時關于利好的炒作，遠大于當前關于海南封關的炒作，因為當時是一個新生事物。

包含老楊在內的很多上海市民，以為去自貿區(qū)里面買一些進口商品就可以免稅了，這個進口商品的價格會比自貿區(qū)之外的地方購買要便宜很多很多。

后來的事實很清楚，根本就不是那回事兒！

作為普通居民、普通消費者，很難從自貿區(qū)里面獲得直接的、直觀的一些特殊利益。

另外，也可以觀察一下資本市場。2013 年，上海自貿區(qū)宣布之后，跟自貿區(qū)相關的股票連續(xù)拉升，我記得外高橋當時連續(xù)拉升了十幾個漲停板。

而2018 年宣布海南設立自貿港以來，海南的相關上市公司股價漲了多少？他們的漲幅，遠不及當年的上海自貿區(qū)落地的時候。

對一般人來說，其實過去海南就有免稅品商店，老楊曾經(jīng)還在海南買過東西，包含一塊進口手表。

現(xiàn)在，只不過是把免稅區(qū)域放大了，整個海南成為了自由貿易港。

第二個層面，海南這塊神奇的土地

這塊土地的特殊之處，是一個超大型的熱帶海島，它的地理風貌跟全國其他地區(qū)是大不相同。

也正因為如此，它在歷史上曾經(jīng)多次受到國家政策的眷顧，這次設立自由貿易港是第三次。

前兩次分別是：第一次是 1988 年，海南成為全國最大的特區(qū)，其他四個特區(qū)都是城市，包含深圳、廈門、珠海、汕頭，只有海南是全省。

這個優(yōu)惠政策給到海南之后，海南就成為全國投機風氣最濃重的地區(qū)。

一類是投機炒作商品，尤其是進口商品，包含小汽車等等；

另外一類就是投資投機房地產(chǎn)，全國第一個房地產(chǎn)泡沫就發(fā)生在海南。

1993 年 6 月份，國家出臺嚴厲的調控政策，很快就把海南的房地產(chǎn)泡沫給刺破了。

樓市最瘋狂的時候，全海南的平均房價是五千塊錢一平米，之后連續(xù)下跌了將近十年，房價暴跌八成左右。

好在只是一個區(qū)域性的泡沫，當時中國很多城市還沒有商品房，所以當時它并沒有對全國的房地產(chǎn)市場形成什么影響和沖擊。

現(xiàn)在回頭再看，1988 年就把海南設立為最大的經(jīng)濟特區(qū)，但過去30多年，海南的經(jīng)濟發(fā)展成就遠不及深圳，明顯不如廈門和珠海。

當年給了這么大一個紅包，海南都沒能發(fā)展起來，真的是太不爭氣了。

海南這仔長得太靚，一次不爭氣沒關系，仍是爹媽心頭愛。

到了 2009 年 12 月份，國家又給海南送了一個大紅包，那就是批準設立國際旅游島。

這個消息一公布，海南又瘋了，尤其是房地產(chǎn)市場暴漲，開發(fā)商炒地皮、散戶炒房子，那種高度的亢奮感，幾乎是重新回到了八十年代末、九十年代初。

如今，十幾年又過去了，各位可以評判一下海南這個國際旅游島的建設情況怎么樣？

在老楊看來，總體來看還是低于預期的。

過去幾十年，給了兩次機會，發(fā)了兩個大紅包，海南都沒有按照預期崛起。

那么 2018 年以來的第三次機會，也就是成立自由貿易港，海南能崛起嗎？

海南會汲取前兩次的教訓嗎？

其實，這個命題比較大！

一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，需要天時、地利、人和等多項因素、多種資源的匯聚。

過去兩次政策紅包后，并沒取得應有的成功，說明海南仍存明顯短板。

展望未來十年、二十年海南的經(jīng)濟走勢和樓市發(fā)展，值得大家關注，但不宜過度樂觀。