近日，廣東省汕頭市東方園區(qū)南區(qū)居民陳女士反映，其所住的單元樓準(zhǔn)備加裝一部電梯，勢(shì)必將對(duì)其所居住的二樓房屋結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，因此一直就此事和當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)溝通。但直到今年11月份四部門(mén)的聯(lián)合審核意見(jiàn)通過(guò)之后，她才知道加裝電梯竟然還要砸掉她家購(gòu)買(mǎi)的部分露臺(tái)面積。 根據(jù)施工方案的公告，加裝電梯工程將于12月22日動(dòng)工，陳女士質(zhì)疑為何在雙方未達(dá)成一致情況下就準(zhǔn)備強(qiáng)行動(dòng)工。 12月21日，加裝電梯的施工負(fù)責(zé)人陳某某回應(yīng)，要砸的地方并不是所謂的露臺(tái)，而是露臺(tái)墻體連接處“飄出來(lái)”的部分，這部分面積屬于業(yè)主共有面積，方案也在居委會(huì)備案。林苑居委會(huì)主任林某某就此事婉拒了記者的電話(huà)采訪(fǎng)，表示需要見(jiàn)面溝通。紅星新聞?dòng)浾呔痛耸轮码娚穷^金平區(qū)東方街道辦，工作人員表示將會(huì)反映給相應(yīng)部門(mén)跟進(jìn)處理。

▲陳女士家中的露臺(tái)

業(yè)主反映：

單元樓加裝電梯需砸掉部分涉及自家露臺(tái)

出示發(fā)票稱(chēng)露臺(tái)面積系購(gòu)房所得

今年5月30日，陳女士所在的單元樓下張貼了一份《既有住宅增設(shè)電梯項(xiàng)目協(xié)議書(shū)》，顯示本單元相關(guān)業(yè)主同意在本單元（東方園南區(qū)小區(qū)25幢1梯）增設(shè)載客電梯一部。該棟樓一共有21位業(yè)主，除了102、202、203三位業(yè)主未簽字同意，其他業(yè)主均簽字表示同意。102房就是陳女士家。

紅星新聞?dòng)浾咴谏穷^市人民政府官網(wǎng)上查閱到《關(guān)于印發(fā)汕頭市開(kāi)展既有住宅增設(shè)電梯工作的實(shí)施意見(jiàn)的通知》，該意見(jiàn)實(shí)施條件的第二條規(guī)定：增設(shè)電梯應(yīng)當(dāng)經(jīng)該棟（梯）房屋專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。如果增設(shè)電梯擬占用業(yè)主專(zhuān)有部分的，應(yīng)當(dāng)一并征得該專(zhuān)有部分業(yè)主的同意。對(duì)于與該棟（梯）住宅連為一體，但功能分區(qū)清晰明確且不使用住宅樓梯、可以獨(dú)立使用的其他建筑功能部分，不納入上述計(jì)算范圍。

但同時(shí)第三條也明確指出，實(shí)施主體應(yīng)就增設(shè)電梯設(shè)計(jì)方案、資金概算及籌集方案、電梯維護(hù)保養(yǎng)方式及費(fèi)用分?jǐn)偡桨浮?duì)權(quán)益受損業(yè)主的補(bǔ)償費(fèi)用籌集方案、電梯的使用管理者等問(wèn)題達(dá)成書(shū)面一致意見(jiàn)。

陳女士告訴紅星新聞?dòng)浾撸m然目前業(yè)主同意的人數(shù)達(dá)到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，但是安裝電梯需要砸掉和臥室相連接的露臺(tái)中的部分面積。如果砸掉這部分面積勢(shì)必要影響房屋結(jié)構(gòu)的安全性。陳女士向紅星新聞?dòng)浾叱鍪玖?994年父母購(gòu)買(mǎi)該房屋時(shí)的發(fā)票，顯示房屋面積為115.47平方米，單價(jià)為2600元/平米。露臺(tái)面積為36.41平方米，單價(jià)為390元/平米。但陳女士家中房屋產(chǎn)權(quán)證中，顯示房屋面積為115.47平方米，露臺(tái)并不包含在內(nèi)。

紅星新聞?dòng)浾攉@得的照片顯示，陳女士所居住的單元樓一層為商鋪，二層才是住戶(hù)。從其家中臥室的門(mén)走出來(lái)就是露臺(tái)，露臺(tái)的最外邊緣加裝了一層護(hù)欄，這層往里大約五六十厘米處又加裝了一層護(hù)欄。第二道護(hù)欄再往里的面積已全部鋪上了瓷磚，平時(shí)當(dāng)作陽(yáng)臺(tái)晾曬衣物。陳女士說(shuō)中間那部分同樣是露臺(tái)面積，只不過(guò)因?yàn)橘I(mǎi)房時(shí)那里留有水管，因此就沒(méi)有鋪設(shè)瓷磚，而目前要拆除的部分就是這第一層護(hù)欄和第二層護(hù)欄之間的面積。

▲紅款部分為因增設(shè)電梯要砸掉的區(qū)域

業(yè)主稱(chēng)向社區(qū)申訴未獲回執(zhí)

公告顯示加裝電梯工程明日開(kāi)始施工

根據(jù)《關(guān)于印發(fā)汕頭市開(kāi)展既有住宅增設(shè)電梯工作的實(shí)施意見(jiàn)的通知》規(guī)定，在公示期間，對(duì)增設(shè)電梯有異議的，應(yīng)由利害關(guān)系人實(shí)名書(shū)面向社區(qū)居委會(huì)提出，社區(qū)居委應(yīng)按規(guī)定出具收件回執(zhí)。10月13日，在單元樓下金苑社區(qū)張貼了《既有住宅增設(shè)電梯征詢(xún)意見(jiàn)公示》。

陳女士表示，他們?cè)诮衲?月20日就此事向金苑社區(qū)提交申訴書(shū)，但并沒(méi)有收到回執(zhí)。紅星新聞?dòng)浾攉@得了陳女士當(dāng)天拍攝的視頻畫(huà)面，在提交完材料后陳女士要求工作人員出具回執(zhí)，但是對(duì)方卻表示，金苑社區(qū)沒(méi)有開(kāi)具回執(zhí)的規(guī)定，因此無(wú)法提供。

但11月17日，單元樓下張貼了《既有住宅增設(shè)電梯聯(lián)合審查意見(jiàn)表》，顯示該項(xiàng)目經(jīng)過(guò)金平區(qū)自然資源、住建、市場(chǎng)監(jiān)管、城管局四部門(mén)的聯(lián)合審查。紅星新聞?dòng)浾哌�獲得了此次電梯設(shè)計(jì)的圖紙，顯示在該棟樓東處擬加建電梯，但是該圖紙并未顯示要砸掉陳女士家露臺(tái)連接的部分面積。也正是在此次公示之后，施工隊(duì)的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴陳女士，加裝電梯需要砸掉一部分露臺(tái)面積。

▲涉事單元樓增設(shè)電梯的首次項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖

陳女士還向紅星新聞?dòng)浾咛峁┝艘环?1月19日與金苑社區(qū)、業(yè)主代表溝通此事的錄音。居委會(huì)主任林某表示：“（加裝電梯）他們肯定多少會(huì)受到影響，這是擺出來(lái)的事實(shí)，為什么要補(bǔ)償，就是損害了才要補(bǔ)償，沒(méi)影響到怎么會(huì)要補(bǔ)償�！倍鴺I(yè)主代表吳某某表示將不妨礙陳女士一家的利益。

12月20日，單元樓門(mén)上又張貼了一張公告，顯示此次施工將于22日動(dòng)工�！拔覀兊呐P室跟露臺(tái)是一體的，從臥室走出來(lái)直接就是露臺(tái)�！标惻空f(shuō)這是一棟超過(guò)三十年年齡的房子，加裝電梯安裝連廊后，必然影響房子的結(jié)構(gòu)和安全。“我們的第一訴求是希望停止項(xiàng)目，或者重新審查，給出合理安全的方案。如果確實(shí)沒(méi)有辦法更改方案，施工之前肯定是要跟我們談好賠償?shù)�，從沒(méi)見(jiàn)過(guò)沒(méi)有協(xié)商好強(qiáng)行施工的案例。”

當(dāng)?shù)亟洲k工作人員稱(chēng)會(huì)反映給相應(yīng)部門(mén)

施工方表示施工方案已備案

12月21日，紅星新聞?dòng)浾咧码姶舜问┕へ?fù)責(zé)人陳某某，對(duì)方告訴記者要砸的地方并不是所謂的露臺(tái)，而是露臺(tái)墻體連接處“飄出來(lái)”的部分，要砸掉的部分在50厘米寬度左右，并且這部分面積屬于業(yè)主共有面積。

陳某某說(shuō)，目前能確定的是明天就要施工，至于陳女士未能和街道辦、社區(qū)達(dá)成一致意見(jiàn)，需要多方坐下來(lái)一起協(xié)商�！拔覀円膊皇钦f(shuō)要為難誰(shuí)，也不會(huì)說(shuō)強(qiáng)制性要怎么搞，還是有協(xié)商的余地的。”陳某某表示，陳女士說(shuō)要砸掉的面積屬于他們家所有，需要拿出產(chǎn)權(quán)證明�！拔覀兪墙�(jīng)過(guò)區(qū)里面幾個(gè)部門(mén)層層審批的，不是說(shuō)隨便亂來(lái)的，她有異議就去找街道，要不然就是走行政復(fù)議，把這個(gè)審批文件撤回去，那我們就認(rèn)了�！�

對(duì)于公示的設(shè)計(jì)圖紙為何沒(méi)有顯示要砸掉的面積，陳某某解釋稱(chēng)那只是初稿部分，具體的設(shè)計(jì)方案經(jīng)過(guò)金苑社區(qū)蓋章同意的，如果陳女士有異議可以申請(qǐng)去金苑社區(qū)調(diào)取檔案�！拔覀円蚕Ｍ麉f(xié)調(diào)做到左鄰右里都開(kāi)心。作為施工方也不想搞到那個(gè)傷和氣的地步，能協(xié)調(diào)得好是最好的。”

當(dāng)天，紅星新聞?dòng)浾呔痛耸轮码娊鹪飞鐓^(qū)居委會(huì)主任林某某，對(duì)方婉拒了記者的采訪(fǎng)，表示如果要溝通此事需要周一到街道辦面談。隨后，記者致電汕頭金平區(qū)東方街道辦，接線(xiàn)工作人員表示將會(huì)反映給相應(yīng)部門(mén)跟進(jìn)處理。

律師分析：

爭(zhēng)議核心在于拆除部分是否屬業(yè)主專(zhuān)有部分

北京澤亨律師事務(wù)所胡磊律師分析認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)行法律和汕頭市相關(guān)政策，既有住宅增設(shè)電梯需要滿(mǎn)足業(yè)主專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主同意，這一條件在本案中已經(jīng)達(dá)成。然而，政策特別強(qiáng)調(diào)，如果增設(shè)電梯會(huì)占用某個(gè)業(yè)主的專(zhuān)有部分，必須另外征得該業(yè)主的明確同意，這實(shí)際上賦予受直接影響的業(yè)主否決權(quán)。

本案的核心爭(zhēng)議在于要拆除的部分是否屬于陳女士的專(zhuān)有部分。她提供了當(dāng)年購(gòu)房發(fā)票，顯示露臺(tái)面積單獨(dú)計(jì)價(jià)，且多年來(lái)實(shí)際獨(dú)占使用、鋪設(shè)瓷磚并直接連通臥室，這些事實(shí)支持該區(qū)域具有專(zhuān)有性質(zhì)，即使房產(chǎn)證未登記面積——老房屋常見(jiàn)此類(lèi)情況——權(quán)屬仍可通過(guò)占有使用證據(jù)主張。

目前項(xiàng)目雖通過(guò)四部門(mén)聯(lián)合審查，但審查主要針對(duì)規(guī)劃和安全合規(guī)，并不取代對(duì)個(gè)別業(yè)主專(zhuān)有權(quán)的保護(hù)。同時(shí)，陳女士明確反對(duì)，且雙方尚未就補(bǔ)償達(dá)成書(shū)面協(xié)議，施工方強(qiáng)行公告不久便動(dòng)工，明顯未盡充分協(xié)商義務(wù)。相關(guān)部門(mén)和施工方無(wú)權(quán)在未取得陳女士同意或未達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的情況下強(qiáng)制拆除該部分面積。這不僅違反汕頭市既有住宅增設(shè)電梯實(shí)施意見(jiàn)的強(qiáng)制性要求，也可能侵害其物權(quán)。

陜西漢廷律師事務(wù)所律師魏楨培律師分析認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條，露臺(tái)要成為專(zhuān)有部分的組成部分，需滿(mǎn)足三個(gè)條件：1.需要符合規(guī)劃，不能是違建；2.物理上獨(dú)立區(qū)分，使用上專(zhuān)屬于特定房屋；3.建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已列入買(mǎi)賣(mài)合同。

本案中，該露臺(tái)已經(jīng)存續(xù)近三十年，只有通過(guò)陳女士家的臥室方可進(jìn)入，而且在事實(shí)上也已經(jīng)由陳女士家庭獨(dú)占使用多年。陳女士提供了1994年的購(gòu)房發(fā)票，明確載明其支付了對(duì)價(jià)購(gòu)買(mǎi)該36.41平方米的露臺(tái)，這表明該露臺(tái)在原始銷(xiāo)售時(shí)已被建設(shè)單位列為與特定房屋相關(guān)聯(lián)的附屬部分。因此，傾向于認(rèn)為該露臺(tái)是陳女士專(zhuān)有權(quán)的延伸，而非施工方所稱(chēng)的“公共區(qū)域”。

魏楨培律師指出，基于前述分析意見(jiàn)，并本著保護(hù)公民合法私有財(cái)產(chǎn)這一基本法律原則，建議當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)在動(dòng)工之前能夠與陳女士進(jìn)行溝通協(xié)商，充分考慮到陳女士對(duì)于該露臺(tái)的長(zhǎng)期以來(lái)形成的權(quán)益狀態(tài)，以及如果拆除可能對(duì)其房屋安全、采光、隱私等造成不利影響。老舊小區(qū)加裝電梯本就是惠及萬(wàn)家的民生工程，有關(guān)部門(mén)在具體落實(shí)過(guò)程中，也應(yīng)當(dāng)切實(shí)尊重并保護(hù)每一位公民的合法權(quán)益。

紅星新聞?dòng)浾?鐘夢(mèng)哲

編輯 鄧旆光

審核 官莉