全文共2244字，閱讀大約需要5分鐘

盡管開業(yè)時間接近，但通州區(qū)蓮花薈、灣里與海淀區(qū)中關(guān)村大融城的定位有著明顯差異，卡位不同細(xì)分市場。

北京商報記者丨王維祎

從科技創(chuàng)新核心區(qū)到北京城市副中心，2025年末的北京商業(yè)市場迎來一波集中開業(yè)潮。

近日，中關(guān)村大融城東區(qū)正式開業(yè)。此前，該項目西區(qū)已開業(yè)，以餐飲消費(fèi)品牌為主；東區(qū)開業(yè)后，補(bǔ)齊了區(qū)域內(nèi)的品牌商品消費(fèi)供給。另外，位于通州區(qū)的蓮花薈、灣里將于年內(nèi)正式開業(yè)運(yùn)營，發(fā)力年末的消費(fèi)旺季。值得關(guān)注的是，新開、將開業(yè)項目在為區(qū)域消費(fèi)精準(zhǔn)補(bǔ)位。新項目的“組團(tuán)”入市也是對消費(fèi)韌性的集中呈現(xiàn)。

密集亮相

沖刺消費(fèi)旺季

12月的北京，寒意漸濃，商業(yè)零售市場愈發(fā)熱鬧。在元旦、春節(jié)雙節(jié)消費(fèi)旺季來臨前夕，多個商業(yè)項目選擇在此時密集開業(yè)或試營業(yè)，試圖抓住全年最具消費(fèi)潛力的時間窗口，為年度業(yè)績沖刺注入強(qiáng)心劑。

位于海淀區(qū)核心地帶的中關(guān)村大融城東區(qū)已正式開業(yè)。該項目東區(qū)引入超過60家首店。此外，項目東區(qū)還引入COACH概念店、gaga旗艦店、西西弗城市定制店等。

中關(guān)村大融城也注重場景營造，東區(qū)開業(yè)當(dāng)天布置“線條小狗”主題美陳布置，接下來還將開展戶外燈光展、戲劇節(jié)等活動，增加項目的社交屬性。

不僅是海淀區(qū)，北京商報記者了解到，通州區(qū)蓮花薈、灣里也將于年底前開業(yè)。其中，灣里已經(jīng)開始試營業(yè)，并將于12月26日正式開業(yè)。灣里主力業(yè)態(tài)項目——王府井WellTown聚焦文化藝術(shù)、運(yùn)動體驗、環(huán)球美食、親子娛樂四大板塊，引入城市首店、區(qū)域首店及特色旗艦店，集合了450多個品牌。

另外，蓮花薈開業(yè)在即，它由原本的大賣場變身為“鄰里生活空間”。據(jù)悉，該項目引入華為、小米等科技零售，開設(shè)肯德基、星巴克及眾多餐飲店。蓮花薈部分臨街門店已營業(yè)。

上述三家商業(yè)項目區(qū)位各異，但不約而同地選擇在年末入市。搶占元旦、春節(jié)雙節(jié)消費(fèi)檔期，利用節(jié)日氛圍和消費(fèi)意愿高漲的時機(jī)，是為商業(yè)項目快速聚集人氣、打響知名度的方法。中國城市發(fā)展研究院投資部副主任袁帥表示，節(jié)假日是全年消費(fèi)目標(biāo)實現(xiàn)的重要節(jié)點(diǎn)，年末假日消費(fèi)潛力不容小覷。新商業(yè)體的開業(yè)，不僅是簡單的空間新增，更是對消費(fèi)升級趨勢的積極回應(yīng)，試圖以更優(yōu)質(zhì)的供給激活潛在需求，為年末消費(fèi)市場再添一把火。

定位差異

勾勒區(qū)域商業(yè)版圖

盡管開業(yè)時間接近，但通州區(qū)蓮花薈、灣里與海淀區(qū)中關(guān)村大融城的定位有著明顯差異，卡位不同細(xì)分市場。

長期以來，海淀區(qū)，尤其是中關(guān)村一帶，匯聚了頂尖的科技人才與高校資源，但其商業(yè)豐富度與北京企業(yè)區(qū)域存在一定差距。中關(guān)村大融城東區(qū)的開業(yè)，填補(bǔ)了部分品牌的布局“空白區(qū)”。據(jù)中關(guān)村大融城方面介紹，項目東區(qū)的3.1 Phillip lim、Chili's等11家品牌為北京首店，alexanderwang、MM6 Maison Margiela、DIESEL、EXI.T等26家品牌為京西首店、TORY BURCH、SHAKE SHACK、BUTTERFUL& CREAMOROUS黃油與面包等24家品牌為海淀首店。項目還將通過極具設(shè)計感的建筑空間、系列藝術(shù)文化IP活動等持續(xù)吸引客流。

灣里一直備受關(guān)注，其位置與北京環(huán)球影城的毗鄰，運(yùn)營方對它的定位承接環(huán)球影城龐大的游客流量，并致力于將其轉(zhuǎn)化為過夜消費(fèi)和深度體驗消費(fèi)。而且，灣里項目組合，涵蓋了諾嵐酒店、王府井WellTown、汀云小鎮(zhèn)及灣里當(dāng)代藝術(shù)中心，形成了多業(yè)態(tài)融合的綜合體。

與前兩者的“高端消費(fèi)”“商文旅多業(yè)態(tài)融合”不同，蓮花薈的轉(zhuǎn)型服務(wù)于社區(qū)。蓮花薈的升級仍保留卜蜂蓮花超市作為主力，同時，擴(kuò)充了餐飲、兒童娛樂、生活服務(wù)等配套業(yè)態(tài)。

對應(yīng)區(qū)域消費(fèi)特色，商業(yè)項目展現(xiàn)了北京商業(yè)市場在細(xì)分領(lǐng)域精耕細(xì)作的成熟趨勢�？品降弥菐煅芯控�(fù)責(zé)人張新原表示，區(qū)域型項目的“精準(zhǔn)補(bǔ)位”應(yīng)三者兼顧，分層次推進(jìn)。項目運(yùn)營方要針對特定客群的生活缺口，如親子家庭、年輕上班族的即時需求，形成高頻消費(fèi)基礎(chǔ)；再通過差異化品牌矩陣補(bǔ)齊區(qū)域商業(yè)短板，避免同質(zhì)化競爭；同時，項目以場景升級強(qiáng)化項目辨識度，例如打造社區(qū)公共空間或主題街區(qū)，將消費(fèi)需求轉(zhuǎn)化為情感連接。

供給豐榮

長期吸引力待鍛造

新商業(yè)項目的集中開業(yè)，豐富了市場供給，商業(yè)企業(yè)也更關(guān)注，在競爭環(huán)境下，項目如何保持新鮮感，從而真正激活消費(fèi)并實現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營？張新原表示，新項目開業(yè)期破局的關(guān)鍵抓手在于“事件驅(qū)動+流量錨點(diǎn)+在地融合”，即通過具有話題性的活動制造聲量；同時打造1—2個區(qū)域獨(dú)有的“流量型業(yè)態(tài)”形成持續(xù)吸引力；此外，項目需通過分析租戶組合的季度銷售數(shù)據(jù)與客群反饋，迭代約20%的末位品牌，補(bǔ)充新鮮感，使項目成為“常來常新”的生活方式目的地。

袁帥也提到，運(yùn)營者要靈活調(diào)整項目內(nèi)租戶組合，根據(jù)市場變化與消費(fèi)者反饋，實時淘汰業(yè)績不佳租戶，引入新興熱門品牌，優(yōu)化業(yè)態(tài)布局。營銷活動要持續(xù)創(chuàng)新，舉辦各類主題活動、文化演出、親子活動等，吸引不同客群。加強(qiáng)與消費(fèi)者互動，通過會員系統(tǒng)收集反饋，針對性改進(jìn)服務(wù)。

線上消費(fèi)持續(xù)滲透，線上線下融合的消費(fèi)模式更受青睞，消費(fèi)者期望在購物過程中享受便捷與高效。新開項目要捕捉這些機(jī)遇，需精準(zhǔn)定位目標(biāo)客群，依據(jù)其需求打造特色主題空間。袁帥表示，項目可以嘗試針對年輕群體打造潮流科技主題區(qū)，引入互動體驗裝置。在品牌引入上，注重高端與小眾品牌搭配，滿足個性化需求。同時，項目需要強(qiáng)化線上線下融合，搭建線上購物平臺與線下體驗場景，實現(xiàn)無縫對接。利用大數(shù)據(jù)分析消費(fèi)者行為，精準(zhǔn)推送營銷信息，提升消費(fèi)體驗，在年末消費(fèi)旺季中脫穎而出。

編輯丨汪乃馨

圖 片丨北京商報、視覺中國