北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

小紅門的江南山水您了解嗎？別墅小區(qū)，有聯(lián)排和獨棟，從性質(zhì)來講應該算很稀缺吧？我看地段的產(chǎn)業(yè)和配套不是很強，但綠化環(huán)境是很不錯的，離我工作地點也不遠，所以有意向購買。但是畢竟價格達到1000萬以上，所以對保值方面還是有所考慮的。

A：

1、談不上了解，主要是這板塊的規(guī)模不大，沒幾個小區(qū)，前些年又大部分都是沒下房本的回遷房。所以很少去，對商品房小區(qū)也沒怎么關注。

2、稀缺怎么說呢？這是個相對的概念，不是東西少就叫稀缺，而是說想要的人多，遠遠大于供應量的才叫稀缺，也就是供少于求才算真正的稀缺。否則就跟我似的，天下只有一個老章，但沒人愿意出高價雇我搬磚，那還算稀缺嗎？而全天下美女千千萬，但追求的男人更多，所以彩禮才水漲船高的。

房子也是如此，從數(shù)量來講別墅肯定算稀缺，但只是想要的人多，真正能掏錢買的不多，所以價格走勢普通，從保值升值來講算不上稀缺。

3、產(chǎn)業(yè)和配套對于別墅來講意義不大，不如綠地更重要。所以既然有意向就買吧，房子是用來住的，其他的都是副產(chǎn)品。

4、保值角度簡單說兩句吧，到目前為止很一般。這小區(qū)是2010年前后開發(fā)的，當年的售價是聯(lián)排3萬，獨棟4/5萬。還有公寓普宅，應該是2.5萬左右吧，約等于當時北京的大盤均價。

那十多年過去了，我剛才看了看網(wǎng)上的報價，聯(lián)排漲到4萬，獨棟仍然5萬左右，普宅也4/5萬吧。而北京大盤現(xiàn)在6萬左右，您覺得哪種產(chǎn)品的保值好？

5、總之就這情況，我沒什么建議，只能說房子是用來住的，別墅類產(chǎn)品更是典型的自住為主，或者說是消費大于投資。所以還是多考慮通勤和自住吧，其他的別期望值太高。

僅供參考。

二

Q:

請問，我前些年買的望京西園的房子，經(jīng)濟適用房，但因為聽說是商品房的手續(xù)才買的，本以為升值好，但實際上跟周邊小區(qū)比還不如呢?，F(xiàn)在是孩子大了得再買一套，我想賣掉這套兩居后再添錢買北京香頌的一套兩居一套一居，請問從自住和保值角度合適嗎？

A：

1、西園三區(qū)的吧？最早叫望京新城A4區(qū)。銷售時不是商品房的手續(xù)，只能說最早設計開發(fā)時是按商品房辦理的審批和定位，后來是1998年要求開發(fā)商推出經(jīng)適房，城建集團來不及，所以就把商品房按照經(jīng)適房的性質(zhì)出售了。

占到便宜的都是第一批業(yè)主，價格相對來說低的多。但您這估計買的是二手的，弄不好也是行情好的時候，再加上塔樓和行情的原因，所以沒占到什么便宜唄。

2、換到北京香頌，理論上沒什么不合適的。居住體驗肯定是提高了，保值角度來說既然是在同一個大板塊之內(nèi)，又都是普宅，那就不會有什么太大的差距。

不過多說一句，北京香頌屬于很好的小區(qū)，但地段兒不算太強，稍微偏了點兒，所以價格走勢也不太強?？梢哉f是挺好的小區(qū)吃了虧，但也可以說相對的性價比更高。

3、所以如果是注重自住的話我認為挺合適的，尤其這種時期肯定都沒泡沫。但從投資角度期望值別太高，這地段兒近些年不如望京東部北部的受追捧。

僅供參考。

三

Q:

請問，雖然是入學人口大趨勢下降，但最牛學區(qū)的還有投資價值嗎？比如德勝的小戶型，裕中的一居室現(xiàn)在能租5000多，有持有的必要嗎？

A：

1、您現(xiàn)在是想買還是賣??？看口氣好像是名下有一套裕中的一居室是嗎？再或者說您是有錢+想買？是上學為主還是純投資？

2、簡單說吧，如果是手里有房，那常規(guī)建議是趁著溢價還高的時候賣掉。畢竟這種占坑房的溢價率太高了，像40平左右的一居室都至少500來萬，但只能租5000多，那租售比就至少1000?？杀本┈F(xiàn)在的平均值才500多，旁邊朝陽的安貞西里就是這數(shù)值，同樣面積的小戶型才200多萬。

那這說明什么？說明德勝占坑兒房的溢價率高達40%以上唄，甚至500多萬里有一半都是學區(qū)價值，您覺得風險大不大？過了高峰期，宜居的好房子或許還能支撐住溢價，畢竟房子是用來住的，各項兼顧的好資源才更稀缺。但這純靠學區(qū)價值的就說不好了，至少是風險大，而且溢價部分也收不到租金。那留著的優(yōu)勢在哪里？

3、如果是有錢想買，那純投資就不建議了，理由如上。但如果是為了孩子上學那就沒什么說的了，不買也得買唄，只要別對投資抱太高期望值就行。

僅供參考。

四

Q:

我看了您點評小紅門別墅的，我也關注這里，只不過看的是普通住宅。請問這里的地段兒真的很差嗎？未來有沒有將來改善的可能，從保值的角度。

A：

1、我沒說這里的地段兒差，只是說相對不太強而已，我犯不上找罵。而且咱們學的都是辯證法，任何事物都有兩面性，對于商品就是優(yōu)劣勢。那如果房價走勢略弱，從投資角度算劣勢，但從自住角度就是優(yōu)勢了。

更典型的可以看鶴崗，房價下跌十多年了，對于投資的來說是虧了，但對于就想買房自住的來說還越來越合適呢，居住的性價比也越來越高。

2、將來肯定有改善的可能，事物都是曲折發(fā)展的，北京的所有板塊也都一直在發(fā)展。只不過多說一句，發(fā)展的速度是有可能不太一樣的，導致板塊的房價+土地價值也受到影響。

這就跟人似的，大多數(shù)人的出身+能力其實都差不多，但就因為所處的環(huán)境不同，或許發(fā)展的速度和高度也就不同。這就沒必要舉例子了，我想表達的是跟自身的關系不大，所處的環(huán)境才是平臺的支撐所在。

房子也一樣，我上次說過，江南山水的普宅在2010年是2.5萬左右，跟同時期亦莊的同檔次樓盤價格差不多。比如典型的林肯公園，當時70年普宅的價格還不如江南山水呢，才2萬，因為離市區(qū)更遠。但十多年過去，江南山水的4萬多，林肯公寓的普宅6萬左右吧，都是小區(qū)不錯+環(huán)境挺好，只是地段兒不同而已。

3、總之以后的發(fā)展我不知道，還是只能說到目前為止小紅門不算太強。具體的發(fā)展您自己看規(guī)劃吧，有了規(guī)劃才有可能引入產(chǎn)業(yè)和配套，否則的話就發(fā)展慢點兒了。

僅供參考。

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