界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

12月份以來，深圳多個(gè)區(qū)域的“泊寓”租客陸續(xù)接到清退通知，涉及龍華觀瀾錦鯉公社、龍崗五和大發(fā)埔公社等10余家門店。

作為萬科在2016年創(chuàng)立、并于次年升級(jí)為核心業(yè)務(wù)的長(zhǎng)租公寓品牌，泊寓至今已發(fā)展成為中國(guó)租賃住房領(lǐng)域的頭部運(yùn)營(yíng)商。截至今年11月，其經(jīng)營(yíng)管理房源達(dá)28萬間，規(guī)模持續(xù)位居行業(yè)第一。

正因如此，此次在深圳多區(qū)域的集中清退，迅速引發(fā)了市場(chǎng)的關(guān)注——為何選擇在此時(shí)進(jìn)行集中調(diào)整？

泊寓內(nèi)部相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎?，此次清退主要針?duì)部分低效或風(fēng)險(xiǎn)較高的存量項(xiàng)目，屬于萬科聚焦核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、提升運(yùn)營(yíng)效率的戰(zhàn)略調(diào)整，并非長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的整體收縮。

另外，目前針對(duì)受影響租戶，泊寓已制定多項(xiàng)安置以及賠償方案。12月19日，界面新聞?dòng)浾咦咴L了位于福田、龍崗區(qū)多家未涉及清退的泊寓門店，這些門店目前均正常運(yùn)營(yíng)。

泊寓上梅林分店 界面新聞?dòng)浾咄蹑ズ臄z

界面新聞從萬科內(nèi)部人士處了解到，此次清退的樓棟主要為“萬村計(jì)劃”時(shí)期留下的房源。

“萬村計(jì)劃”是萬科于2017年在存量盤活領(lǐng)域的布局。當(dāng)時(shí)，萬科以略高于市場(chǎng)價(jià)租金從農(nóng)民房業(yè)主手中將房屋租下，經(jīng)過升級(jí)改造后，將其轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的租賃住房，移交給萬科長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。

然而，近年來住房租賃市場(chǎng)整體進(jìn)入調(diào)整階段，需求與租金增長(zhǎng)均面臨壓力，部分“萬村”項(xiàng)目面臨回報(bào)周期長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)負(fù)擔(dān)重的局面，在此背景下，一些非核心區(qū)的低效或潛在風(fēng)險(xiǎn)較高的存量資產(chǎn)，自然成為泊寓這輪戰(zhàn)略優(yōu)化的首要對(duì)象。

界面新聞?dòng)浾邚牟丛⒎矫娅@悉，針對(duì)不同租戶的需求，目前泊寓已制定了三項(xiàng)安置方案：

對(duì)于希望原房間續(xù)住的租戶，由泊寓協(xié)助其以原合同條款直接換簽至房屋業(yè)主方，租金價(jià)格及服務(wù)均保持不變；對(duì)于希望居住在泊寓的租戶，可免費(fèi)換房至周邊其他泊寓門店，每戶提供300元搬家補(bǔ)貼；而對(duì)于選擇退房的租戶，泊寓提供原房間免費(fèi)居住一個(gè)月，以作過渡，或領(lǐng)取一個(gè)月租金作為賠償。

值得關(guān)注的是，無論是選擇退房或者換簽的客戶，泊寓方面表示，均會(huì)按照合約賠償一個(gè)月租金，并提供了免費(fèi)搬家、免費(fèi)換房、過渡居住等安置方案。

此次關(guān)閉部分“萬村”門店，不僅是泊寓對(duì)歷史項(xiàng)目的梳理，也折射整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)戰(zhàn)略邏輯的轉(zhuǎn)變。

過去幾年，在政策鼓勵(lì)與資本推動(dòng)下，長(zhǎng)租公寓在核心城市快速擴(kuò)張，市場(chǎng)供應(yīng)量顯著增加。進(jìn)入2025年后，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，整體增速已明顯趨緩。

克而瑞不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，多家頭部公寓企業(yè)的收入增速普遍放緩。例如，萬科泊寓去年同期收入同比增長(zhǎng)5.3%，今年上半年回落至4.1%；招商伊敦去年上半年同比增幅為24%，今年同期則降至3.3%，較其2024年全年13%的增速亦有明顯下滑。

“收入增速放緩，可能與保障性租賃住房規(guī)模供應(yīng)擴(kuò)大帶來的租金調(diào)整、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、存量資產(chǎn)老化等因素有關(guān)，”克而瑞研究指出，“部分企業(yè)仍能通過新增項(xiàng)目拉動(dòng)收入增長(zhǎng)。整體來看，行業(yè)正從追求高速擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向著眼于長(zhǎng)期可持續(xù)的穩(wěn)定收益階段?！?/p>

面對(duì)行業(yè)變局，泊寓也開始布局轉(zhuǎn)型。據(jù)了解，目前除了服務(wù)剛需青年白領(lǐng)，泊寓還有面向中高端商務(wù)人士的服務(wù)式公寓品牌“富瑞斯”、為企業(yè)定制藍(lán)領(lǐng)宿舍“安舍”、大型租賃社區(qū)“泊寓院兒”等多個(gè)產(chǎn)品線。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年萬科泊寓實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入18.0億元，運(yùn)營(yíng)管理規(guī)模已突破27萬間，開業(yè)規(guī)模達(dá)19.8萬間，出租率93.3%。

泊寓方面透露，近年來其正在探索“非居改保”、“由售改租”等模式。尤其在2025年以來，持續(xù)深化與地方國(guó)企的合作，發(fā)力人才房、保障性租賃住房等政策性房源。

截至2025年三季度末，泊寓已“納保”房量同比增長(zhǎng)13.7%至13.3萬間，同比增幅超已開業(yè)房量，同時(shí)納保房量在管理規(guī)模中的占比增至47.5%。