01

有了新邏輯

歷史總是在不經(jīng)意間轉(zhuǎn)折。

這個(gè)十二月，中指院、克而瑞等機(jī)構(gòu)，默契停發(fā)“房企銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)排行榜”。

要知道，地產(chǎn)行業(yè)每月一放榜的習(xí)慣，至少有十幾年了。

可以說(shuō)，崇尚高周轉(zhuǎn)的“唯規(guī)模論”時(shí)代徹底結(jié)束了。

回望過(guò)去十幾年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)邏輯簡(jiǎn)單粗暴：拿地、蓋樓、賣(mài)房。

房子像流水線(xiàn)上的工業(yè)品，而購(gòu)房者掏出的真金白銀，只是榜單上的一串?dāng)?shù)字，購(gòu)房者本身是被忽視的，需求是被“平均化”的。

當(dāng)潮水退去，不再比拼誰(shuí)賣(mài)得快、誰(shuí)規(guī)模大，房地產(chǎn)的下半場(chǎng)，該比什么？

說(shuō)實(shí)話(huà)，這是時(shí)代之問(wèn)，命題很大。

不過(guò)，市場(chǎng)會(huì)慢慢給出了一些參考。

比如成都的貝宸S1 項(xiàng)目，最近就引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議。

這項(xiàng)目只有108套房，示范區(qū)開(kāi)放不到兩個(gè)月，竟然吸引了全國(guó)50多家開(kāi)發(fā)商、服務(wù)商到場(chǎng)考察。

上到集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁，下到設(shè)計(jì)、研發(fā)、投資、營(yíng)銷(xiāo)各個(gè)條線(xiàn)負(fù)責(zé)人，地產(chǎn)人紛紛入川“取西經(jīng)”。

行業(yè)很久沒(méi)出現(xiàn)過(guò)，能讓同行扎堆調(diào)研的項(xiàng)目，何況此番盛況不是在北上廣深，而是在成都。

媒體及開(kāi)發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研后，感受相似：覺(jué)得驚艷，又發(fā)現(xiàn)很多地方“反常識(shí)”。

開(kāi)發(fā)商的感受可能更復(fù)雜一些。有位全國(guó)頭部房企的集團(tuán)設(shè)計(jì)總，感慨地說(shuō)：

今年上海、深圳很多售價(jià)20萬(wàn)/㎡的新頂豪，建設(shè)成本投入，還不如這個(gè)項(xiàng)目。他們想得真全，做得真細(xì)。

有幾個(gè)例子能體現(xiàn)這種反常識(shí)。

當(dāng)初貝好家拿這塊地沒(méi)多久，周邊地價(jià)漲了，一路之隔的地塊拍到41200元/㎡。

就算貝好家什么都不做，每平都有一萬(wàn)三的價(jià)差。常規(guī)操作下，開(kāi)發(fā)商會(huì)將這部分價(jià)差轉(zhuǎn)化為利潤(rùn)落袋為安。

但貝好家把這幾個(gè)億潛在利潤(rùn)，又砸進(jìn)了項(xiàng)目。

據(jù)了解，貝宸S1成本價(jià)每平超過(guò)3萬(wàn)元，遠(yuǎn)高于2.7萬(wàn)的地價(jià)。

懂行的都知道，住宅項(xiàng)目里，地價(jià)通常占總成本的50%-60%，建造成本占 20%-35%，這是行業(yè)控制利潤(rùn)的常規(guī)操作。

只有別墅，建造成本接近或超過(guò)樓面價(jià)，像貝宸S1 這種小高層，建造成本超地價(jià)的情況，確實(shí)少見(jiàn)。

此外，出于現(xiàn)金流壓力，當(dāng)前大多數(shù)項(xiàng)目，從拿地到開(kāi)盤(pán)很少超過(guò)半年。

這點(diǎn)上，貝宸S1又反常識(shí)了，拿地到開(kāi)盤(pán)歷時(shí)14個(gè)月，花費(fèi)數(shù)倍于同行的時(shí)間打磨產(chǎn)品，驗(yàn)證設(shè)計(jì)。

類(lèi)似的反常識(shí)的操作還有很多。所以，同行才會(huì)感慨貝宸S1真敢砸錢(qián)，想得真細(xì)。

02

數(shù)據(jù)大于經(jīng)驗(yàn)

再說(shuō)說(shuō)另一個(gè)讓人意外的操作。

一般樓盤(pán)做產(chǎn)品驗(yàn)證，要么是小比例打樣，要么只針對(duì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)局部測(cè)試，核心是控制時(shí)間和成本，確?？焖匍_(kāi)盤(pán)。

貝宸S1 的做法完全不同：它搞 1:1 實(shí)景打樣，重點(diǎn)覆蓋建筑立面、景觀細(xì)節(jié)和精裝智能部件。

貝宸S1的1:1異地打樣現(xiàn)場(chǎng)圖

尤其是建筑立面，用了上海中心大廈這類(lèi)公建地標(biāo)才會(huì)用的“異地打樣”法—— 在項(xiàng)目附近租空地，花 8 個(gè)月時(shí)間，把建筑造型、雙曲線(xiàn)工藝、超規(guī)格材料及川西特色景觀，原樣還原了一遍。

貝宸S1意境創(chuàng)想圖

這種嚴(yán)苛的驗(yàn)證，最終讓復(fù)雜的“花瓣式”布局成功落地。

而“花瓣式”布局的出現(xiàn)，不僅僅是美學(xué)的考量，更是一次數(shù)據(jù)對(duì)經(jīng)驗(yàn)的宣戰(zhàn)。

行業(yè)里一直有個(gè)“共識(shí)”：房子必須正南正北。貝宸S1通過(guò)大數(shù)據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在日照相對(duì)較少的成都，超過(guò)70%的潛在客戶(hù)認(rèn)為，“景觀視野的價(jià)值高于房屋朝向”。

基于這個(gè)結(jié)論，貝宸S1大膽突破傳統(tǒng)格局，對(duì)108戶(hù)住宅進(jìn)行了1006個(gè)關(guān)鍵視野點(diǎn)位的模擬。通過(guò)精密的計(jì)算，四棟建筑被巧妙地偏轉(zhuǎn)了角度。

最終實(shí)現(xiàn)了“既保證采光，又能最大化看到交子云塔等金融城景色”的效果。

這就是用數(shù)據(jù)代替“經(jīng)驗(yàn)主義”的好處。過(guò)去很多造房邏輯，其實(shí)帶著點(diǎn)“想當(dāng)然”的傲慢。

比如，有些項(xiàng)目為了顯得高端，硬上智能系統(tǒng)，但又不舍得花錢(qián)花心思，落地后，充其量叫“遙控”。

家里裝幾個(gè)開(kāi)關(guān)，連個(gè)APP經(jīng)常掉線(xiàn)，最后成了擺設(shè)。很雞肋。

智能系統(tǒng)應(yīng)該是靈魂，而不是裝飾品、擺設(shè)。

在貝宸S1，我們就看到了“真智能”。

一個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)比非常直觀：國(guó)內(nèi)目前比較先進(jìn)的智能住宅，受控信息點(diǎn)位置大概是80個(gè)。

在這里，以375平米戶(hù)型為例，接入環(huán)境控制、影音娛樂(lè)、家用電器、凈水軟水、安防、傳感器等19大類(lèi)智能設(shè)備，總數(shù)達(dá)到310個(gè)以上；

還用上了新能源車(chē)使用的毫米波雷達(dá)和AI傳感器技術(shù)。

貝宸S1 375戶(hù)型傳感器分布示意圖

他們與華為深度聯(lián)合研發(fā)，以華為鴻蒙智家系統(tǒng)為基座，打通了美諾電器、朗綠五恒、YKK門(mén)窗、日立空調(diào)、巴赫燈光等不同品牌的設(shè)備壁壘，一些品牌是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目才首次接入華為鴻蒙智家。

在此基礎(chǔ)上，項(xiàng)目全屋部署了多種AI傳感器，構(gòu)成了“六感智能系統(tǒng)”。

例如，“眼感”系統(tǒng)通過(guò)21個(gè)照明傳感器，實(shí)現(xiàn)光隨人走、色溫隨時(shí)間調(diào)節(jié)；“鼻感”則通過(guò)新風(fēng)系統(tǒng)與智能馬桶的主動(dòng)異味分解因子，保持空氣純凈。

最難得的是，這種智能并不是關(guān)起門(mén)來(lái)“自嗨”，而是物理邊界，從私區(qū)室內(nèi)一路延伸到了社區(qū)公區(qū)，甚至把眼光放長(zhǎng)，為未來(lái)十年的生活提前留了“后門(mén)”。

比如，考慮到未來(lái)機(jī)器人產(chǎn)品的普及，項(xiàng)目抹平了所有臺(tái)階。從地下室到大堂，從會(huì)所到停車(chē)場(chǎng)，沒(méi)有一個(gè)坎。所有的門(mén)，包括家政間的電梯門(mén)，都是電動(dòng)的。

這意味著，未來(lái)的商品機(jī)器人，可以一路暢通無(wú)阻，直接乘電梯到家門(mén)口。

對(duì)未來(lái)生活場(chǎng)景的預(yù)埋，是不是很像新能源汽車(chē)初始化算力和接口，等待OTA升級(jí)？

貝殼集團(tuán)副董事長(zhǎng)、貝好家CEO徐萬(wàn)剛說(shuō)，全屋智能應(yīng)用中國(guó)落地得最好，貝宸S1擁有代際領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

從設(shè)備聯(lián)動(dòng)和場(chǎng)景適配性上來(lái)看，貝宸S1的智能系統(tǒng)確實(shí)做得比較扎實(shí)。

某種程度上，它的造房邏輯很像造新能源車(chē)，用飽和式的投入，把未來(lái)感設(shè)計(jì)、極致用戶(hù)體驗(yàn)，都提前考慮進(jìn)去。

03

不炫技

除了科技含量，這個(gè)項(xiàng)目的飽和式投入，還體現(xiàn)在美學(xué)和生活場(chǎng)景的融合上。

很多項(xiàng)目，景觀只是擺設(shè)，就連不少豪宅，也只是堆砌名貴樹(shù)種、異形雕塑，追求第一眼華麗。

貝宸S1的思路是讓景觀融合生活，他們構(gòu)建了一套“全維立體景觀系統(tǒng)”，核心目標(biāo)是打造一個(gè)“風(fēng)景里的家”。

貝宸S1下沉庭院實(shí)景圖

具體怎么做？

完全突破多數(shù)豪宅重在地面園林的局限，去做“地面+地下+空中+建筑銜接處”的全空間覆蓋。

這是一種大開(kāi)大合的手筆。

為了支撐這個(gè)小目標(biāo)，項(xiàng)目引入兩百余種特色植物、千余噸天然石材，營(yíng)造出“雖由人作，宛自天開(kāi)”的野奢感。

置身其中，你不會(huì)感到刻意的匠氣，只有一種粗糲而旺盛的自然生命力。

這套立體景觀系統(tǒng)，還藏著極具巧思的創(chuàng)新。

住高層的人普遍會(huì)有一個(gè)痛點(diǎn)，那就是人與土地的失聯(lián)感很重，不接地氣。

貝宸S1 375戶(hù)型“空中四重院”花園陽(yáng)臺(tái)位置示意圖

貝宸S1通過(guò)“空中四重院”的設(shè)計(jì)，利用錯(cuò)落布局，給每戶(hù)人家“塞”進(jìn)了四個(gè)花園陽(yáng)臺(tái)。

這打破了高層住宅的局限，實(shí)現(xiàn)庭院空間與居住空間的穿插融合，真正實(shí)現(xiàn)“風(fēng)景里的家”。

而375戶(hù)型中的戶(hù)內(nèi)空中花園，提供東方特色的自然禪意式花園和充滿(mǎn)現(xiàn)代感的藝術(shù)時(shí)尚花園兩種風(fēng)格，供業(yè)主提前挑選并全實(shí)景交付。

為保障業(yè)主的長(zhǎng)期居住體驗(yàn)，項(xiàng)目還規(guī)劃了專(zhuān)業(yè)人員上門(mén)養(yǎng)護(hù)服務(wù)，并贈(zèng)送三年養(yǎng)護(hù)期（第四年起提供自主可選的付費(fèi)維護(hù)服務(wù)）。

貝宸S1 375戶(hù)型戶(hù)內(nèi)空中花園實(shí)拍圖

另外，對(duì)公共空間，他們也進(jìn)行了創(chuàng)新重塑。

像很多小區(qū)的架空層，喜歡做封閉功能盒子，改成棋牌室、茶室，但后期往往缺乏運(yùn)營(yíng)，閑置了。

貝宸S1團(tuán)隊(duì)沒(méi)有照搬舊經(jīng)驗(yàn)，他們進(jìn)行調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，大家最樸素的愿望其實(shí)是能在小區(qū)里，“走一走、看一看、一坐坐”。

貝宸S1架空層實(shí)景圖

于是，他們決定把架空層徹底打開(kāi)，構(gòu)建“泉、花、石、苔”四大主題自然花園，讓架空層成為立體景觀的一部分。必要的社區(qū)功能空間，挪至地下會(huì)所，顯得更純粹。

總的來(lái)說(shuō)，從下沉庭院，到開(kāi)敞式架空層，再到每家每戶(hù)的空中花園，最后到屋頂?shù)摹暗谖辶⒚妗?，景觀在這里不再是點(diǎn)綴，而是無(wú)死角滲透的，流動(dòng)的空間。

所以，給人一種感覺(jué)，明明只是20多畝的小地塊，卻做出很豐富的內(nèi)容。

再看一些細(xì)節(jié)，同樣是貼近生活的設(shè)計(jì)思路。

貝好家在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，中國(guó)人洗腳的頻率高于泡澡。但在傳統(tǒng)的豪宅設(shè)計(jì)里，主臥往往只擺放浴缸，想泡腳得端著盆去接水。

很多人覺(jué)得這是小事，不值得花心思。貝好家就專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)泡腳池，在次臥老人房精裝交付，并在主臥盥洗室、過(guò)道等處預(yù)留了智能泡腳桶點(diǎn)位，方便全家人使用。

人體工學(xué)研究顯示，抬高67公分是最舒適的姿勢(shì)，他們就把家政間的洗衣機(jī)位置做了抬高設(shè)計(jì)。

其實(shí)，從科技感到景觀，再到設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)項(xiàng)目和很多豪宅最大的區(qū)別在于，不炫技。

它所有的打磨，都試圖貼近真實(shí)的生活場(chǎng)景。說(shuō)白了，是為生活在這里的具體的人設(shè)計(jì)，而不是為設(shè)計(jì)而設(shè)計(jì)。

4

不做開(kāi)發(fā)商

看到這里，不少人會(huì)好奇貝好家的來(lái)頭—— 這是家什么公司？

有必要給大家做個(gè)介紹，它是貝殼旗下平臺(tái)，成立于2023年7月，主打“用數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)開(kāi)發(fā)”。

成立兩年多來(lái)，貝好家在北京、上海、廣州、成都、西安、杭州等地，累計(jì)落地17個(gè)項(xiàng)目。

其中，絕大多數(shù)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)商合作，貝宸S1是少有的獨(dú)立拿地、獨(dú)立操盤(pán)的項(xiàng)目。

如果按照以前的邏輯，我們可以說(shuō)，貝好家已經(jīng)是初具規(guī)模的開(kāi)發(fā)商了。

但深入了解它的開(kāi)發(fā)模式后，我們發(fā)現(xiàn)不能簡(jiǎn)單類(lèi)比。

傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)邏輯是B2C：開(kāi)發(fā)商根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，覺(jué)得什么房子好，造出來(lái)，然后賣(mài)給你。

貝好家的邏輯是C2M（Customer to Manufacturer）

簡(jiǎn)單說(shuō)就是，“你需要啥，我造啥”，遵循以人定房。

雖然通過(guò)合作做了很多項(xiàng)目，但貝殼說(shuō)自己并不想做開(kāi)發(fā)商。他們把自己定位為服務(wù)商——

以C2M全鏈解決方案，做開(kāi)發(fā)商的伙伴。

這個(gè)定位有點(diǎn)像汽車(chē)界的“華為鴻蒙智行”。華為不直接造車(chē)，而是提供獨(dú)立的智能汽車(chē)解決方案，給合作伙伴賦能。貝好家的C2M 模式也類(lèi)似，靠貝殼平臺(tái)的海量數(shù)據(jù)做支撐。

貝殼線(xiàn)上APP每個(gè)月有幾千萬(wàn)人瀏覽，大家看什么房子、關(guān)注哪些細(xì)節(jié)、吐槽什么痛點(diǎn)，這些都是最真實(shí)的客戶(hù)聲音。

整合分析這些數(shù)據(jù)，貝好家可以精準(zhǔn)地告訴開(kāi)發(fā)商：

合適的拿地價(jià)格是多少？房子定什么價(jià)？戶(hù)型該做多大？甚至，可以提供物業(yè)費(fèi)定價(jià)建議，替你考慮項(xiàng)目全周期的事。

在貝宸S1身上，他們就這么做，測(cè)算了未來(lái)20年的物業(yè)費(fèi)用，所以算這么細(xì)，是因?yàn)楹芏嗪勒臅?huì)所、高科技設(shè)備，前兩年有保修期還好，過(guò)幾年維修費(fèi)上漲，物業(yè)費(fèi)覆蓋不了，最后只能荒廢。這就是用數(shù)據(jù)提前規(guī)避問(wèn)題。

雖然貝宸S1賣(mài)得很好，在成都2000萬(wàn)以上頂豪成交中，開(kāi)盤(pán)不到一個(gè)月就沖到全市累計(jì)網(wǎng)簽量第二，但在貝好家看來(lái)，讓他們興奮的不是數(shù)據(jù)，而是這個(gè)項(xiàng)目，驗(yàn)證了C2M模式的可行性。

也證明，“住得好>賣(mài)得好、客戶(hù)需求>開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)”的產(chǎn)品觀，在當(dāng)下是成立的。

這也回應(yīng)了外界最困惑的地方：為什么不計(jì)成本地做飽和式投入？

因?yàn)椋惡眉野沿愬稴1當(dāng)“超級(jí)樣板”打造，核心使命是跑通新邏輯。

05

樣板效應(yīng)

從行業(yè)維度看，貝宸S1是成都罕見(jiàn)的，可以比肩北上廣頂豪產(chǎn)品的產(chǎn)品，還可能是行業(yè)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的樣板。

回想一下，智能手機(jī)取代功能機(jī)，新能源車(chē)超越燃油車(chē)，本質(zhì)上不是技術(shù)上的簡(jiǎn)單堆砌，而是“用戶(hù)體驗(yàn)”的升維打擊。

房地產(chǎn)也是如此。

當(dāng)房子回歸到居住屬性，舊的“經(jīng)驗(yàn)主義”開(kāi)發(fā)邏輯必然失效。在迷霧重重的轉(zhuǎn)型期，行業(yè)有了一個(gè)可供參考的新坐標(biāo)。

這或許意味著，地產(chǎn)行業(yè)真的要進(jìn)入新時(shí)代了：

行業(yè)重心從供給側(cè)交還給需求側(cè)。

全文完。

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