本月廣州產業(yè)地產買賣市場進入年終沖刺階段，前半月產業(yè)相關用地成交占比達32%。在這片繁榮背后，土地成交價格卻呈現鮮明對比：核心區(qū)域天河金融城東區(qū)兼容商業(yè)用地起拍樓面價達4.08萬元/㎡，而黃埔區(qū)工業(yè)用地成交樓面價僅為479元/㎡。

這種價格分化格局凸顯了廣州產業(yè)地產已形成明顯的價值梯隊。底價成交成為市場主流，但核心區(qū)域產業(yè)用地價值依然堅挺，成為國企及實力企業(yè)的重點布局區(qū)域。

01 市場現象：底價成交為主與價格分化加劇

2025年12月，廣州產業(yè)用地市場呈現出量升價穩(wěn)的態(tài)勢。從成交價格來看，本月產業(yè)用地成交以底價成交為主流。

黃埔區(qū)工業(yè)用地由知識城產業(yè)園發(fā)展集團以底價8381萬元競得，南沙區(qū)靈山島兩宗含商務用地的地塊均被南投地產底價拿下。 這些交易反映出當前市場的一個顯著特點：盡管產業(yè)用地供應放量，但市場參與者的出價趨于謹慎。

與此形成鮮明對比的是核心區(qū)域產業(yè)用地價值的堅挺。天河金融城東區(qū)等重點規(guī)劃商務區(qū)的兼容商業(yè)用地起拍樓面價達4.08萬元/㎡，雖然同樣以底價成交，但這一價格水平反映了市場對核心區(qū)位產業(yè)配套價值的高度認可。

產業(yè)用地成交均價呈現“核心區(qū)高企、外圍區(qū)平穩(wěn)”的分化態(tài)勢，工業(yè)用地樓面價普遍集中在400-600元/㎡區(qū)間。

02 區(qū)域解析：核心區(qū)與外圍區(qū)的二元格局

廣州產業(yè)地產市場已形成明顯的區(qū)域分化格局。天河、黃埔等中心城區(qū)產業(yè)用地以“存量提質+兼容開發(fā)”為主，買賣市場聚焦高價值稀缺地塊。

核心區(qū)域的土地價值支撐來自多方面。產業(yè)基礎成熟、配套完善是核心地塊價值堅挺的關鍵因素。 以天河金融城東區(qū)為例，該區(qū)域通過連片開發(fā)模式，推出產業(yè)兼容居住、商業(yè)的綜合地塊，正推動從單純產業(yè)集聚向職住平衡轉型。

黃埔區(qū)則依托知識城等產業(yè)高地，由園區(qū)發(fā)展集團定向拿地開發(fā)專業(yè)化產業(yè)載體，土地成交與半導體、人工智能等主導產業(yè)規(guī)劃深度綁定。

外圍區(qū)域走“政策引導供應，城投托底成交”路徑。 南沙、增城等外圍區(qū)域以新增供應為主，依托政策紅利吸引投資。

南沙區(qū)靈山島通過推出多宗產業(yè)兼容商務、居住的綜合用地，完善明珠灣商務區(qū)配套，由地方國企兜底拿地推動片區(qū)開發(fā)。

增城區(qū)則通過地塊置換等方式吸引本土產業(yè)資本參與，降低土地出讓難度。 這些區(qū)域目前仍處于“筑巢引鳳”的前期開發(fā)階段，土地價格相對較低。

03 價格驅動：價值支撐與影響因素分析

產業(yè)用地價格差異背后是多重因素的共同作用。區(qū)位價值與產業(yè)定位是決定產業(yè)地價的首要因素。核心區(qū)域土地稀缺性強，加之產業(yè)基礎成熟，自然推高地價。

政策導向對地價形成機制產生深遠影響。2025年廣州市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)的《廣州市控制性詳細規(guī)劃局部調整和技術修正實施細則》，通過簡化公益性用地調整、技術修正彈性化和審批效率提升三大舉措，加速了舊改項目配套設施建設。

拿地主體結構的變化也影響著價格形成。當前廣州產業(yè)用地市場呈現“國企為主、新勢力補充”的特征。 國企及地方城投公司仍是產業(yè)用地拿地主力，知識城產業(yè)園發(fā)展集團、南沙開發(fā)建設集團等平臺公司通過底價拿地承接重點產業(yè)載體建設任務。

同時，產業(yè)資本成為新興力量，如制造業(yè)民企永輝紙業(yè)旗下公司競得增城荔湖街一宗兼容商業(yè)的產業(yè)關聯用地。 這類企業(yè)多選擇規(guī)模小、密度低的地塊，通過與專業(yè)代建方合作開發(fā)，成為市場新的參與主體。

04 黃埔樣本：產業(yè)多元化的價值穩(wěn)定器

黃埔區(qū)作為廣州產業(yè)地產的“壓艙石”，其表現尤為亮眼。2025年第一季度，黃埔區(qū)土地公開出讓領跑全市，累計公開出讓14宗產業(yè)用地，成交數量位居全市各區(qū)首位。

這些用地被新能源、集成電路制造、高端裝備制造等戰(zhàn)略性產業(yè)企業(yè)競得，為區(qū)域經濟高質量發(fā)展注入強勁動能。

黃埔區(qū)的穩(wěn)定，源于產業(yè)多元、人口年輕、創(chuàng)新不息。作為廣州實體經濟主戰(zhàn)場、科技創(chuàng)新主引擎，黃埔區(qū)擁有41個工業(yè)大類中的35個，形成汽車、電子、生物醫(yī)藥等多元產業(yè)體系。

這種產業(yè)多元性，使黃埔不過度依賴單一產業(yè)或房地產，形成“產業(yè)帶動人口，人口支撐房地產”的良性循環(huán)。

在價格表現方面，黃埔區(qū)呈現出介于核心區(qū)與外圍區(qū)之間的中間狀態(tài)。一方面，作為廣州東部產業(yè)重心，黃埔地價明顯高于增城等外圍區(qū)域；另一方面，與天河等核心商務區(qū)相比，黃埔產業(yè)用地價格更為親民，這種平衡性增強了其市場吸引力。

05 趨勢展望：價格分化格局的延續(xù)與演變

展望12月下旬，產業(yè)用地成交價格將延續(xù)分化格局。核心區(qū)域因稀缺性支撐，兼容產業(yè)配套的用地價格維持高位；外圍區(qū)域工業(yè)用地樓面價仍將穩(wěn)定在較低水平，底價成交仍是主流，難有明顯波動。

“工業(yè)上樓”作為廣東集約用地、推動制造業(yè)升級的重要舉措，正在廣州產業(yè)地產領域掀起新一輪變革。 為解決土地資源緊缺問題，黃埔區(qū)創(chuàng)新土地開發(fā)模式，鼓勵“工業(yè)上樓”，支持工業(yè)用地提高容積率，允許普通工業(yè)用地基準容積率上限可達3.5-4.0，推動建設“摩天工廠”。

這種垂直化、集約化的發(fā)展模式，可能對未來產業(yè)用地價格形成機制產生影響。

政策層面也在持續(xù)調整。廣州市規(guī)劃和自然資源局2025年新規(guī)簡化了公益性用地調整程序，允許經營性用地轉為公益性用地，公益性用地性質互換或位置調整無需增加總建筑面積。 這類政策優(yōu)化有助于提升產業(yè)用地利用效率，間接影響土地價值。

未來隨著“工業(yè)上樓”模式的推廣和產業(yè)用地政策的優(yōu)化，廣州產業(yè)地產價格分化格局可能進一步深化。核心區(qū)域地塊因稀缺性將保持價值堅挺，而外圍區(qū)域通過集約化發(fā)展提升單位土地價值，二者差距可能逐步收窄。

對投資者而言，在核心區(qū)尋找存量改造機會，在外圍區(qū)關注政策紅利區(qū)域，將成為應對價格分化的有效策略。