本文來源：時代財經(jīng) 作者：沈卓玄

在成都近郊龍泉驛，周末的東城金茂曉棠售樓熱鬧得猶如菜市場。每促成一筆成交，現(xiàn)場便鳴響禮炮慶賀，紛飛的金箔層層疊疊，在地面鋪就了厚厚的一層。

東城金茂曉棠售樓處 時代財經(jīng)攝

東城金茂曉棠是一個剛需兼顧首次置換的樓盤，在售面積介于110-136平方米，掛牌清水價（注：房屋清水交付）為每套214-324萬元。今年5月18日，東城金茂曉棠開盤，首批216套房源吸引超1600組客戶搖號，開盤當日即告售罄，去化率達到100%。

此后，項目接連13次加推，熱度始終居高不下。短短7個月內(nèi)，東城金茂曉棠實現(xiàn)“十四開十四罄”，目前正向全年51億元的銷售目標發(fā)起沖刺。

時代財經(jīng)以購房者身份實地走訪時發(fā)現(xiàn)，由于東城金茂曉棠客流量過大，案場銷售人員明顯吃緊，出現(xiàn)一名銷售同時接待多組客戶的情況。與此同時，售樓處洽談區(qū)座無虛席，而通往樣板間的電梯前排起長隊，等候時間堪比上班高峰期的寫字樓。

東城金茂曉棠售樓處 時代財經(jīng)攝

在成都新房成交縮量的當下，東城金茂曉棠堪稱一個現(xiàn)象級孤例。據(jù)成都當?shù)財?shù)據(jù)顯示，今年1-11月，成都中心城區(qū)（含主城區(qū)及近郊，不含地級市等遠郊區(qū)域，以下簡稱“成都”）新房成交6.81萬套，較去年同期減少1205套，與市場高位年份相比更是近乎腰斬。

隨著新房供應(yīng)更多偏向中產(chǎn)和富豪，剛需購房者在主城范圍內(nèi)陷入“無新房可買”的境地。

剛需客擠爆近郊樓盤，售樓處如同菜市場

“一是‘住宅新規(guī)’產(chǎn)品，高得房率，二是央企開發(fā)，三是這里雙地鐵交匯，價格又便宜”，在緊張的工作節(jié)奏中，案場銷售人員一口氣列舉出項目火爆的原因，隨即又補充道，“主要也是這兩年成都出讓的很多住宅用地，都被做成了大面積、高總價的產(chǎn)品?！?/p>

成都新房市場的套均面積長期處于高位，已連續(xù)多年保持在130平方米以上。成都本地數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，成都合計成交6.81萬套一手住宅，套均面積達到135.87平方米，主城區(qū)更是豪宅當?shù)溃瑔翁酌娣e動輒300平方米，甚至達到400平方米。

伴隨戶型面積水漲船高的，還有購房總價。作為購房的熱門區(qū)域，成都5大主城區(qū)及2個功能區(qū)的新房總價門檻不斷突破區(qū)域天花板，根據(jù)中指研究院，2020-2024年，上述各區(qū)新房套均總價上漲30萬至180萬元不等。

以錦江區(qū)為例，截至今年第三季度末，該區(qū)新房成交套均總價已攀升至776萬元，較2020年的346萬元實現(xiàn)翻倍。

面對主城新房市場逐漸“豪宅化”，預(yù)算有限的剛需及剛改群體選擇空間被持續(xù)擠壓。

龐大的剛性需求轉(zhuǎn)而涌入二手樓市“淘房”。根據(jù)成都本地數(shù)據(jù)，2022年成都二手住宅成交12.78萬套，首次超越新房（11.50萬套）。此后多年，成都樓市成為二手房主導(dǎo)的市場，2023年與2024年，二手住宅成交分別達18.85萬套和19.28萬套，而新房成交僅為11.91萬套和7.93萬套。

這些年，成都成交二手住宅套均面積始終保持在95平方米以下，今年1-11月，成都二手住宅共成交18.12萬套，套均面積為94.97平方米，戶型結(jié)構(gòu)與新房市場差異明顯。

在這樣的市場背景下，作為少有的低總價、近主城的一手樓盤，東城金茂曉棠承接了大量因主城新房總價過高而外溢的剛需、首改客群。案場銷售告訴時代財經(jīng)，最忙的時候，他一人同時接待了10個客戶。

東城金茂曉棠售樓處 時代財經(jīng)攝

時代財經(jīng)在現(xiàn)場看到，東城金茂曉棠售樓的洽談區(qū)所有座位全部坐滿，不少購房者只能被臨時帶到角落溝通；填寫價格表時，銷售人員甚至只能將空地作為桌面。

現(xiàn)場的電子屏幕上，滾動播報著項目的銷售戰(zhàn)績。截至目前，東城金茂曉棠累計到訪超2.2萬人次，一期800余套房源已全部售罄，二期房源去化也已突破400套。眼下，項目正在全力沖刺51億元的年度銷售目標，而距離其首次開盤還不足8個月。

成都豪宅供應(yīng)井噴，富豪掃貨再破紀錄

作為奇貨可居的低總價新房項目，東城金茂曉棠在高端項目扎堆的成都樓市之中，憑借突出的銷量，與千億級豪宅樓盤同臺競技。

克而瑞四川區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，今年11月，東城金茂曉棠成交金額達7.17億元，位列全市第二；成交面積為3.54萬平方米，排名第一。

在當月成交金額排名前十的項目中，東城金茂曉棠是總價門檻最低的一個；而進入TOP6的樓盤中，有4個為位于主城的千萬級豪宅樓盤，另有1個為總價500萬元以上的高端項目。

高端、豪宅項目“霸榜”的背后，是成都宅地供應(yīng)在發(fā)生結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。成都作為全省乃至西部地區(qū)的經(jīng)濟與人口高地，剛性及改善型住房需求持續(xù)旺盛，多年來一二手住宅成交量始終在全國名列前茅。

隨著購房需求不斷向主城靠攏，市場分化加劇，房企也更傾向于在確定性更高的核心區(qū)域拿地，熱點板塊土拍競爭激烈，推動樓面價持續(xù)上漲。

根據(jù)克而瑞四川區(qū)域，2020年，大成都（注：含主城、近郊、遠郊）誕生了第一宗樓面價超過2萬元/平方米的宅地，而截至今年11月中旬，此類高價地塊已達35宗，其中13宗出自今年，新晉最高樓面價更是高達4.12萬元/平方米。

從整體供地情況來看，今年上半年，大成都范圍內(nèi)共成交56宗住宅用地，其中30宗以底價成交，但主要分布在近遠郊或主城內(nèi)非核心地段。

多重因素疊加，共同催生了成都主城一手豪宅市場的繁榮局面。根據(jù)房地產(chǎn)市場研究機構(gòu)“四川知道”的不完全統(tǒng)計，于今年年底，成都在售、待售的千萬級豪宅項目將多達30個左右。

供應(yīng)快速增長，富豪們的購買力也毫不遜色。時代財經(jīng)走訪成都主城千萬級豪宅樓盤期間，案場到訪的購房者不斷，其中一個樓盤同時在場的客戶多達7組，甚至出現(xiàn)十余人規(guī)模的“富豪看房團”。

事實上，自2023年以來，成都豪宅市場已明顯進入上行周期。根據(jù)中指研究院，2022年至2024年，成都千萬級一手豪宅分別成交385套、903套、1143套；2025年1-11月合計成交1231套，已全面超越去年全年。

富豪積極“建倉”，除基于成都市場的韌性及自住需求外，亦出自資產(chǎn)保值增值的考量?？硕鹚拇▍^(qū)域曾在2024年的一份報告中指出，在目前資產(chǎn)荒的大背景下，核心城市核心地段的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，依舊是為數(shù)不多的可投資和抗風險選擇，這也推動了成都豪宅成交的走俏。

伴隨成都宅地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，剛需客與豪宅客“各選其路”，分別撐起了二手樓市的熱度與豪宅市場的春天。