準(zhǔn)備買房的朋友注意了！以后想住 30 層以上的超高層，可能真沒(méi)機(jī)會(huì)了！2025 年以來(lái)，北京、上海、廣州等多個(gè)城市陸續(xù)推出了 “住宅限高令”，80 米（約 26 層）成了新建住宅的 “身高紅線”。

曾經(jīng)被當(dāng)成 “高端象征” 的超高層住宅，為啥突然被政策 “踩剎車”？其實(shí)背后藏著不少購(gòu)房者沒(méi)注意到的坑 ——火災(zāi)逃生難、電梯老出故障、物業(yè)費(fèi)越交越貴，住得越久越鬧心。

這場(chǎng)席卷全國(guó)的 “限高運(yùn)動(dòng)”，不僅改變了開(kāi)發(fā)商的建房邏輯，更關(guān)系到咱們普通人的居住安全和錢包，今天就來(lái)好好說(shuō)道說(shuō)道！

NO. 1｜壹

從國(guó)家層面的頂層設(shè)計(jì)到地方土地市場(chǎng)的硬性約束，住宅限高已形成全方位、多層次的政策體系。

2025 年 5 月 1 日實(shí)施的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，從國(guó)家層面明確 “住宅容積率、建筑密度與高度控制上限”，為各地執(zhí)行提供了統(tǒng)一尺度；而深圳、遼寧等多地的細(xì)化規(guī)則與土地出讓端的前置要求，讓這一紅線從 “原則性規(guī)定” 落地為 “不可突破的硬指標(biāo)”。

政策實(shí)踐：多城土拍劃定高度上限，低密住宅成新寵

土地市場(chǎng)是政策落地的 “第一戰(zhàn)場(chǎng)”。2025 年 11 月以來(lái)，北京、上海、成都、廣州等核心城市的土拍文件中，“建筑限高 80 米” 成為高頻表述。

北京朝陽(yáng)區(qū)松榆里地塊明確限高 60 米（局部 80 米），經(jīng)超多輪競(jìng)價(jià)被房企爭(zhēng)搶，低密屬性成為核心賣點(diǎn)；

▲圖源自中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

成都 12 月掛出的四宗宅地中，兩宗限高 80 米，其余兩宗更是低至 54 米、60 米；

溫州瑞安市12月3日則劃定 18 米至 80 米的區(qū)間限制，杜絕超高層規(guī)劃。值得關(guān)注的是，杭州、廣州等城市近期的土拍規(guī)則里，多個(gè)批次的地塊也出現(xiàn)了相應(yīng)的限高要求。

另外，除在土地端限制建筑高度外，不少地區(qū)也已經(jīng)發(fā)布或擬定了相關(guān)的建筑限高規(guī)定。

例如，今年10月份，深圳發(fā)布的《關(guān)于穩(wěn)妥推進(jìn)〈住宅項(xiàng)目規(guī)范〉實(shí)施的通知》提出，建筑高度超過(guò)80米的住宅項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格履行相關(guān)程序，在土地供應(yīng)和消防審查環(huán)節(jié)征求同級(jí)消防救援部門意見(jiàn)，確保與我市消防救援能力相匹配；

12月5日，遼寧省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)高層建筑規(guī)劃建設(shè)管控的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》提到，各地要嚴(yán)格控制新建超高層建筑。一般不得新建80米以上的住宅建筑。

從國(guó)家規(guī)范到地方細(xì)則，從土地出讓到項(xiàng)目審批，限高政策的密集落地傳遞出清晰信號(hào)，住宅建設(shè)必須以安全為首要前提。

消防救援能力、設(shè)施維護(hù)可行性等因素，已成為住宅規(guī)劃的剛性約束，這不僅是對(duì)超高層住宅潛在風(fēng)險(xiǎn)的主動(dòng)規(guī)避，更是房地產(chǎn)行業(yè)回歸居住本質(zhì)的重要轉(zhuǎn)折。

NO. 2｜貳

曾幾何時(shí)，超高層住宅因視野開(kāi)闊、容積率高成為開(kāi)發(fā)商追捧的 “香餑餑”，但隨著房齡增長(zhǎng)與居住人口增多，其隱藏的安全隱患、維護(hù)難題與高成本壓力逐漸暴露。

2025 年以來(lái)，多起案例更是敲響了警鐘，讓超高層的 “居住弊端” 從隱性問(wèn)題變?yōu)楣婈P(guān)注的焦點(diǎn)。

▲圖源自網(wǎng)絡(luò)、侵刪

超高層三大核心弊端：安全、成本、流動(dòng)性三重危機(jī)

安全隱患首當(dāng)其沖。超高層建筑的消防救援始終面臨 “先天短板”。常規(guī)云梯車作業(yè)高度50 米以下（約 15 層），國(guó)內(nèi)最高云梯雖達(dá) 101 米，但購(gòu)置成本高，多數(shù)城市難以配備，且受場(chǎng)地限制難以充分發(fā)揮作用。

▲圖源自網(wǎng)絡(luò)、侵刪

更嚴(yán)峻的是，超高層的樓梯間、管道井易形成 “煙囪效應(yīng)”。2025 年 2 月石家莊某高層火災(zāi)中，30秒，從1樓燒到30樓，驚現(xiàn)“爆燃式”火災(zāi)！凸顯了超高層火災(zāi)的快速蔓延風(fēng)險(xiǎn)。此外，超高層的外墻裂縫、鋼筋銹蝕等問(wèn)題難以察覺(jué)。

▲圖源自網(wǎng)絡(luò)、侵刪

維護(hù)成本堪稱 “吞金獸”。超高層住宅的設(shè)計(jì)壽命雖為 70 年，但 20多年后便進(jìn)入設(shè)備老化集中期。

電梯換新成本、外墻翻新 + 屋面防水 + 管線更新的集中維護(hù)費(fèi)用，分?jǐn)偟矫繎粢彩琴M(fèi)用很高。日常運(yùn)維壓力同樣巨大，電梯運(yùn)行、供水的耗電量是多層住宅的數(shù)倍，物業(yè)費(fèi)普遍高，且隨著設(shè)備老化還會(huì)持續(xù)上漲。

▲圖源自網(wǎng)絡(luò)、侵刪

更棘手的是維修基金消耗過(guò)快，不少老高層小區(qū)在初期維修后基金見(jiàn)底，后續(xù)大修因業(yè)主集資難陷入 “越不修越破” 的惡性循環(huán)。

▲圖源自網(wǎng)絡(luò)、侵刪

流動(dòng)性困境日益顯現(xiàn)。在二手房市場(chǎng)，超高層住宅的貶值與滯銷趨勢(shì)明顯，同地段 25 年房齡的超高層，成交周期是多層住宅的 2-3 倍，且需降價(jià)才能成交；三四線城市人口外流區(qū)域的超高層，甚至出現(xiàn) “無(wú)人接盤” 的情況。

這背后是改善型需求主導(dǎo)下，購(gòu)房者對(duì)低密、安全、舒適居住環(huán)境的偏好，超高層的高公攤、低舒適度等問(wèn)題逐漸被市場(chǎng)拋棄。

這場(chǎng)席卷全國(guó)的 “限高運(yùn)動(dòng)”，將終結(jié)房地產(chǎn)行業(yè) “唯高度論” 的擴(kuò)張時(shí)代，推動(dòng)中國(guó)住房市場(chǎng)正從 “規(guī)模競(jìng)賽” 全面轉(zhuǎn)向 “品質(zhì)深耕”，讓 “好房子” 的核心標(biāo)準(zhǔn)回歸到安全、舒適、宜居的本質(zhì)。

80米限高不是終點(diǎn)，而是品質(zhì)居住的新起點(diǎn)！未來(lái)，低密社區(qū)、優(yōu)化戶型、智能運(yùn)維將成核心競(jìng)爭(zhēng)力，“安全、舒適、長(zhǎng)久” 的居住本質(zhì)，既是行業(yè)成熟的標(biāo)志，更是對(duì)美好生活向往的實(shí)踐。

以上為正文，寶雞新樓市稿件。

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