各位親：

近日，豐臺兩個小區(qū)居民的“煩心事”引發(fā)媒體關注——一邊是數百輛電動自行車搶著用寥寥20余個充電口，安全隱患令人憂心；另一邊，樓齡相差不到一個月的同物業(yè)小區(qū)，卻面臨“同歲不同命”的改造窘境。老舊小區(qū)改造政策究竟如何劃定？居民日常充電難題怎樣破解？兩個看似不同的問題，共同叩問著城市精細化管理的溫度與精度。咱們分別了解下~

數百輛車：20余充電口！

豐臺這小區(qū)建個充電車棚，怎么這么難？

有一事讓豐臺區(qū)戀日花都小區(qū)的居民十分苦惱：小區(qū)內共有一千多戶居民，擁有數百輛電動自行車，但充電口僅有20余個，根本無法滿足居民的基本需求，高峰期充電全靠搶，“僧多粥少”引發(fā)了不少鄰里矛盾。令人不解的是，居民多次反映迫切希望增設充電車棚，物業(yè)、社區(qū)、業(yè)委會均表示正在推進，但居民呼吁一年卻進展緩慢，小區(qū)充電難、停車亂的狀況遲遲沒有改善。

小區(qū)并非沒有空間，可增設充電車棚怎么如此困難？近日，北京晚報記者趕赴現場展開調查。

小區(qū)9號樓前停放著大量電動自行車。

電動車還沒充滿電

就被人拔了充電器

小區(qū)有數百輛電動自行車，充電口卻屈指可數，特別是到晚上，居民下班回家都著急充電，但能不能充上全憑運氣。為了避開高峰期，居民劉先生通常選擇白天多數居民的工作時間充電，充滿后趕緊挪車。然而一次他算好時間下樓挪車時發(fā)現，自己的車還沒充滿電，充電器就不知被誰拔掉了，另一輛車取而代之。劉先生既失望又氣憤。他告訴記者，小區(qū)里類似的矛盾經常發(fā)生，居民之間爭議不斷。

除了充電難，停車難、停車亂也讓大家格外堵心。戀日花都小區(qū)里只有兩處充電區(qū)，或安裝遮雨棚，或借助門廊為車輛遮風擋雨，尤其是碰上刮風下雨等惡劣天氣，大家都想把車停在這兒，所以這兩處區(qū)域“一位難求”。劉先生家有兩輛電動自行車，他只好把車停到樓里的地下室去。“按規(guī)定小區(qū)的地下室是不允許電動自行車進入的，但我實在沒別的辦法�！�

停車難、停車亂不僅是車主面臨的問題，也困擾著無車居民。因為充電區(qū)經常沒地兒，天氣晴好時，許多人就把車停在自家樓下，“大量電動自行車就堵在單元門口，太阻礙通行了�！本用窭钆空f。大家都盼著小區(qū)里能增設充電車棚，既能解決充電難題，也能避免停車亂象。

數百輛電動車

搶20余個充電口

12月3日及9日，記者兩次來到戀日花都小區(qū)探訪。該小區(qū)共有6棟居民樓、一千多戶居民。樓間距離較大，視野開闊。9號樓與10號樓前分別設有一處充電區(qū)域，共有20余個充電口。

9號樓前的充電區(qū)面積較大，這里原來應是小區(qū)的一處出入口，現在大門緊閉，兩側共設有9個充電口，中間方形區(qū)域被圍了起來，立有告示牌：為保障疏散通道暢通，圍擋內禁止停放車輛。因此，該區(qū)域的車輛繞著圍擋停了一圈，并延伸到樓對面的休閑區(qū)域。

充電區(qū)域立有告示牌。

傍晚6時左右，記者數了數，僅這片區(qū)域就停了90多輛電動自行車。其他單元門前也都停著車。居民陸續(xù)下班回家，有人剛把充滿電的車輛移走，身后立即有人見縫插針把車擠了進去，迅速插上充電器。但并非所有人都有這樣的好運氣，一位居民告訴記者，因為充電口太少，自己只能每天在單位充好電再回家。

小區(qū)9號樓前充電區(qū)域的充電口已被占滿。

記者注意到，這片充電區(qū)兩側的充電口有所不同，一側為兩相插口，另一側為小區(qū)僅有的4個三相插口。兩相插口一側已經被插滿，三相插口雖然仍有一個空余，但前面停滿了車。一位車主告訴記者，“小區(qū)里用兩相插口的電動自行車比較多，所以很多不充電的車輛就停在三相充電口前�！�

10號樓南側的充電區(qū)共有18個充電口，鐵柵欄之外是社區(qū)衛(wèi)生服務站的車棚，那里還裝著阻燃板，相較之下，小區(qū)內的這個充電區(qū)域就簡單得多，上方只有一個簡易的遮雨棚，但里面停得滿滿當當。雖然小區(qū)內的兩處充電區(qū)域貼有告知“請勿將正在充電的電動車電源拔掉”，或貼有《電動車充電安全管理規(guī)定》，但居民反映，小區(qū)目前面臨的最大問題是大家的基本充電需求難以滿足，管理規(guī)定就更難得到執(zhí)行了。

充電區(qū)域張貼了告示。

記者了解到，戀日花都小區(qū)建成于2006年左右，建設初期小區(qū)地面并未規(guī)劃非機動車棚，隨著電動自行車保有量增加，物業(yè)公司曾在2017年在三棟樓的地下室建設了充電設施，但由于地下充電設施不符合現行《中華人民共和國消防法》和《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》等法律法規(guī)，屬地玉泉營街道平安建設辦公室下發(fā)了《安全生產整改通知單》，物業(yè)于2024年11月15日停止提供地下充電服務，但又沒有同步增設地面充電設施，導致本就稀缺的充電資源更加緊張，供需矛盾突出。

記者走進12號樓地下自行車庫，還能看到墻面上殘留著十余個充電口被拆的痕跡。這里不僅停著自行車，而且有不少電動自行車，有的車輛已經積滿了灰塵，多輛車上都有物業(yè)不同時期張貼的挪車通知，但顯然收效甚微。

地下室內被“貼條”的電動自行車仍未挪走。

各方均說要推進

實則一年無進展

居民曾多次反映小區(qū)內電動自行車充電難、停車亂的問題。物業(yè)工作人員告訴記者，他們已經與社區(qū)及業(yè)委會溝通，但選址是個問題，因為建設充電車棚需要遠離樓體，且可能會占用公共區(qū)域面積，“我們和業(yè)委會沒有正式簽訂物業(yè)服務合同，目前只有安全巡查、排除消防隱患等基本服務。至于充電設施怎么建，是改造原有設施還是占用綠地，都得等業(yè)委會征集居民意見，我們只能配合。”

據了解，該小區(qū)現在的物業(yè)公司2023年因物業(yè)費爭議未與業(yè)主達成一致，之后變?yōu)閼蔽飿I(yè)留在小區(qū)。2024年5月，業(yè)委會召開業(yè)主大會臨時會議，想要選聘新物業(yè)，但并未形成有效決議。應急物業(yè)2024年6月27日到期后，開始為小區(qū)提供事實服務，且每三個月向業(yè)主收取物業(yè)費及停車管理費。對此，物業(yè)和許多業(yè)主均感到不便，物業(yè)工作人員坦言希望盡快轉正，但還需要經過業(yè)主大會選聘程序，“沒有正式的物業(yè)合同，我們的管理權也有限。”

屬地草橋欣園第三社區(qū)工作人員表示，增設充電車棚需由一定比例的業(yè)主向業(yè)委會提出申請并召開業(yè)主大會會議，滿足“雙三分之二”原則，由小區(qū)業(yè)主共同決議�！俺潆姌稄S商都來看過好幾次了，廠商負責人也說他們的對接人都換了幾撥，小區(qū)的充電樁還沒安好�！痹摴ぷ魅藛T稱，2024年12月社區(qū)已將相關方案提交給了該小區(qū)的業(yè)委會和物業(yè)，一直在督促業(yè)委會推進此事。有業(yè)主認為應由業(yè)委會主動收集居民意見并召開業(yè)主大會會議，社區(qū)工作人員也表示：“我們也希望發(fā)揮業(yè)委會的主觀能動性，但可能業(yè)主動員起來有難度，業(yè)委會也需要時間，社區(qū)和街道也在想臨時措施解決充電難題�！�

小區(qū)每三個月收取物業(yè)費及停車管理費。

對此，居民質疑業(yè)委會遲遲沒有推進問題解決，是否名存實亡。記者在小區(qū)公示欄找到一份今年12月6日業(yè)委會發(fā)布的公示，內容是關于部分單元電梯更新使用資金方式意見征詢結果的，這表明業(yè)委會仍在履職，但增設充電設施一事為何遲遲沒進展？記者輾轉聯(lián)系到業(yè)委會一負責人，對方稱業(yè)委會也曾組織廠商進行實地考察，但由于各種問題沒能落地，“比如選址就有問題，離誰家近了都可能不同意，另外還要綜合考慮供電線路遠近、是否滿足消防安全要求等，還可能涉及費用問題。而且小區(qū)里有充電需求的業(yè)主只是一部分，其他業(yè)主對于跟自己切身利益不相關的事情關注度有限�！�

對于業(yè)委會提出的諸多困難，小區(qū)居民深表擔憂：“如果無法滿足這么多條件，那我們的充電難題還能解決嗎？”有居民建議通過在小區(qū)內設置充電柜或者開拓小區(qū)外周邊充電資源來破解難題，對此社區(qū)回復稱：“安裝充電柜和增設充電車棚一樣，也可能占用公共區(qū)域面積，而小區(qū)周邊屬于公共道路，如果安裝充電設施還需要由更高級別單位協(xié)調多個部門才有可能。”

律師觀點

業(yè)委會應主動作為

小區(qū)到底該怎么增設充電設施？北京市京師律師事務所律師張自豪認為，小區(qū)增設充電設施這一事項，屬于民法典中規(guī)定的“改建、重建建筑物及其附屬設施”或“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”。業(yè)委會是小區(qū)業(yè)主共同決定的執(zhí)行機構，應組織制定具體的增設方案（包括選址、設計、拉電、資金來源等），并提交業(yè)主大會進行表決。社區(qū)居委會負有指導、協(xié)調和監(jiān)督的責任，在已經提交方案的基礎上，應該督促業(yè)委會啟動業(yè)主大會程序，調解各方矛盾，并如實向上級反映情況，尋求相關支持。

應急物業(yè)作為服務提供者，雖處于事實服務狀態(tài)，但因其缺乏合同依據，管理權限受限，主要職能是協(xié)助和提供專業(yè)建議，配合執(zhí)行相關決定，負責日常維護管理、巡查引導等工作。

針對目前該小區(qū)面臨的難題，張自豪建議業(yè)委會應主動履職，召集業(yè)主大會會議；或由一定比例的業(yè)主聯(lián)名提議召開業(yè)主大會會議。業(yè)委會未按照規(guī)定召集業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期召集；逾期仍未召集的，由街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集。

為了鼓勵業(yè)主充分參與決策，張自豪建議業(yè)委會通過公示、座談會等形式，充分向業(yè)主說明增設充電設施的必要性、安全性及便利性，爭取更多業(yè)主的理解和支持。對現有方案進行充分討論，針對反對意見（如選址、費用、管理方式等）進行適當調整。例如，可考慮分區(qū)域、分批次建設，或引入市場化的充電服務商，減輕資金負擔。在無法通過表決的情況下，可考慮在小區(qū)公共空間外，如周邊市政道路、公共綠地等區(qū)域，申請設置公共充電設施，但這需要協(xié)調政府相關部門。

這個小區(qū)毛病多卻難舊改

只因樓齡“差一月”！

近日，春澤北院的居民心急如焚。春澤北院與明春東園兩個小區(qū)的樓棟彼此相鄰，處在同一個大院內，由同一家開發(fā)商建設、同一家物業(yè)管理�？擅鞔簴|園即將迎來舊改，春澤北院卻毫無動靜。

春澤北院共4棟樓，地處豐臺區(qū)花鄉(xiāng)街道，房本卻在大興區(qū)黃村鎮(zhèn)，多年來因房地不一陷入“雙不管”。北京日報客戶端近兩年多次關注報道這一“雙不管”難題，小區(qū)面貌迎來變化。豐臺區(qū)相關部門及屬地花鄉(xiāng)街道多次到現場召開調度會，明確將春澤北院納入豐臺管理服務范圍。同時探索采取“共管會”模式，成立小區(qū)共管會，強化兩區(qū)協(xié)同，就民意收集反饋、跨區(qū)疑難問題定期協(xié)商。

近日記者來到小區(qū)探訪時，發(fā)現春澤北院正熱火朝天地進行施工。陳女士告訴記者，此前居民詬病已久的坑洼路面此次將全部重新鋪設，曾經大坑小洼的顛簸路將變得干凈平坦。

施工人員正在鋪設道路。

“外邊的環(huán)境改善了，可樓內的問題還沒著落。”陳女士說，由于樓體沒有外墻保溫，每年冬天供暖都是居民的煩心事。為了讓家里暖和些，她特意更換門窗并加裝了幾組暖氣片。劉女士則每天早上一睜眼就要先打開空調取暖。記者注意到，由于缺少外墻保溫，墻體內外溫差大，劉女士家的廚房陽臺形成了明顯的凝露。

居民說，房屋漏水、管道老化等問題不新鮮。記者到幾戶居民家中探訪，頂樓居民家有多處滲漏和修補痕跡；中間樓層的居民家也曾多次出現滲漏，在查明漏點前，只能大盆小盆地接水。據居民回憶，有時外邊下大雨屋里下小雨，有時則是管道老化引發(fā)的滲漏。

居民家中屋頂漏水。

“如果能進行老舊小區(qū)改造，這些問題就都有望解決了。”李先生說，多年來大家反映了很多次。今年9月，院里貼出一張老舊小區(qū)綜合改造設計方案，這讓他欣喜萬分�？伤屑氁豢�，被納入舊改的只有明春東園，并不包含春澤北院�！巴谝粋�院內，同樣存在諸多問題，我們呼吁多年為何沒能被納入舊改？難道還是因為‘房地不一’？”

屬地工作人員解釋說，豐臺區(qū)與大興區(qū)均可牽頭為春澤北院申請舊改，但問題卡在樓齡上�！懊鞔簴|園1995年左右建成，春澤北院房本上的時間卻是2001年1月。由于沒有查詢到竣工驗收等相關材料，春澤北院的建成時間要按房本時間計算。根據現有政策，這一時間并不符合申請舊改的標準�！�

記者查詢到，《國務院辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》中指出：到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務……《北京市“十四五”時期老舊小區(qū)改造規(guī)劃》中提到，建立老舊小區(qū)改造數據庫，各區(qū)對2000年以前建成的老舊小區(qū)及居住人口開展摸底調查……《北京市老舊小區(qū)綜合整治標準與技術導則》則對老舊小區(qū)進行了更加明確的定義：老舊小區(qū)是指建成年代較早、建設標準較低、基礎設施老化、配套設施不完善、未建立長效管理機制的住宅小區(qū)，現階段建成年代較早是指2000年底以前建成……政策時間節(jié)點均為2000年，春澤北院房本上的時間是2001年1月22日，前后相差不到1個月。

“我們確實不符合‘十四五’期間舊改政策劃定的時間線，可時間相差一個月，又確實面臨很多亟待解決的問題。”居民特別希望，“十五五”時期舊改政策能夠對樓齡和樓體老化程度進行綜合考量，讓樓齡臨近且居民改造意愿強烈、經現場調研確實問題嚴重的小區(qū)也能搭上舊改的“順風車”。

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