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湯姆陪你買(mǎi)房的第90天：

這把還是香港贏

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時(shí)間拉回到一年前，很少有人會(huì)想到，香港樓市會(huì)在這一輪周期里，率先顯露出復(fù)蘇的輪廓。

彼時(shí)，無(wú)論是成交量還是價(jià)格指數(shù)，香港與內(nèi)地市場(chǎng)幾乎同步下行，悲觀情緒在兩地蔓延，區(qū)別似乎只剩下跌幅大小。

然而進(jìn)入今年后，變化開(kāi)始悄然發(fā)生，甚至來(lái)得比很多人預(yù)期得更早。

最新的市場(chǎng)數(shù)據(jù)清晰表明，香港樓市的變化已具備趨勢(shì)性特征，而非短暫的“偶然反彈”。

從價(jià)格看，香港樓價(jià)已連續(xù)五個(gè)月回升，創(chuàng)下過(guò)去十五個(gè)月以來(lái)的新高；成交量上，市場(chǎng)活躍度顯著提升。

根據(jù)土地注冊(cè)處數(shù)據(jù)，2025年10月，一手私人住宅注冊(cè)成交2028宗；二手住宅成交則達(dá)到3905宗，且已連續(xù)五個(gè)月（6月至10月）穩(wěn)定在每月3000宗以上。這一“量?jī)r(jià)齊升”的態(tài)勢(shì)，標(biāo)志著市場(chǎng)已從低位企穩(wěn)反彈。

更重要的是，這一輪回暖并非發(fā)生在高位震蕩之中，而是在經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間下跌之后展開(kāi)的——在此之前，香港樓市一路下探，直至今年1月才被普遍視為階段性觸底。因此，本輪市場(chǎng)回暖的持續(xù)性與廣度，將取決于真實(shí)需求（特別是自用與長(zhǎng)期投資需求）的支撐力度，這是判斷反彈性質(zhì)的關(guān)鍵。

同時(shí)，一些更具象征意義的信號(hào)也開(kāi)始浮現(xiàn)?！暗禺a(chǎn)教父”施永青旗下基金近期頻繁入市，并公開(kāi)判斷，未來(lái)六年香港樓價(jià)存在最高達(dá)85%的上升空間。

圖：網(wǎng)絡(luò)

無(wú)論這一預(yù)測(cè)最終是否完全兌現(xiàn)，它至少反映了一個(gè)事實(shí)：一部分最早感知周期變化的資金，已經(jīng)重新站回了香港樓市這一側(cè)。

如果把這輪回暖簡(jiǎn)單歸因?yàn)椤斑\(yùn)氣好”，顯然低估了背后的結(jié)構(gòu)性因素。更準(zhǔn)確地說(shuō)，這是政策、資金與人口三股力量在同一時(shí)間點(diǎn)疊加的結(jié)果。

政策層面，香港的轉(zhuǎn)向極為果斷。

去年初，特區(qū)政府直接取消了實(shí)施多年的樓市“辣招”，將印花稅壓至最低水平，同時(shí)大幅放寬非本地居民的置業(yè)門(mén)檻。

此前長(zhǎng)期壓在買(mǎi)家身上的高交易成本，在短時(shí)間內(nèi)被明顯削弱，許多原本處于觀望狀態(tài)的需求因此被重新激活。與“慢慢試水”的漸進(jìn)式調(diào)整不同，香港的政策選擇更像一次明確的方向性表態(tài)：。當(dāng)前政策的重心已從抑制樓市，轉(zhuǎn)向?qū)⑵浞€(wěn)住并定位為經(jīng)濟(jì)的基本盤(pán)。

圖：星島日?qǐng)?bào)

與此同時(shí)，利率環(huán)境的變化進(jìn)一步放大了政策效果。由于港幣與美元掛鉤，美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入減息周期預(yù)期后，香港按揭利率隨之回落，月供壓力明顯下降。當(dāng)“買(mǎi)房要付的稅變少了”“每個(gè)月背負(fù)的負(fù)擔(dān)也輕了”，交易層面的心理門(mén)檻自然隨之降低。

但真正構(gòu)成底層支撐的，仍然是“人”和“錢(qián)”。

多項(xiàng)人才計(jì)劃持續(xù)推進(jìn)，使香港在短時(shí)間內(nèi)迎來(lái)規(guī)模可觀的新人口。截至今年7月，相關(guān)計(jì)劃累計(jì)批出逾34萬(wàn)人，已有約22萬(wàn)人實(shí)際到港，其中九成以上來(lái)自?xún)?nèi)地。這些都是以就業(yè)、家庭和長(zhǎng)期生活為目的的新居民。大量新增人口首先進(jìn)入租賃市場(chǎng)，推高租金，并逐步通過(guò)“先租后買(mǎi)”的路徑向置業(yè)需求傳導(dǎo)。

香港租金已回升至2019年水平，并成為本輪復(fù)蘇最早出現(xiàn)拐點(diǎn)的指標(biāo)。租金的意義在于，它幾乎無(wú)法被政策“制造”，只能來(lái)源于真實(shí)而持續(xù)的居住需求。當(dāng)租金企穩(wěn)回升，意味著市場(chǎng)的底部并非建立在情緒或預(yù)期之上，而是有現(xiàn)實(shí)生活場(chǎng)景作為支撐。

圖：網(wǎng)絡(luò)

資金的流入同樣不可忽視。數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，內(nèi)地買(mǎi)家在香港購(gòu)入近一萬(wàn)套住宅，尤其是在5000萬(wàn)港元以上的高端住宅市場(chǎng)，內(nèi)地買(mǎi)家占比已超過(guò)四成。在全球資產(chǎn)配置邏輯重塑的背景下，香港憑借制度、金融與資產(chǎn)安全屬性，重新成為高凈值人群的重要選擇。

也正是在這種背景下，判斷香港樓市是否真正走出底部，就應(yīng)當(dāng)關(guān)注兩個(gè)核心指標(biāo)：租金收益率與利率環(huán)境。

2023-2025年聯(lián)邦基金利率走勢(shì)

圖：美聯(lián)儲(chǔ)FRED數(shù)據(jù)庫(kù)

在這兩項(xiàng)條件的共同作用下，市場(chǎng)已不再僅僅處于“止跌”階段，而是具備了向新一輪周期過(guò)渡的基礎(chǔ)。一些能夠提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的細(xì)分領(lǐng)域，如學(xué)生宿舍和長(zhǎng)租公寓，已率先獲得資本青睞，反映出市場(chǎng)信心與資金流向的積極變化。

那么，一個(gè)幾乎不可回避的問(wèn)題隨之而來(lái)：內(nèi)地樓市，能否抄香港的作業(yè)？

答案或許并不樂(lè)觀。

香港的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，但難以照搬。首先，香港作為一座高度開(kāi)放、人口體量有限的城市，可以通過(guò)外來(lái)人口和跨境資金迅速改變供需結(jié)構(gòu)，而內(nèi)地城市層級(jí)復(fù)雜、人口規(guī)模龐大，很難依靠單一變量完成逆轉(zhuǎn)。

其次，雖然內(nèi)地不少城市同樣在放松限購(gòu)、下調(diào)利率，但政策節(jié)奏與力度并不統(tǒng)一，部分核心城市仍存在制度性約束，難以形成類(lèi)似香港那樣清晰而穩(wěn)定的預(yù)期。

在“搶人”方面，內(nèi)地城市同樣動(dòng)作頻頻，但問(wèn)題在于，很多政策停留在“把人引進(jìn)來(lái)”，卻沒(méi)有解決“人住在哪里”的現(xiàn)實(shí)難題。補(bǔ)貼金額與房?jī)r(jià)水平脫節(jié)，使得政策效果大打折扣：一線城市補(bǔ)貼看似可觀，卻難以對(duì)沖高房?jī)r(jià)壓力；低線城市房?jī)r(jià)較低，卻難以提供足夠的就業(yè)與收入預(yù)期，最終導(dǎo)致需求難以沉淀。

更深層的問(wèn)題，是信心。香港樓市能夠回暖，本質(zhì)上是市場(chǎng)重新相信：成本可控、需求可持續(xù)、資產(chǎn)具備長(zhǎng)期價(jià)值；而內(nèi)地樓市當(dāng)前最大的阻力，恰恰在于這種信心尚未完全修復(fù)。人們擔(dān)心價(jià)格繼續(xù)下行，擔(dān)心收入不穩(wěn)定，于是選擇延后決策，哪怕政策邊際改善，也難以迅速轉(zhuǎn)化為成交。

圖：見(jiàn)水印

因此，內(nèi)地真正需要學(xué)習(xí)的，并不是“如何讓房?jī)r(jià)上漲”，而是如何在不同城市層級(jí)中重新建立平衡：一線城市通過(guò)人才與住房綁定穩(wěn)住需求，強(qiáng)二線城市重點(diǎn)釋放改善型需求，三四線城市則需要更現(xiàn)實(shí)地面對(duì)庫(kù)存問(wèn)題。同時(shí)，通過(guò)保障房與租賃體系建設(shè)，避免樓市成為居民負(fù)擔(dān)，而非支撐。

香港的這一輪回暖，更像一次階段性的實(shí)驗(yàn)。它向市場(chǎng)揭示：房地產(chǎn)的復(fù)蘇，未必總需強(qiáng)刺激拉動(dòng)。當(dāng)人口流動(dòng)、資本走向與制度預(yù)期重新對(duì)齊時(shí)，市場(chǎng)周期便會(huì)自然轉(zhuǎn)向。真正的分化，漲幅高低不是最緊要，而顯現(xiàn)于誰(shuí)先掙脫舊模式的束縛。

這一輪香港樓市，真正難的不是“敢不敢買(mǎi)”，而是在回暖初期，怎么選、不踩錯(cuò)周期。

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